En una compra inmobiliaria clásica, el comprador es
pleno propietario del bien, con todos los derechos que ello conlleva:
- el derecho a disponer del bien (por ejemplo, venderlo);
- el derecho a utilizar el bien (por ejemplo, vivir en él);
- el derecho a percibir ingresos derivados de dicho bien (por ejemplo, alquileres).
Con el paso del tiempo, tiene la posibilidad de proceder a una
desmembración de la propiedad. Se trata de un acto jurídico que consiste en repartir la propiedad íntegra entre uno o varios usufructuarios y uno o varios
nudos propietarios. Este mecanismo se utiliza a menudo en el ámbito familiar en caso de donación o sucesión con el fin de eximir a los herederos del
impuesto de sucesiones.
La
nuda propiedad es un
derecho de propiedad que permite poseer un
bien inmueble, pero sin tener el disfrute ni la posibilidad de utilizarlo. De hecho, el
nudo propietario no puede habitar la vivienda ni alquilarla durante un periodo determinado. Sin embargo, está autorizado a venderla si lo desea.
Por lo tanto, la nuda propiedad es un derecho complementario del
usufructo. El
usufructuario es la persona autorizada a ocupar el bien y obtener beneficios de él. Esto significa que puede disfrutarlo, alquilarlo y
percibir sus frutos (
alquileres).
Por ejemplo, un
inversor inmobiliario dona su casa a su hijo, pero sigue viviendo en ella. En este caso, él se convierte en usufructuario y el hijo en nudo propietario. Este último no puede disfrutar del bien ni alquilarlo mientras el padre siga vivo.
La condición de propietario en el caso de una adquisición inmobiliaria mediante un préstamo no suele influir en las responsabilidades financieras. Aunque sea el propietario del bien, suele ser el usufructuario quien paga las cuotas mensuales del crédito.
Además, la concesión de un préstamo hipotecario requiere la contratación de un
seguro de crédito, impuesto por el banco. Esta cobertura garantiza el reembolso de las cuotas en caso de que el prestatario no pueda hacer frente a sus deudas. Genera gastos mensuales que también corren a cargo del usufructuario.
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