Comprar antes de vender es posible, siempre que se tenga la herramienta adecuada. Para eso existe el préstamo puente. Te explicamos cómo funciona en España, en qué condiciones y a qué tipos de interés.
¿Qué es un préstamo puente?
Un préstamo puente (préstamo puente hipotecario o « préstamo puente venta-compra ») permite financiar la compra de una nueva vivienda antes de haber vendido la actual. La entidad bancaria adelanta una parte del valor de tu vivienda en venta para que puedas adquirir el nuevo inmueble.
En general, el importe concedido oscila entre el 60 % y el 80 % del valor de tasación del inmueble en venta.
Se trata de un préstamo de corta duración, normalmente entre 12 y 24 meses, y funciona con modalidad « a vencimiento » (in fine): se pagan solo intereses durante la vida del préstamo, y el capital se devuelve al final, cuando se vende el bien inicial.
Hay dos tipos principales de préstamo puente en España:
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Préstamo puente simple: si el valor del nuevo inmueble es inferior o similar al de tu propiedad actual, puedes financiar la compra únicamente con el préstamo puente.
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Préstamo puente + hipoteca: si necesitas más dinero del que te adelantan, combinas un préstamo puente con una hipoteca tradicional.
Condiciones para obtener un préstamo puente
Los bancos españoles exigen criterios similares a los de una hipoteca convencional:
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Tener una propiedad en venta con valoración actualizada.
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Haber identificado claramente la nueva vivienda a adquirir.
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Presentar un perfil financiero sólido: ingresos estables, buen historial crediticio, nivel de endeudamiento por debajo del 35 %, etc.
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Aportar un mínimo del 10 % del valor del nuevo inmueble como entrada.
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Aportar las tasaciones, IRPF, nóminas, vida laboral y situación financiera global.
Las entidades pueden rechazar la operación si consideran que la vivienda en venta será difícil de vender (zona de baja demanda, precio elevado, etc.). Por eso, contar con un tasador homologado o con la ayuda de un bróker puede facilitar la negociación.
Tipos de interés medios en 2023 en España
Según el Banco de España y datos de portales como Idealista y HelpMyCash, los tipos de interés medios de préstamos puente en 2023 han seguido la misma tendencia que los préstamos hipotecarios tradicionales:
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En 2021, el tipo medio rondaba el 1,5 %.
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En abril de 2023, se situaba en torno al 3,3 %.
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El tipo de interés máximo legal (tasa de usura) para préstamos puente suele estar en línea con el de hipotecas variables: entre 4 % y 5 %, dependiendo del plazo y perfil del solicitante.
Los préstamos puente tienden a tener tipos más altos que las hipotecas clásicas, debido al riesgo adicional que asumen las entidades (venta futura no asegurada).
Cómo se calcula un préstamo puente (ejemplo)
Imaginemos:
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Tienes una vivienda en venta en Madrid valorada en 400.000 €.
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Quieres comprar una nueva en Valencia por 350.000 €.
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El banco acepta prestarte el 70 % del valor del piso en venta, es decir, 280.000 €.
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Aún debes 80.000 € de tu hipoteca actual en Madrid.
La entidad deducirá esa deuda de los 280.000 € del préstamo puente → Te quedarán 200.000 € disponibles.
Para cubrir los 150.000 € restantes, contratas una hipoteca tradicional a 20 años.
Durante la vida del préstamo puente (ej. 12 meses), solo pagarás los intereses (ej. 3 % = 700 € al mes). Al vender tu vivienda en Madrid, devolverás el préstamo puente completo.
¿Es obligatorio contratar un seguro de vida?
En España, no es legalmente obligatorio contratar un seguro de vida o de protección de pagos, pero la mayoría de bancos lo exigen para conceder un préstamo puente.
Para este tipo de producto, las garantías mínimas exigidas suelen ser:
| Tipo de préstamo | Fallecimiento | Invalidez absoluta | Invalidez total | Invalidez parcial | Incapacidad temporal |
|---|---|---|---|---|---|
| Préstamo puente | ✅ | ✅ | ❌ | ❌ | ❌ |
| Hipoteca residencia | ✅ | ✅ | ✅ | ❌ | ✅ |
| Hipoteca inversión | ✅ | ✅ | ❌ | ❌ | ❌ |
Buena noticia: puedes elegir libremente tu aseguradora. Desde la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario de 2019, ningún banco puede imponerte su seguro.
Con un seguro alternativo como Assurly, muchos clientes en Francia han logrado ahorrar hasta 48 000 € durante la vida de su crédito.
Lo esencial a recordar
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El préstamo puente permite comprar una vivienda antes de vender la actual.
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Su duración es de 12 a 24 meses, renovable una vez.
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Los tipos de interés para préstamos puente rondaban el 3,2 % en abril de 2023.
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El seguro de vida suele ser obligatorio, pero puedes elegir libremente tu compañía de seguros.
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