Antes de conceder un
crédito inmobiliario, el banco evalúa la
capacidad de endeudamiento del
prestatario. Esta corresponde al
importe máximo que una persona puede
pedir prestado sin que su
situación financiera se vea afectada. Se trata de un indicador clave que puede influir en la
solvencia y las condiciones de reembolso del suscriptor. Se calcula en función de varios factores, entre los que se incluyen los ingresos
netos del prestatario, sus gastos
corrientes y sus obligaciones financieras. También incluye las ayudas financieras, como el
PTZ (
préstamo sin intereses).
La capacidad de endeudamiento también depende esencialmente del
índice de endeudamiento máximo. Este representa el porcentaje de los ingresos dedicado al reembolso de las deudas. No debe superar el 35 %, según la recomendación del HCSF (Haut conseil de la stabilité financière, Consejo Superior de Estabilidad Financiera).
Basta con multiplicar los
ingresos mensuales por este porcentaje para obtener la
capacidad de endeudamiento total. La diferencia entre esta última y los gastos fijos da como resultado la capacidad de endeudamiento real. En concreto, la fórmula es la siguiente:
Capacidad de endeudamiento real = (ingresos fijos x ratio de endeudamiento máximo/100) – gastos fijos.
La capacidad real de endeudamiento ayuda a evaluar el
importe de las cuotas mensuales y la
duración del reembolso. También define el resto de la renta disponible del prestatario. Este último se refiere a la suma de dinero que puede gastar
cada mes después de pagar todos los gastos imprescindibles. Determinar correctamente este indicador financiero permite evitar el riesgo de
sobreendeudamiento.
Las cotizaciones del
seguro del préstamo deben incluirse en el
cálculo del índice de endeudamiento, ya que influyen en los gastos fijos. Esto puede tener un impacto directo en la capacidad de endeudamiento. Sin embargo, la Ley Lemoine de 2022 permite reducir este índice. Gracias a esta medida, el comprador puede
contratar un seguro más barato, con garantías más adecuadas. También le permite rescindir el contrato en vigor y sustituirlo por otro en cualquier momento.
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