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Capacité d’endettement
Avant d’accorder un crédit immobilier, la banque évalue la capacité d’endettement de l’emprunteur. Celle-ci correspond au montant maximum qu’un individu est en mesure d’emprunter tout en maintenant une situation financière stable. Il s’agit d’un indicateur clé qui peut influencer la solvabilité et les conditions de remboursement du souscripteur. Il se calcule en se basant sur plusieurs facteurs, dont les revenus nets de l’emprunteur, ses dépenses courantes et ses obligations financières. Il inclut également les financements aidés, comme le PTZ (Prêt à taux zéro).
La capacité d’endettement dépend aussi essentiellement du taux d’endettement maximum. Celui-ci représente le pourcentage des revenus consacré au remboursement des dettes. Il ne doit pas dépasser les 35 %, selon la recommandation de la HCSF (Haut conseil de la stabilité financière).
Il suffit de multiplier les revenus mensuels par ce taux pour obtenir la capacité d’emprunt totale. La différence entre cette dernière et les charges fixes donne ensuite la capacité d’endettement réelle. Concrètement, voici la formule :
Capacité d’endettement réelle = (revenus fixes x taux d’endettement maximum/100) – charges fixes.
La capacité d’endettement réelle aide à évaluer le montant des mensualités et la durée de remboursement. Elle définit également le reste à vivre de l’emprunteur. Celui-ci fait référence à la somme d’argent qu’il peut dépenser chaque mois après avoir payé toutes les charges incontournables. Bien déterminer cet indicateur financier permet d’éviter le risque de surendettement.
Les cotisations d’assurance de prêt doivent être incluses dans le calcul du taux d’endettement, car elles influent sur la charge fixe. Ce qui peut avoir un impact direct sur la capacité d’endettement. Toutefois, la Loi Lemoine de 2022 permet de faire baisser ce taux. Grâce à ce dispositif, l’acquéreur peut contracter une assurance moins chère, avec des garanties plus adaptées. Il lui permet également de résilier le contrat en cours et de le remplacer par une autre, à tout moment.
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