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Efecto palanca
El efecto palanca es un principio financiero que consiste en optimizar la capacidad de financiación mediante el endeudamiento. Permite al inversor adquirir varios bienes inmuebles y obtener una elevada rentabilidad financiera con su capital propio. De hecho, un prestatario debe generar un flujo de caja o un flujo de tesorería positivo. Este principio se traduce en un dividendo superior al coste total de los gastos financieros derivados de una inversión inmobiliaria.
Así, un prestatario puede beneficiarse del efecto apalancamiento del crédito en el marco de un proyecto de compra de un inmueble. Este es, entre otros, el caso de una inversión en una SCPI (Sociedad Civil de Inversión) para financiar participaciones.
El cálculo del ratio de rentabilidad del efecto palanca tiene en cuenta el importe total de la inversión inmobiliaria y la aportación personal del deudor. Por ejemplo, un inversor desea comprar un bien inmueble por valor de 200 000 € con una aportación del 10 %, es decir, 20 000 €. En estas condiciones, el banco le concederá un crédito inmobiliario de 180 000 €. Con el efecto palanca y un rendimiento por alquiler estimado en un 6 %, el inversor obtiene un beneficio del 60 % (6 x 10 %) al año. Así, sus fondos propios le habrán permitido obtener 12 000 € de ganancia anual sobre los 200 000 € invertidos. Además, deberá pagar 3600 € al año en concepto de seguro de crédito, si el coste de este equivale al 2 % del importe del préstamo.
Cabe señalar que el cálculo del seguro de crédito se basa en dos parámetros fundamentales. Estos incluyen el importe concedido en el momento del préstamo y el plazo de amortización. A este respecto, un préstamo elevado conlleva unos costes de seguro más elevados. La rentabilidad del capital propio que proporciona el efecto de palanca financiera garantiza la capacidad de reembolso de los gastos del seguro de crédito. Del mismo modo, esta ventaja facilita el pago de las cuotas mensuales del crédito.
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