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Effet de levier
L’effet de levier désigne un principe financier qui consiste à optimiser la capacité de financement avec l’endettement. Il permet à l’investisseur d’acheter plusieurs biens immobiliers et de bénéficier d’une rentabilité financière élevée, avec ses capitaux propres. En effet, un emprunteur se doit de générer un cash-flow ou un flux de trésorerie positif. Ce principe se traduit par un dividende plus élevé que le coût total des charges financières découlant d’un investissement locatif.
Ainsi, un emprunteur peut profiter de l’effet de levier de crédit, dans le cadre d’un projet d’achat dans la pierre. C’est entre autres le cas d’un investissement dans une SCPI (Société de placement civile) pour financer des parts.
Le calcul du ratio de rentabilité de l’effet de levier tient compte du montant total de l’investissement immobilier et de l’apport personnel du débiteur. Par exemple, un investisseur souhaite acheter un bien immobilier d’une valeur de 200 000 € avec un apport de 10 %, soit de 20 000 €. Dans ces conditions, la banque lui accordera un crédit immobilier de 180 000 €. Avec l’effet de levier et un rendement locatif estimé à 6 %, l’investisseur réalise un profit de 60 % (6x10 %) par an. Ainsi, ses fonds propres lui auront permis de percevoir 12 000 € de gain annuel sur les 200 000 € investis. D’ailleurs, il devra payer 3 600 € d’assurance emprunteur par an, si le coût de celle-ci équivaut à 2 % du montant de l’emprunt.
À noter que le calcul de l’assurance emprunteur repose sur deux paramètres fondamentaux. Ceux-ci comprennent le montant octroyé lors du prêt et la durée de remboursement. À cet effet, un emprunt élevé entraîne des coûts d’assurance plus conséquents. La rentabilité des capitaux propres que procure l’effet de levier financier garantit la capacité de remboursement des frais d’assurance emprunteur. De la même manière, cet avantage facilite le paiement des mensualités de crédit.
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