Depósito de garantía: ¿cómo funciona?

¿De verdad quiere comprar esta casa? ¡Pues demuéstrelo! Pagar un anticipo al vendedor es una forma de demostrar su interés y garantizar la adquisición de una propiedad. Es lo que se conoce como depósito de garantía. Pero, ¿cómo funciona? ¿A cuánto asciende? ¿Y cómo se recupera en caso de cancelación de la venta? Respondemos a todas sus preguntas.

El artículo en pocas palabras

El depósito de garantía es un anticipo que paga el comprador para garantizar una transacción inmobiliaria hasta la firma de la escritura de compraventa definitiva. Su importe lo determinan libremente las dos partes, pero suele oscilar entre el 5 % y el 10 % del precio de compra.

El depósito de garantía se paga en el momento de la firma de la promesa de compraventa sinalaugmática. En algunos casos, el comprador puede recuperar el depósito de garantía sin que se consuma la venta (plazo de retractación, incumplimiento de una cláusula suspensiva, vicio oculto, etc.). Del mismo modo, el vendedor puede a veces quedarse con el depósito de garantía a pesar del fracaso de la venta, por ejemplo, si el comprador no respeta los plazos y las condiciones del contrato.

¿Qué es un depósito de garantía en la compra de un inmueble?

El depósito de garantía es una suma de dinero que el futuro comprador paga al vendedor o a un tercero, normalmente al agente inmobiliario o al notario, en el momento de la firma del compromiso de venta. También se denomina indemnización por inmovilización. Este pago no es más que un anticipo, cuyo objetivo es demostrar la seriedad del comprador en su intención de adquirir el bien.

Para el comprador

Si usted es el comprador, es una prueba de que tiene la intención de finalizar la compra. A cambio, el vendedor se compromete a retirar el inmueble del mercado y a no ofrecerlo a otros compradores durante el periodo de negociación, hasta la firma de la escritura de compraventa. ¡Todos salen ganando!

Cuando se concreta la venta

Si la venta se concreta de acuerdo con los términos del compromiso de venta, el depósito de garantía se deduce generalmente del precio total de compra. Esto significa que no pagas este importe adicional, sino que se cuenta como parte del pago total. Sin embargo, si decides no continuar con la transacción por motivos no previstos en el contrato preliminar, el vendedor tiene derecho, en algunos casos, a conservar la totalidad o parte del depósito de garantía para compensar el tiempo y las oportunidades perdidas.

Lee atentamente el compromiso de venta

Es importante tener en cuenta que las condiciones del depósito de garantía, incluyendo el importe y las condiciones de reembolso o retención, suelen detallarse en el compromiso de compraventa. Por lo tanto, es esencial que tanto los compradores como los vendedores comprendan estos términos antes de firmar cualquier documento.

¿Cuál es el importe del depósito de garantía?

No existe una regla fija para determinar el importe del depósito de garantía, pero hay normas y prácticas habituales.

¿Quién fija el importe?

El importe suele acordarse entre el comprador y el vendedor, y normalmente se expresa como porcentaje del precio total de la casa o el piso. Por lo general, oscila entre el 5 % y el 10 % del precio de compra. Sin embargo, puede depender de las tendencias actuales del mercado inmobiliario, la zona en la que se encuentra la propiedad y las negociaciones entre las partes.

¿Qué influye en el importe?

El importe del depósito de garantía también puede verse influido por la confianza que el vendedor tiene en el comprador, así como por lo que está en juego en la transacción. Por ejemplo, si el mercado es muy competitivo, el vendedor puede solicitar un depósito más elevado para asegurarse de que el comprador es serio.

¿Cuándo se debe hablar del importe del depósito de garantía?

Se recomienda discutir el importe del depósito de garantía al inicio de las negociaciones y especificarlo claramente en el contrato de compraventa. Tenga en cuenta que el depósito de garantía es una protección para ambas partes. Para el comprador, es una señal de compromiso serio con la compra, mientras que para el vendedor es una garantía en caso de que el comprador se eche atrás.

¿Cuándo se paga el depósito de garantía?

Por lo general, el depósito de garantía es entregado por el comprador al firmar definitivamente el compromiso de venta (o promesa de venta).

¿Cuándo se solicita?

El depósito de garantía solo se solicita una vez que el comprador y el vendedor han negociado los términos de la venta y han acordado el precio y las condiciones. Por lo general, se deposita en manos de un tercero de confianza, como un notario o un agente inmobiliario. Esto garantiza que el dinero está seguro y que solo se puede utilizar de acuerdo con los términos acordados en el contrato.

¿En qué casos puede el comprador recuperar el depósito de garantía?

En el marco de una compra inmobiliaria, las cosas no siempre salen como se espera. Cuando la venta definitiva de un inmueble fracasa, hay situaciones concretas en las que el comprador puede recuperar el depósito de garantía que ha pagado. Este es el caso en las siguientes situaciones:

Condiciones suspensivas no cumplidas

Si no se cumplen las condiciones específicas establecidas en el contrato, como la obtención de un préstamo o la validación de los diagnósticos inmobiliarios, el comprador puede cancelar la transacción y recuperar su depósito.

Vicios ocultos no revelados

Si se descubren problemas importantes en el inmueble después de la firma del contrato preliminar y el vendedor no los ha revelado, el comprador puede solicitar la devolución del depósito. Estos vicios ocultos también pueden suponer un problema en el contexto de un alquiler. Descubra cómo gestionar los vicios ocultos en el alquiler y proteger sus derechos como inquilino.

Cambio de las condiciones

Si el vendedor cambia los términos del contrato de forma significativa sin el consentimiento del comprador, este último puede optar por retirarse de la compra y recuperar su depósito de garantía.

Tenga en cuenta también que, tras firmar la promesa de venta, el comprador dispone de un plazo de retractación de 10 días, que le permite retirarse de la venta sin penalizaciones. Si ejerce este derecho, recuperará el depósito de garantía pagado inicialmente.

¿En qué casos puede el vendedor cancelar la venta y quedarse con el depósito de garantía?

En algunos casos, el vendedor puede quedarse con el depósito de garantía sin que se haya cerrado la venta.

Cuando hay una renuncia

Esto ocurre, por ejemplo, si el comprador decide renunciar sin motivo válido. En este caso, el vendedor puede tener derecho a retener una parte o la totalidad del depósito.

Cuando no se cumplen los términos

Además, si el comprador no respeta los plazos o las condiciones acordadas en el contrato, el vendedor puede considerar que el comprador no cumple con sus compromisos, lo que a veces conduce a la cancelación de la venta y a la retención del depósito de garantía.

Cuando se oculta información

Por último, cuando el comprador oculta información importante (problemas financieros, objetivos ocultos de la compra, proyectos de obras no declarados, etc.), el vendedor también puede tener derecho a quedarse con el anticipo.

Comprueba siempre el compromiso de venta

En cualquier caso, las condiciones en las que el vendedor puede retener el depósito de garantía suelen estar estipuladas en el compromiso de venta. Antes de firmar, consulte si es necesario a un profesional del derecho inmobiliario para garantizar una comprensión clara de los derechos y responsabilidades de cada parte implicada. Esto evitará cualquier desacuerdo o litigio innecesario en el futuro.

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Lo esencial que hay que recordar

• El depósito de garantía es una suma de dinero que el comprador paga en el momento de la firma del contrato de compraventa.
• También denominado indemnización por inmovilización, funciona como un anticipo para demostrar el compromiso serio del comprador con la adquisición.
• El vendedor retira la propiedad del mercado durante las negociaciones, pero si la venta se lleva a cabo de conformidad con el contrato, el depósito se deduce del precio total.
• Si el comprador se retira sin motivo válido, el vendedor puede retener una parte o la totalidad del depósito. El importe, que suele oscilar entre el 5 % y el 10 % del precio, se negocia y se detalla en el contrato.
• Hay casos específicos en los que el comprador puede recuperar el depósito, como el incumplimiento de condiciones suspensivas o la existencia de vicios ocultos.
• El vendedor también puede quedarse con el depósito si el comprador se retira sin motivo, no respeta los plazos o modifica los términos del contrato. Las condiciones de conservación del depósito se definen en el compromiso de venta.