L’immobilier va-t-il baisser en 2023 ?

Vous avez pour projet d’acheter ou de vendre un bien immobilier en 2023 mais vous ne savez pas si c’est le bon moment ? Il faut dire que la conjoncture ne cesse de souffler le chaud et le froid, et les nombreuses données à prendre en compte dans votre prise de décision peuvent donner le vertige. Pas de panique, nous sommes là pour vous aider à y voir plus clair. Evolution des taux d’intérêts, taux d’usure, prix des logements, nouvelles règles, conseils d’achat et de vente… Voici notre analyse complète pour savoir si l’immobilier va baisser en 2023.

Marché de l'immobilier : quel bilan tirer de l'année 2022 ?

➜ Taux d’intérêts en hausse

2022 a été marquée par une envolée spectaculaire des taux de crédit immobilier. Alors que le taux moyen était à 1,16% en 2019, il n’a cessé de croître pour s’établir à 2,25% en novembre 2022, selon les données de l’Observatoire Crédit Logement. Cette hausse est en partie explicable par l’augmentation des taux directeurs de la Banque Centrale Européenne (BCE), auprès de laquelle se financent les banques. En parallèle, le taux des Obligations Assimilables du Trésor (OAT), qui sert de référence aux organismes de crédit pour fixer leurs propres taux, est également en hausse.

➜ Le pouvoir d’achat immobilier en berne

Le pouvoir d’achat d’immobilier correspond au nombre de mètres carrés que peuvent s’offrir les Français en s’endettant sur 20 ans à hauteur de 1 tiers de leurs revenus. En 2022, il était de 80 m², soit 4 points de moins qu’en 2021. Une chute due au «cumul d’une augmentation des prix, qui est quand même assez forte, moins forte que l’inflation mais quasi, et de l’augmentation des taux d’intérêt», selon Thierry Delesalle, notaire en charge des statistiques immobilières de Paris et d’Ile-de-France, relayé par Le Figaro.

Cette baisse du pouvoir d’achat immobilier se répercute logiquement sur les ventes de biens : après un effet post-confinement qui avait donné un coup de boost au volume de ventes des logements anciens (1 213 000 au 1er août 2021), le nombre de transactions était en baisse au 1er novembre 2022, avec 1 116 000 transactions (- 8%).

➜ Nouvelles lois, nouvelles règles

Sur le plan législatif, l’année 2022 a également été mouvementée. Depuis le 1er septembre 2022, la nouvelle loi Lemoine permet à tous les emprunteurs de changer d’assurance de prêt immobilier sans frais ni pénalités. Une avancée majeure qui signe l’aboutissement de près de 10 ans de lutte contre le monopole des banques sur l’assurance emprunteur.

Du côté des propriétaires, les nouvelles n’ont pas été aussi bonnes. Les logements les plus énergivores – les fameuses « passoires thermiques » – seront bientôt interdits à la location. Cette mesure, intégrée à la loi Climat et résilience, concerne près de 5 millions de logements en France. Depuis le 1er janvier 2023, les logements dont la consommation est supérieure ou égale à 450 kilowattheures/m²/an n’ont dores et déjà plus le droit d’être mis en location. Suivront ensuite les logements classés G en 2025, puis les logements classés F en 2028, et enfin les logements classés E en 2034.

Les points à surveiller en 2023

➜ Les taux d’intérêts

Comme nous l’avons vu, 2022 a marqué la fin des taux à 1% qui, depuis 2015, faisaient le bonheur des emprunteurs. Et visiblement, la tendance à la hausse des taux de crédit immobilier se poursuit depuis le début de l’année 2023 : 2,74% en janvier, 2,82% en février, 3,10 % en mars et 3,24% en avril pour les prêts à taux fixe sur 25 ans.

Faut-il s’attendre que le reste de l’année 2023 soit similaire à 2022, avec une hausse des taux d’intérêts qui ne semble pas vouloir s’arrêter ? En toute vraisemblance, les banques devraient poursuivre la remontée de leurs taux dans les prochains mois, car la BCE compte continuer à durcir sa politique monétaire jusqu’en 2024. Le pic pourrait être atteint au second semestre 2023, voire à la fin de l’année.

Si ces nouvelles sont peu réjouissantes, rappelons tout de même que malgré une forte hausse, les taux d’intérêts restent relativement bas, semblables à ceux observés en 2012 – lesquels n’avaient alors pas entravé le dynamisme du marché de l’immobilier.

➜ Le taux d’usure

Il est le principal responsable de la baisse du nombre de prêts accordés : le taux d’usure. Fixé par la Banque de France, le taux d’usure interdit aux organismes prêteurs d’accorder un crédit à un taux annuel effectif global (TAEG) qui dépasse ce seuil égal. Le but : protéger les emprunteurs des abus et contrôler l’endettement des ménages.

Le problème, c’est qu’avec la hausse des taux d’intérêts, les banques ont de plus en plus de mal à proposer des taux effectifs qui restent en dessous du taux d’usure, d’où la demande des professionnels du secteur de réhausser significativement le taux d’usure. Leur souhait semble avoir été exaucé, puisque depuis le 1er février 2023, le taux d’usure est réajusté tous les mois, et non plus tous les trimestres comme c’est la cas habituellement.

Si vous prévoyez d’investir dans la pierre, il est donc important de suivre régulièrement l’évolution du taux d’usure. Bonne nouvelle : d’après les derniers chiffres publiés par la Banque de France, le taux d’usure applicable au 1er avril 2023 atteint désormais 4,24 % pour les prêts à taux fixe d’une durée de 20 ans et plus, alors qu’il était de 3,53% en janvier.

➜ L’évolution de l’offre et de la demande

Beaucoup de choses pourraient se produire à ce niveau-là en 2023. En raison de la hausse des taux d’intérêts et de l’inflation, il devient de plus en plus coûteux d’emprunter, en particulier pour les primo-accédants dont l’apport personnel est souvent limité. Résultat : si le nombre de prêts refusés continue d’augmenter, il y aura de moins en moins de candidats à l’achat, ce qui peut avoir un impact sur le nombre de ventes de biens.

A cela il faut ajouter les fluctuations de l’offre, que ce soit dans le neuf ou dans l’ancien, déterminés aussi bien par la demande que par la conjoncture économique. Veillez donc à rester informé tout au long de l’année de l’actualité immobilière, car on pourrait bien assister à de nombreux rebondissements.

L'immobilier va-t-il baisser en 2023 ? Oui, mais pas partout !

C’est finalement la question que tout le monde se pose : le prix de l’immobilier va-t-il baisser en 2023 ? Selon les spécialistes, il semblerait que oui, et pourrait même s’attendre à une baisse comprise entre -3 % et -10 %, notamment en raison de l’envolée des taux d’intérêts. Mais attention, ces chiffres sont à relativiser, puisque les prix diffèrent fortement selon le type de bien que vous recherchez et la zone où vous souhaitez l’acquérir.

➜ Des disparités selon les zones géographiques

Dans les grandes villes, on assiste – pour la première fois depuis 20 ans – à une baisse des prix de l’immobilier : – 4,4 % à Lyon, -2,49 % à Paris, -1,8 % à Lille… La raison à cela ? Un parc immobilier vieillissant qui subit de plein fouet les nouvelles restrictions applicables aux passoires thermiques, et des taxes foncières en forte hausse un peu partout en France (+52 % à Paris !).

En revanche, depuis le confinement, les villes moyennes rurales ont la cote. En toute logique, les prix devraient donc augmenter dans ces zones, et en particulier sur la côte Atlantique. Meilleurs Agents.com table sur une hausse moyenne de 3 %, avec des chiffres qui peuvent frôler les + 5 % dans les zones rurales.

➜ Des écarts entre le neuf et l’ancien

D’après l’analyse du département d’études économiques du Crédit Agricole, le marché de l’ancien devrait continuer à subir l’érosion entamée en 2022, qui se traduit par une baisse du nombre de transactions : « les ventes dans l’ancien devraient reculer […] de 10% en 2023. Elles resteraient élevées, 1 million environ en 2023 », estime Olivier Eluère, économiste. Cela pourrait se traduire par une légère baisse des prix, davantage marquée pour les logements énergivores (notamment classés F et G), pour lesquels la marge de négociation sera également plus importante.

En revanche, dans l’ancien la situation est plus compliquée. Selon la FPI, d’après des propos relayés par Magnolia.fr, « la détérioration des conditions de financement intervenues au second semestres 2022 ajoutée à la crainte que fait peser l’inflation sur la solvabilité des locataires conduisent à une baisse généralisée des ventes au détail ». En conséquence, l’offre se raréfie et les prix grimpent. En 2022, les prix du neuf ont augmenté de près de 5% en régions et de 4,8% en Île-de-France. Pour faire redescendre les prix dans l’ancien et faire redémarrer les ventes, l’Etat pourrait intervenir grâce à des aides fiscales telles que le dispositif d’investissement Pinel +.

Faites baisser le coût de votre projet immobilier grâce à l'assurance emprunteur

Pour faire face à la baisse du pouvoir d’achat et parvenir à limiter le coût de son crédit immobilier, il existe une solution : souscrire à une assurance emprunteur moins chère. Grâce à la loi Lagarde, il n’est désormais plus obligatoire de souscrire à l’assurance de prêt de votre établissement bancaire. En choisissant un assureur externe à votre banque, vous pouvez même réaliser jusqu’à 48 000 € d’économies !

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L'essentiel à retenir

• L’année 2022 a été marquée par une forte hausse des taux d’intérêts et une baisse du pouvoir d’achat immobilier, ainsi que des changements législatifs importants. 
• En 2023, les taux d’intérêts devraient continuer leur progression. Le taux d’usure devra lui aussi augmenter pour éviter un ralentissement du marché du crédit immobilier. 
• L’année 2023 sera probablement marquée par une baisse des prix de l’immobilier dans les grandes villes et dans l’ancien, mais les biens neufs et/ou situés dans des villes moyennes et des zones rurales verront leur prix de vente augmenter. 
• Pour gagner en pouvoir d’achat immobilier, rien de tel que choisir la bonne assurance emprunteur : en souscrivant à un assureur externe à votre banque, vous pourrez réaliser jusqu’à 48 000 € d’économies.