Venta con pacto de retro: ventajas y riesgos de esta operación inmobiliaria

La venta con pacto de retro (venta con opción de recompra) es una operación inmobiliaria poco común pero legalmente válida en España. Consiste en que el propietario de una vivienda la vende de forma temporal, conservando el derecho a recomprarla dentro de un plazo determinado, que puede llegar hasta los 5 años.

¿Es una buena inversión o un riesgo? ¿Qué es exactamente la venta con pacto de retro?

El término proviene del latín redimere, que significa “recuperar”. En la práctica, es una fórmula financiera utilizada por personas con dificultades económicas que necesitan obtener liquidez rápidamente sin perder definitivamente su vivienda. El vendedor continúa habitando el inmueble como inquilino, y puede ejercer su derecho de recompra dentro del plazo pactado.

Ejemplo práctico:
Imaginemos que Juan atraviesa una situación financiera complicada y teme perder su casa por impago. Decide venderla con pacto de retro a una empresa especializada, recibiendo un adelanto en efectivo. Juan sigue viviendo en la vivienda y podrá recuperarla dentro del plazo acordado, pagando el precio previamente fijado.

Esta fórmula evita la ejecución hipotecaria y permite conservar el patrimonio familiar, sobre todo si se prevé una mejora de la situación financiera en el corto o medio plazo.

Venta con pacto de retro en España: ¿es legal?

Sí, el pacto de retroventa está regulado en el Código Civil español (artículos 1507 a 1520). No obstante, es una práctica poco común en el mercado inmobiliario tradicional, y suele gestionarse a través de empresas especializadas o inversores privados. Algunas agencias inmobiliarias que lo permiten son Housell, Re/Max o empresas como Tu Recompra o Recompramos Tu Casa.

Antes de optar por esta vía, es recomendable explorar otras soluciones financieras como la reunificación de deudas, la negociación de condiciones hipotecarias con el banco, o incluso solicitar préstamos con garantía hipotecaria.

Ventajas y riesgos de la venta con pacto de retro

Para el vendedor:

Ventajas:

• Obtiene liquidez inmediata sin necesidad de abandonar su vivienda.

• Conserva la posibilidad de recuperar el inmueble, incluso en mercados al alza.

• Evita la ejecución hipotecaria o subasta judicial.

• Reduce el coste emocional y logístico de mudarse dos veces.

Riesgos:

• Los costes de este tipo de operación pueden ser muy elevados: entre el 10% y el 17% del valor del inmueble, dependiendo de la duración y los intermediarios.

• Existe el riesgo de no poder recomprar el inmueble dentro del plazo pactado, lo que supone perder definitivamente la propiedad.

• El alquiler durante el periodo del pacto suele tener un precio superior al de mercado.

Para el inversor:

Ventajas:

• Accede a inmuebles con un precio de compra inferior al de mercado (hasta un 40% de descuento).

• Percibe una renta mensual mientras el antiguo propietario ocupa la vivienda.

• Si el vendedor no ejerce la opción de recompra, el inversor se queda con el inmueble, que puede revender o alquilar.

Riesgos:

• El vendedor puede incumplir el pago del alquiler, reduciendo la rentabilidad esperada.

• Si el mercado inmobiliario baja durante el periodo pactado, puede haber una pérdida de valor.

• Requiere un análisis exhaustivo de la solvencia del vendedor y de la tendencia del mercado.

Fiscalidad en la venta con pacto de retro

La operación inicial se grava como una venta definitiva, sujeta a la plusvalía municipal y al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) por ganancia patrimonial. No obstante, si el vendedor recompra el inmueble, puede solicitar la devolución del IRPF pagado si justifica que fue una venta con opción de recompra.

Los alquileres percibidos por el comprador durante el tiempo del pacto se consideran rendimientos del capital inmobiliario y tributan como ingresos en el IRPF o en el Impuesto de Sociedades, según el caso.

Ejemplo concreto de venta con pacto de retro

Situación inicial:

• Inmueble en Valencia valorado en 250.000€

• Deuda del propietario: 50.000€

• Precio de venta pactado: 180.000€

• Renta mensual: 1.500€ durante 24 meses

• Comisión de intermediación: 7.200€

• Monto neto recibido: 136.800€

• Deuda pagada: 50.000€ → Liquidez disponible: 86.800€

Condiciones de recompra:

• Precio de recompra: 180.000€

• Costes notariales (3%): 5.400€

• Importe necesario en 24 meses: 98.600€

Rentabilidad para el inversor:

• 36.000€ de alquileres recibidos en 2 años

• Posible adquisición definitiva con una rebaja del 28% sobre el valor de mercado si el vendedor no recompra.

Preguntas frecuentes (FAQ)

¿Se puede hacer una venta con pacto de retro de un coche?
Sí, también es posible aplicar esta fórmula a vehículos, aunque es menos habitual. El dueño del coche lo vende temporalmente, conserva el uso del vehículo y el derecho a recuperarlo más adelante pagando el precio acordado.

¿Se puede financiar la recompra con un préstamo?
Sí, el vendedor puede recurrir a un préstamo para ejercer su derecho de recompra. Sin embargo, debido a su situación financiera previa, deberá asegurarse de que alguna entidad esté dispuesta a financiarle.

La venta con pacto de retro en España puede ser una solución útil para evitar la ejecución hipotecaria y recuperar el control de la situación financiera, siempre que se analicen cuidadosamente los costes, plazos y riesgos asociados. Para los inversores, representa una alternativa de inversión inmobiliaria con un potencial de rentabilidad interesante, aunque no exenta de peligros. Como siempre, la clave está en la transparencia, el asesoramiento jurídico y financiero profesional, y una planificación responsable.