En España, al igual que en Francia, el préstamo hipotecario a tipo fijo es el más común. Pero, ¿sabías que existen otras opciones? A medio camino entre el tipo fijo y el tipo variable, el préstamo con tipo capado (o tipo techo) está vinculado a la evolución del mercado, pero con un margen de variación mínimo y máximo establecido en el contrato.
Tipo fijo y tipo variable: algunos recordatorios
A la hora de financiar tu proyecto inmobiliario con el banco, deberás elegir entre dos tipos principales de préstamo hipotecario: el préstamo a tipo fijo o el préstamo a tipo variable.
Un tipo de interés fijo se mantiene constante durante toda la duración del préstamo. Esto significa que tu cuota mensual será la misma desde el primer hasta el último mes, independientemente de las fluctuaciones del mercado. Esta opción es la más segura, ya que ofrece una visión clara del gasto a largo plazo y elimina el riesgo de subida de cuotas. Por tanto, limita el riesgo de sobreendeudamiento.
Un tipo de interés variable, en cambio, puede cambiar a lo largo del tiempo en función de las condiciones del mercado financiero. Normalmente, se basa en un índice de referencia como el Euríbor (el más utilizado en España), al que se suma un diferencial fijo establecido por el banco (suele oscilar entre el 0,8 % y el 2 %). El tipo revisable es similar: también varía con el mercado, pero la revisión del interés se realiza una vez al año, y el nuevo tipo se aplica durante los 12 meses siguientes.
La principal ventaja del tipo variable es que el tipo inicial suele ser más bajo que el de un préstamo a tipo fijo, como forma de compensar el riesgo de subida futura. Pero este es precisamente el principal inconveniente: estás expuesto a los vaivenes del mercado. Si suben los tipos del BCE (como está ocurriendo en los últimos años), tus cuotas aumentan y el préstamo te sale más caro.
En España, donde los préstamos a tipo variable han sido durante muchos años la opción mayoritaria, el incremento del Euríbor desde 2022 ha tenido un fuerte impacto en miles de hogares. Según los datos del Banco de España, más del 70 % de las hipotecas firmadas antes de 2021 eran a tipo variable. Desde entonces, las cuotas mensuales de muchos hogares han subido entre 200 y 400 € al mes, generando preocupación por un aumento del endeudamiento familiar.
Existe también una opción intermedia: el préstamo a tipo mixto. Combina las características de un préstamo fijo y uno variable: durante los primeros años disfrutas de un tipo fijo, y a partir de cierto momento (por ejemplo, tras 5 o 10 años) el préstamo pasa a tener un tipo variable. Esto te permite asegurarte una cuota estable al principio, con la posibilidad de beneficiarte de tipos más bajos más adelante.
Por último, si deseas contratar un préstamo a tipo variable pero sin asumir riesgos excesivos, algunos bancos españoles ofrecen el préstamo a tipo capado. Hablaremos de esta opción con más detalle en la siguiente parte.
¿Qué es un préstamo a tipo de interés limitado?
Un préstamo a tipo variable se considera « capado » cuando se establece un límite máximo (y en algunos casos también mínimo) de variación del tipo de interés desde el inicio del contrato.
El tipo de interés sigue siendo variable, es decir, puede subir o bajar en función del mercado (por ejemplo, del Euríbor), pero existe un techo máximo o “cap” que limita cuánto puede subir ese tipo de interés. Así, incluso si el Euríbor sube significativamente, el tipo aplicado en tu préstamo no podrá superar ese límite previamente acordado.
En la práctica, al firmar el contrato de préstamo, puedes optar por un tipo capado de 1, 2 o 3 puntos. Esto significa que el tipo de tu préstamo podrá variar +/- 1, 2 o 3 puntos porcentuales respecto al tipo inicial.
Por ejemplo:
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Si tu préstamo comienza con un tipo del 4 % y está capado a +1, tu tipo de interés nunca podrá superar el 5 %.
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Si está capado a +/-1,5, el tipo mínimo será 2,5 % y el máximo 5,5 %.
Este tipo de préstamo te da más tranquilidad, ya que combina la ventaja de un tipo inicial bajo con un control sobre las subidas máximas posibles.
Préstamo a tipo capado: ventajas e inconvenientes
Los préstamos a tipo capado ofrecen una mayor estabilidad que los préstamos variables tradicionales, ya que el techo establecido en el contrato te permite saber de antemano cuál será el tipo de interés máximo que podrás llegar a pagar. Esto te protege frente a subidas bruscas o excesivas de los tipos de interés, al tiempo que puedes beneficiarte del tipo inicial más bajo de un préstamo variable. El esfuerzo asumido por las entidades bancarias para ofrecer este límite suele situarse entre 0,1 y 0,2 puntos porcentuales adicionales respecto al tipo variable estándar.
Además, si los tipos de interés del mercado bajan, tu cuota también se reduce, siempre dentro del límite inferior pactado en el contrato. En un entorno económico favorable, eso significa que puedes acabar pagando menos por tu préstamo.
Por otro lado, la variabilidad del tipo funciona en ambos sentidos, y esto puede jugar en tu contra. Si los tipos suben, tu TAE (Tasa Anual Equivalente) también sube, lo que encarece el coste total de la hipoteca. Esta incertidumbre puede dificultar la planificación financiera a largo plazo, especialmente en el caso de inversiones inmobiliarias, y reducir la visibilidad sobre la amortización del préstamo, lo que puede ser una fuente de preocupación para muchas personas.
Préstamo a tipo fijo y préstamo a tipo capado: la diferencia con un ejemplo
Pongámonos en la piel de una prestataria, a quien llamaremos Justine.
Justine ha contactado con su banco para financiar la compra de su vivienda habitual. La entidad le ofrece primero una hipoteca a tipo fijo del 4,2 %. Para un préstamo de 200.000 €, pagaría un total de 8.400 € en intereses, repartidos en 10 años (120 cuotas mensuales).
Como alternativa, su banco también le propone una hipoteca a tipo variable capado a +/-1, con un tipo inicial del 4 % (en lugar del 4,2 % del tipo fijo), también a 10 años.
Comparemos ahora el cuadro de amortización del préstamo de Justine si eligiera una u otra opción (suponiendo fluctuaciones ficticias del mercado hipotecario):
| Cuota total anual (tipo fijo) | Cuota total anual (tipo variable capado) | Variación del Euríbor (tipo aplicado) | |
|---|---|---|---|
| Año 1 | 20.840 € (1.736,66 €/mes) | 20.784 € (1.732 €/mes) | Tipo inicial del 4 % |
| Año 2 | 20.840 € (1.736,66 €/mes) | 20.988 € (1.749 €/mes) | +1 % (=5 %) |
| Año 3 | 20.840 € (1.736,66 €/mes) | 20.988 € (1.749 €/mes) | +0 % (=5 %) |
| Año 4 | 20.840 € (1.736,66 €/mes) | 20.988 € (1.749 €/mes) | +0 % (=5 %) |
| Año 5 | 20.840 € (1.736,66 €/mes) | 20.892 € (1.741 €/mes) | -0,5 % (=4,5 %) |
| Año 6 | 20.840 € (1.736,66 €/mes) | 20.840 € (1.736,66 €/mes) | -0,3 % (=4,2%) |
| Año 7 | 20.840 € (1.736,66 €/mes) | 20.712 € (1.726 €/mes) | -0,6 % (=3,6 %) |
| Año 8 | 20.840 € (1.736,66 €/mes) | 20.988 € (1.749 €/mes) Tope del 5 % | +1,8 %(=5,4 %) |
| Año 9 | 20.840 € (1.736,66 €/mes) | 20.988 € (1.749 €/mes) Tope del 5 % | +0,3 % (=5,7 %) |
| Año 10 | 20.840 € (1.736,66 €/mes) | 20.988 € (1.749 €/mes) Tope del 5 % | -0,2 % (=5,5 %) |
| Coste total del crédito | 208.400 € | 209.156 € | / |
Al elegir el préstamo a tipo capado, la hipoteca de Justine le ha salido finalmente un poco más cara que la opción a tipo fijo, pero la diferencia ha sido limitada gracias al tope del 5 %, a pesar de un aumento más elevado de los tipos de referencia.
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Lo esencial que debes recordar
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Los bancos ofrecen principalmente dos tipos de hipotecas: el préstamo a tipo fijo y el préstamo a tipo variable. El primero garantiza cuotas estables durante toda la vida del préstamo, mientras que el segundo puede variar según el mercado.
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El préstamo a tipo capado es una forma de préstamo variable que limita la subida del tipo de interés gracias a un techo previamente establecido.
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Este tipo de préstamo ofrece un tipo inicial más bajo, debido a su naturaleza variable, pero al mismo tiempo te protege frente a subidas excesivas del mercado hipotecario.
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Sin embargo, no está exento de riesgos: la inflación y las fluctuaciones de los tipos de referencia pueden provocar aumentos en tus cuotas mensuales en cualquier momento.
