A primera vista, parece una combinación aleatoria de palabras: Precio. Neto. Vendedor. Sin embargo, esta expresión tiene todo el sentido del mundo, sobre todo si vas a poner tu inmueble a la venta. El precio neto para el vendedor (en español: precio neto vendedor o precio de venta neto) es un concepto clave que no debe confundirse con el precio de venta con honorarios incluidos (precio con gastos de agencia incluidos).
Veamos en detalle qué significa exactamente este importe, cómo se calcula y por qué es tan importante al vender una propiedad en España.
Precio neto vendedor: definición
Si eres propietario y decides vender tu vivienda, seguramente te preguntarás cuánto dinero te quedará realmente tras la operación. El precio neto vendedor (o precio neto del vendedor) es la cantidad final que recibes por la venta de tu inmueble, una vez descontados los gastos de agencia y los honorarios del notario. En otras palabras, es el precio “real” de la venta: el importe que llegará efectivamente a tu cuenta bancaria tras firmar la escritura pública ante notario.
Venta de un inmueble: ¿qué gastos hay que prever?
Ya sabemos que el precio neto vendedor excluye una serie de gastos a cargo del propietario. Pero a eso se suman otros costes inevitables cuando se vende una vivienda en España:
Honorarios de la agencia inmobiliaria
Si decides vender tu propiedad a través de una agencia inmobiliaria, tendrás que asumir los honorarios de intermediación. Estos varían según la agencia, pero suelen situarse entre el 3 % y el 6 % del precio de venta. En la mayoría de los casos en España, estos gastos los paga el vendedor (aunque en algunas zonas pueden repartirse).
Gastos notariales
Aunque normalmente los gastos notariales y de registro de la propiedad corren a cargo del comprador, existen excepciones. En algunas operaciones, el vendedor y el comprador pueden pactar una venta con “gastos incluidos”, en cuyo caso el vendedor asume todos o parte de los costes notariales. Esta fórmula se asemeja a lo que en Francia se llama « vente acte en main ».
Gastos de certificados obligatorios
Antes de formalizar la venta, es necesario presentar ciertos certificados obligatorios, como el certificado de eficiencia energética (CEE), exigido desde 2013 en España. El coste de este certificado corre a cargo del vendedor, así como el de cualquier otro informe técnico adicional que sea requerido para el proceso.
Penalización por cancelación anticipada del préstamo
Si aún estás pagando una hipoteca y decides cancelar el préstamo al vender tu vivienda, puede que debas pagar una comisión por amortización anticipada. Este importe depende de las condiciones pactadas con tu banco, pero no puede superar el 2 % del capital pendiente en los primeros 10 años (y el 1,5 % a partir del décimo año), según la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario.
Gastos de cancelación registral de la hipoteca
Si el inmueble tiene una hipoteca inscrita en el Registro de la Propiedad, tendrás que pagar la cancelación registral de la hipoteca, lo que implica gastos de notaría, gestoría y registro. Aunque el préstamo esté totalmente pagado, si no se realiza esta gestión, la carga seguirá apareciendo en la nota simple del inmueble.
Precio neto vendedor, precio de venta anunciado, precio con honorarios incluidos: ¿cuál es la diferencia?
Desde la entrada en vigor del Real Decreto 515/1989, así como con la normativa sobre protección de consumidores y usuarios, las inmobiliarias en España están obligadas a mostrar claramente el precio total del inmueble en sus anuncios, con todos los gastos obligatorios que no puedan evitarse.
Es decir, los honorarios de la agencia deben estar incluidos en el precio anunciado. Este importe global se conoce como precio con honorarios incluidos o “precio final”. Algunas agencias lo mencionan explícitamente con la mención « gastos de intermediación incluidos » para evitar confusiones. En cambio:
-
El precio neto vendedor es el importe que realmente recibe el propietario una vez deducidos los honorarios de la agencia y otros posibles gastos asumidos por el vendedor.
-
El precio de venta anunciado (o “precio de mercado”) es el que se publica en los portales inmobiliarios y escaparates, y debe incluir por ley los honorarios de intermediación, según establece la legislación española de protección al consumidor.
-
A diferencia del mercado francés, en España no se utiliza oficialmente el término “FAI” (frais d’agence inclus), pero el principio es el mismo : lo que ves en el anuncio debe reflejar el precio real para el comprador, incluyendo la comisión de la agencia si va a cargo de este último.
Por tanto, si eres propietario y quieres conocer lo que realmente vas a percibir, lo importante es fijarte en el precio neto vendedor, no en el precio final con comisiones incluidas.
¿Cómo calcular el precio neto vendedor? (+ ejemplo)
Precio neto vendedor = Precio de venta – comisión de la agencia – gastos asumidos por el vendedor
Vamos con un ejemplo práctico :
Imagina que deseas vender tu piso ubicado en el centro de Valencia por 350 000 €. Acudes a una agencia que te ofrece gestionar la venta aplicando una comisión del 8 %, lo cual es común en algunas zonas urbanas:
350 000 – (8 % de 350 000) = 322 000 €
Ahora supongamos que, además, te encargas de cubrir algunos gastos adicionales, como sucede por ejemplo si acuerdas pagar parte de los gastos notariales o si tienes que realizar alguna gestión previa (como certificados, cédula de habitabilidad, ITE, etc.).
En España, los gastos de notaría y registro corren normalmente a cargo del comprador, pero el vendedor sí debe asumir algunos costes obligatorios, como:
-
Certificados energéticos y técnicos (obligatorios desde 2013)
-
Plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU)
-
Cancelación de cargas registrales (hipoteca, usufructo, etc.)
-
Gastos por cancelación anticipada del préstamo, si corresponde
Para simplificar, supongamos que todos estos gastos suman 7 % del precio total:
322 000 – (7 % de 350 000) = 297 500 €
➡️ Resultado: el precio neto vendedor es de 297 500 €
Es decir, esta es la cantidad que terminarías recibiendo una vez finalizada la venta, tras descontar todos los gastos obligatorios y comisiones.
Como ves, el precio publicado en los portales no siempre refleja lo que recibirás al final del proceso. Por eso es importante calcular tu precio neto vendedor con antelación, sobre todo si estás planeando reinvertir ese dinero en otro proyecto (como la compra de una nueva vivienda, por ejemplo).
Lo esencial que debes recordar
- El precio neto vendedor (PNV) es la cantidad real que recibe el propietario tras cerrar la venta de su vivienda.
- Este importe excluye todos los gastos a cargo del vendedor, como la comisión de la agencia, el coste de certificados obligatorios (como el certificado energético), la plusvalía municipal o posibles gastos de cancelación de hipoteca.
- En España, el precio publicado en los portales inmobiliarios incluye normalmente los honorarios de la agencia. Es lo que se conoce como precio con honorarios incluidos.
- Para estimar el precio neto que percibirás al vender tu inmueble, puedes utilizar la siguiente fórmula:
[Precio de venta – (comisión de la agencia) – (otros gastos asumidos por el vendedor)]
