Asegurar mi préstamo para una inversión inmobiliaria en alquiler

Inversión en alquiler: ¿cuánto cuesta el seguro de préstamo?

El coste de un seguro de préstamo hipotecario depende de varios factores:

• El tipo de contrato: contrato colectivo (todos pagan lo mismo independientemente de su perfil); contrato individual (personalizado según el perfil); o contrato híbrido.
• Su perfil personal: edad, estado de salud, actividad profesional, práctica de actividades de riesgo, etc.
• El tipo de tarifa: seguro sobre el capital inicial (tasa fija) o sobre el capital restante (cuotas decrecientes).
• La cuota de cobertura: en el caso de un préstamo conjunto o de una sociedad (SCI/SCPI), el coste del seguro varía en función del porcentaje de cobertura de cada prestatario (50 %, 80 %, 100 %, etc.).

Por supuesto, el número de coberturas también influye en el importe del seguro de préstamo.
Afortunadamente, en el caso de una inversión en alquiler, las garantías exigidas por los bancos suelen ser menos numerosas, como hemos visto anteriormente.

Bueno saberlo: El importe de sus cuotas de seguro es deducible de sus declaraciones de ingresos por alquiler. Solo tiene que proporcionar a Hacienda algunos justificantes, como los comprobantes de pago del alquiler y el detalle de las cuotas de seguro.
¡Esta ventaja es una excelente forma de reducir su carga fiscal al final del año! ¡Yupi!

¿Puedo cambiar el seguro de préstamo en el marco de una inversión en alquiler?

En los últimos años, se han implementado varias leyes para facilitar el cambio de su contrato de seguro de préstamo. El objetivo es permitirle cambiar el seguro ofrecido por su banco sin tener que argumentar durante meses. ¡Así que ya no está casado con su banco de por vida! 😃

Gracias a la Ley Lagarde (2010), tiene derecho a contratar un seguro de préstamo distinto al que le propone su banco. Y gracias a la Ley Lemoine (2022), ¡puede cambiar de seguro en cualquier momento a partir de septiembre de 2022! En términos técnicos, esto se llama: obtener una delegación de seguro.

Atención: para cambiar de aseguradora, debe respetar una equivalencia de coberturas. Es decir, su nuevo contrato debe ofrecer, como mínimo, las mismas garantías que el anterior.

De hecho, los estudios han demostrado que los seguros ofrecidos por los bancos suelen ser más caros que los contratados con aseguradoras externas. Por ejemplo, si contrata con nosotros, ¡puede ahorrar hasta 48 000 €!

PD: Si no entiende nada o no tiene ganas de hacer los trámites por su cuenta, ¡pídale a Assurly que le acompañe!

¿Todas las coberturas del seguro de préstamo son obligatorias en el caso de una inversión en alquiler?

En el caso de un préstamo destinado a la compra de una vivienda para alquilar, no se le exigirán las mismas coberturas que para la adquisición de su residencia principal. Generalmente, los bancos solo solicitan la cobertura por Fallecimiento y la cobertura por Incapacidad Permanente y Absoluta (PTIA) para proteger su inversión en alquiler.
Las demás coberturas requeridas por el banco en una compra de residencia principal no se exigen en este caso.
De hecho, en principio, las mensualidades del préstamo se pagarán con los alquileres percibidos y no con sus ingresos personales. ¡Esto le permite estar cubierto en lo esencial, a menor coste!

Bueno saberlo: Según su perfil y sus necesidades, puede añadir otras coberturas opcionales en el marco de una inversión en alquiler, como la ITT (Incapacidad Temporal de Trabajo) o la IPT (Invalidez Permanente Total).
Aunque estas coberturas no son obligatorias, pueden proporcionarle una mejor protección. ¡Usted decide el nivel de cobertura que desea!

¿Qué seguro elegir para una inversión en alquiler?

En los últimos años, se han aprobado varias leyes para facilitar el acceso a un seguro de préstamo diferente al ofrecido por su banco, y poder cambiarlo sin tener que argumentar durante meses. ¡Todo son ventajas para usted!

Desde 2010, la Ley Lagarde le ofrece la posibilidad de elegir libremente su aseguradora, sin estar obligado a contratar el seguro propuesto por su banco.
Cabe destacar que su banquero no puede rechazarle una oferta de préstamo simplemente porque desee contratar un seguro externo (¡y por suerte!).
Única regla a respetar: las coberturas ofrecidas por la aseguradora que elija deben ser equivalentes a las exigidas por su banco. En esto no se puede hacer trampas.

A partir de ahí, ¡le toca hacer valer la competencia!
Solicite varios presupuestos a diferentes aseguradoras y elija la opción que mejor se adapte a sus necesidades y a su presupuesto.
Y sobre todo, no se asuste al pensar en comprometerse: hasta hace poco, la Ley Hamon y la Enmienda Bourquin permitían cambiar de aseguradora, pero había que respetar un preaviso en función de la fecha de firma del contrato.

¡Buena noticia!
La Ley Lemoine (junio de 2022) permite ahora cancelar su contrato en cualquier momento, ¡así que tiene total libertad!

¿Debo contratar otros seguros además del seguro de préstamo para una inversión en alquiler?

Oui ! L’assurance emprunteur est souscrite durant la négociation du prêt immobilier. En revanche, le jour de la signature de l’acte définitif, vous devez être en mesure de fournir à votre notaire une attestation d’assurance propriétaire non occupant (PNO). Et oui, en tant que propriétaire, l’assurance PNO est une obligation légale. Par ailleurs, votre locataire se doit lui aussi d’assurer le logement qu’il loue !

Une autre assurance que vous pouvez souscrire est la Garantie contre les Loyers Impayés (ou GLI). Celle-ci n’est pas obligatoire mais est recommandée. En cas d’impayés de loyers de la part de vos locataires, cette assurance va prendre le relais et vous indemniser des loyers. Le taux moyen de cette garantie est d’environ 3 à 5% du montant des loyers, selon le contrat.

¿SCI o SCPI? ¿Cómo estar bien cubierto cuando se invierte entre varios?

Si realiza una inversión en alquiler a través de una SCI o SCPI, significa que son varios los que desean adquirir un inmueble en común: cada uno de los socios pedirá prestada una parte del dinero necesario para la adquisición de la vivienda.
Esto no supone ningún problema para su banco, siempre que al menos el 100 % del préstamo esté cubierto por el seguro.

El reparto de las cuotas de seguro entre los socios se realiza como ustedes decidan: por ejemplo, 40 % para Michael, 15 % para Erica y 45 % para Vicky (no somos los mejores inventando nombres en Assurly, ¡pero sí asegurando su préstamo hipotecario!).
Este reparto es independiente del número de participaciones que tenga cada uno en la sociedad.

Además, si desea reforzar su nivel de protección, nada impide que esté asegurado por encima del 100 % del importe total del préstamo.
Michael y Erica pueden, por ejemplo, decidir tener ambos una cuota del 100 %, mientras que Vicky puede preferir una cobertura del 50 % (total: 250 %).
¿El resultado? Si por desgracia Michael (pobre Michael) ya no puede seguir pagando el préstamo, Erica no tendrá que pagar nada más, ya que el seguro se hará cargo del 100 % de las cuotas.
En cambio, para Vicky, el seguro solo cubrirá el 50 % de sus cuotas.
¡Sí, hay muchos porcentajes, lo sabemos, pero en realidad es más fácil de lo que parece!

• SCI y SCPI: ¿cuál es la diferencia?

Una sociedad civil inmobiliaria (SCI) es una estructura jurídica que permite adquirir un inmueble entre varios y gestionarlo conjuntamente.

Por el contrario, una sociedad civil de inversión inmobiliaria (SCPI) está gestionada por una sociedad externa, que se encarga de los inmuebles por usted y en la que usted posee participaciones.

¿Es posible reducir los impuestos con una inversión en alquiler?

En Francia existe una escasez significativa de viviendas destinadas al alquiler, y especialmente de viviendas renovadas. Para fomentar la compra y dinamizar este sector clave, existen numerosas leyes de desgravación fiscal. Vamos a analizarlas en detalle.

👉 ¿Quiere invertir en inmuebles nuevos? Opte por los dispositivos Pinel y Censi-Bouvard. Le permitirán beneficiarse de ventajas fiscales importantes.

• La ley Pinel: prorrogada hasta finales de 2024, esta ley solo se aplica a la compra de viviendas nuevas en zonas denominadas “tensionadas”. Es obligatorio comprometerse a alquilar la propiedad sin amueblar (es decir, vacía, nada de malentendidos 😄) como residencia principal del inquilino. Se puede alquilar por 6, 9 o 12 años con un alquiler regulado. El importe máximo de inversión es de 300 000 €/año y limitado a dos propiedades. Este dispositivo le permite beneficiarse de una reducción del impuesto sobre la renta del 12 %, 18 % o 21 % del precio de compra, según la duración del alquiler. Esto equivale a un 2 % anual durante los primeros 9 años y un 1 % anual durante los siguientes 3.
• El dispositivo Censi-Bouvard: es una opción del estatuto LMNP (Alquiler Amueblado No Profesional). Permite comprar una vivienda nueva en una residencia gestionada (estudiantes, personas mayores, etc.) con un límite de 300 000 € anuales sin IVA en todo el territorio francés.

⚠️ Atención: el dispositivo Censi-Bouvard solo se aplica a contratos firmados entre el 1 de enero de 2009 y el 31 de diciembre de 2021. Como inversor, puede recuperar el 20 % de IVA del precio del bien. Además, puede deducir el 11 % del coste del inmueble en sus impuestos durante 9 años, con un tope de 300 000 €, es decir, hasta 33 000 € al año.

👉 ¿Prefiere invertir en viviendas antiguas para alquilar? Elija entre el Pinel antiguo, la ley Malraux o la ley de desgravación de Monumentos Históricos.

• El Pinel antiguo: para poder beneficiarse, debe realizar obras de renovación importantes, terminadas a más tardar el 31 de diciembre del segundo año posterior a la compra del inmueble (firma del acta notarial).
• El dispositivo Malraux: es un régimen de desgravación fiscal que permite al propietario que realice obras de rehabilitación en un inmueble antiguo de valor histórico (en zonas designadas) deducir el coste de dichas obras en su declaración de impuestos.
• La ley de Monumentos Históricos: permite adquirir un edificio histórico, renovarlo y mantenerlo, a cambio de importantes beneficios fiscales.

👉 ¿Quiere invertir en alquiler sin acogerse a ninguno de estos regímenes?

• El régimen del alquiler no amueblado y el déficit patrimonial: se trata del modelo más común. Consiste en comprar una vivienda para alquilarla sin amueblar. Si realiza obras de mejora, puede beneficiarse de una deducción fiscal (llamada “déficit foncier”) bajo ciertas condiciones.

• El régimen del Alquiler Amueblado No Profesional (LMNP): permite invertir en un inmueble que alquilará amueblado. Se aplica tanto a pisos individuales como a residencias gestionadas (estudiantes, seniors, etc.).

👉 Nuda propiedad: se trata de adquirir únicamente la nuda propiedad de un bien, es decir, solo las paredes. Al mismo tiempo, el usufructuario (un arrendador institucional) adquiere el usufructo del bien, lo mantiene y lo valoriza. Al término del periodo de desmembramiento (generalmente entre 15 y 20 años), el nudo propietario recupera automáticamente la plena propiedad del inmueble. Si se compra con financiación, los intereses del préstamo son deducibles de otros ingresos inmobiliarios, y la mayoría de los gastos (gestión, impuestos locales, basuras, obras…) corren a cargo del usufructuario.