| 24.01.2022

Investissement locatif : comment assurer son prêt immobilier ?

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Il est temps de penser à l'avenir. "Investis dans la pierre, fiston !" : ce sont les dernières paroles prononcées par votre père avant qu'il ne s'endorme la bouche ouverte en plein milieu du repas de famille. Un homme sage, votre papa. En effet, l'investissement locatif représente un excellent moyen de dégager des revenus stables sur le long-terme. Encore faut-il faire les choses correctement car si vous empruntez, votre banque va vous demander de souscrire à une assurance de prêt immobilier. On vous livre nos trucs et astuces sur le sujet. 


SOMMAIRE 

Investissement locatif : est-ce obligatoire d'assurer son prêt immobilier ? 

Quelles sont les garanties d'assurance exigées lors d'un investissement locatif ? 

Quelle assurance choisir pour un investissement locatif ? 

SCI ou SCPI : quelles différences pour l'assurance de prêt ?

Investissement locatif : combien coûte l'assurance de prêt ?

L'article en bref


 

Investissement locatif : est-ce obligatoire d'assurer son prêt immobilier ? 

 

Le résumé en quelques mots : oui, il est obligatoire d'assurer son prêt immobilier lors d'un investissement locatif, car toutes les banques l'exigent. 

 

À ce jour, il n'existe certes aucune loi qui oblige à souscrire à une assurance emprunteur lors d'un achat locatif. CEPENDANT (oui, il y a un toujours cependant), les banques en font une condition impérative pour l'octroi d'un crédit immobilier. Et même si on ne les défend pas souvent, elles n’ont pas tort sur ce point car cela vous permet d’être couvert et épaulé pour rembourser votre prêt en cas de pépin. Par conséquent, l'assurance de prêt est finalement… obligatoire 😉

En revanche, nous allons voir dans le point suivant que dans le cas d'un prêt pour un investissement locatif, les exigences ne sont pas les mêmes que pour l'achat d'une résidence principale : les banques vont se montrer moins tatillonnes, en demandant par exemple moins de garanties.

Quelles sont les garanties d'assurance exigées lors d'un investissement locatif ? 

 

Le résumé en quelques mots : les garanties obligatoires lors d'un investissement locatif sont la garantie décès et la garantie PTIA (Perte Totale et Irréversible d'Autonomie)

Pour tout prêt immobilier, votre assurance va vous permettre d'être couvert contre plusieurs types de risques, qu'on appelle les garanties. Au total, les 5 plus courantes sont les suivants : 

  • La garantie décès 
  • La garantie PTIA (Perte Totale et Irréversible d'Autonomie)
  • La garantie IPT (Invalidité Permanente Totale)
  • La garantie ITT (Incapacité Temporaire de Travail)
  • La garantie IPP (Invalidité Permanente Partielle)

Je sais ce que vous vous dites : mais où est donc la garantie « Je n’ai pas eu d’accident, j'ai simplement la flemme de rembourser » ? Et bien, elle n'existe pas… (nous sommes aussi déçus que vous). En tout cas, les 5 garanties listées ci-dessus sont presque systématiquement exigées par les banques si vous réalisez un emprunt pour une résidence principale.   

👉 Investissement locatif : des garanties allégées 

Bonne nouvelle : dans le cas d'un prêt destiné à l'achat d'un logement mis en location, on ne vous demandera pas les mêmes garanties que pour l'acquisition d'une résidence principale. Et c'est tant mieux, car le plus souvent, les banques demandent seulement la garantie décès et la garantie PTIA (Perte Totale et Irréversible d'Autonomie) pour couvrir un investissement locatif. 

Selon votre profil et vos besoins, vous pouvez ajouter d'autres garanties facultatives, telles que l'ITT (Incapacité Temporaire de Travail) ou l'IPT (Invalidité Permanente et Totale). Bien que ces garanties ne soient pas obligatoires, elles peuvent vous permettre d'être mieux couvert. À vous de décider de votre niveau de protection final. 

Quelle assurance choisir pour un investissement locatif ? 

 

Le résumé en quelques mots :  vous pouvez choisir vous-même votre assurance emprunteur en faisant jouer la concurrence. Un assureur externe à votre banque peut vous faire économiser jusqu'à 48 000 €

Ces dernières années, de nombreuses lois ont été mises en place pour simplifier l’accès à une assurance emprunteur différente de celle de sa banque et changer sans devoir argumenter pendant des mois. C'est tout bénef' pour vous 😃 

Depuis 2010, la loi Lagarde vous offre la possibilité de choisir librement votre assureur, sans que vous ne soyez obligé de souscrire à celle proposée par votre banque. Précisons aussi que votre banquier ne peut pas vous refuser une offre de prêt sous prétexte que vous souhaitez passer par une assurance externe (et heureusement !). Seule règle à respecter : les garanties proposées par l'assureur de votre choix doivent être équivalentes à celles exigées par votre banque. Vous ne pouvez pas tricher sur ça 😉

Dès lors, à vous de faire jouer la concurrence ! Multipliez les demandes de devis auprès des différents assureurs et optez pour celui qui correspond le mieux à vos besoins et à votre budget. Et surtout, ne paniquez pas à l'idée de vous engager : il y a encore quelques temps, la loi Hamon et l'amendement Bourquin permettaient aux assurés de changer de compagnie, mais il fallait respecter un certain préavis selon la date de signature de contrat. Bonne nouvelle : la loi Lemoine (juin 2022) permet désormais de résilier son contrat à tout moment, vous êtes donc complètement libres ! 

Conseil de pro

Les études ont montré que les contrats d'assurance proposés par les établissements bancaires sont généralement plus chers que si vous passez par une assurance externe. À tel point que les économies réalisées peuvent même aller jusqu'à 48 000 € !

 

Cas particulier : SCI ou SCPI, comment être bien couvert quand on investit à plusieurs ?

 

Le résumé en quelques mots :  quel que soit votre statut juridique ou le nombre d'associés à acquérir un bien, il faut que l'emprunt total soit couvert à hauteur d'au moins 100 % par une assurance emprunteur (et cela peut même aller jusqu'à 200, 300, 400%, etc.)

Si vous réalisez un investissement locatif en SCI ou SCPI, c'est que vous êtes plusieurs à vouloir acquérir un bien en commun : chacun des associés va donc emprunter une partie de l'argent nécessaire à l'acquisition du logement. Cela ne pose pas de problème à votre banque, à partir du moment où au moins 100 % du crédit est couvert par l'assurance. 

La répartition des quotités entre les associés se fait comme bon vous semble : par exemple, 40 % pour Michael, 15 % pour Erica et 45 % pour Vicky (on n’est pas très fort pour inventer des noms chez Assurly, mais on est au top lorsqu'il s'agit d'assurer votre prêt immobilier). Cette répartition se fait indépendamment des parts de chacun dans la société. 

De plus, si vous voulez renforcer votre niveau de protection, rien ne vous empêche d'être assuré au-delà de 100 % du montant total du prêt. Michael et Erica peuvent par exemple décider d'avoir tous les deux une quotité de 100%, tandis que Vicky peut vouloir se contenter d'une quotité de 50 % (total : 250 %). Résultat : si par malheur Michael (pauvre Michael) n'est soudainement plus en mesure de rembourser le prêt, Erica n'aura plus rien à payer car l'assurance prendra la totalité des cotisations à sa charge. En revanche, pour Vicky l'assurance ne compensera les cotisations qu'à hauteur de 50 %. Ça fait beaucoup de pourcentages, on sait, mais en fait c’est simple comme bonjour.

 

SCI, SCPI : quelles différences ? 

Une société civile immobilière (SCI) est une structure juridique qui vous permet d'acquérir un bien immobilier à plusieurs et d'en assurer ensemble la gestion. 

En revanche, une société civile de placement immobilier (SCPI) est gérée par une société de gestion externe, qui s'occupe des biens à votre place et dans laquelle vous possédez des parts. 

 

Investissement locatif : combien coûte l'assurance de prêt ? 

 

Le résumé en quelques mots :  plusieurs éléments peuvent faire varier le prix d'une assurance de prêt immobilier. Lors d'un investissement locatif, les contrats sont généralement moins chers car ils incluent moins de garanties. 

Le coût d'une assurance de prêt immobilier dépend de plusieurs facteurs :

  • Le type de contrat : contrat groupe (tout le monde paie la même chose quel que soit son profil) ; contrat individuel (contrat sur-mesure en fonction du profil) ; ou contrat hybride. 
  • Votre profil individuel : âge, état de santé, activité professionnelle, pratique d'activités à risque, etc. 
  • Le mode tarifaire : assurance sur capital initial (taux fixe) ou assurance sur capital restant dû (cotisations dégressives). 
  • La quotité : dans le cas d'un emprunt à plusieurs ou d'une SCI/SCPI, le tarif de l'assurance varie en fonction du pourcentage de couverture de chaque emprunteur (50 %, 80%, 100%...). 

Evidemment, le nombre de garanties est également un facteur qui va influer sur le montant de votre assurance emprunteur. Heureusement, dans le cas d'un investissement locatif, les garanties demandées par les banques sont généralement moins nombreuses comme vu plus haut.

💡Le saviez-vous ? 

Le montant de vos cotisations d'assurance est déductible de vos déclarations de revenus fonciers. Il vous suffit pour cela de fournir au fisc certaines pièces justificatives, telles que les preuves de paiement de loyer et le décompte des cotisations d'assurance. Cet avantage est un bon moyen d'alléger votre charge fiscale à la fin de l'année. Youpi  🎉

 

L'ARTICLE EN BREF

  • Même si l'investissement locatif est une opération moins risquée que l'achat d'une résidence principale, l'assurance de prêt immobilier reste obligatoire. 

  • Seules la garantie décès et la garantie PTIA (Perte Totale et Irréversible d'Autonomie) sont généralement exigées par les banques. 

  • Dans le cas d'une SCI ou SCPI, le montant du prêt doit être couvert à au moins 100 %. 

  • Grâce à la loi Lagarde, vous pouvez souscrire à une assurance externe à votre banque, ce qui vous permettra de réaliser jusqu'à 48 000 € d'économies. Et grâce à la loi Lemoine, vous pouvez résilier un contrat d'assurance emprunteur à tout moment ! 

  • Le coût d'une assurance emprunteur dépend de plusieurs facteurs, mais revient généralement moins cher lors d'un investissement locatif. 

 

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Sylvain - Rédacteur

Sylvain est un rédacteur web passionné par les nouvelles tendances du digital. L’assurance ? Il en connait un rayon ! Et si désormais vous comprenez tout, c’est grâce à sa plume simple et pleine d’humour.

Pour tout savoir sur l'assurance emprunteur et pour obtenir des conseils sur votre projet immobilier. 

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