Se protéger contre les loyers impayés
Les avantages : Heureusement pour sécuriser ses loyers, le propriétaire a plusieurs options et parmi elles, on retrouve la caution personnelle, qui lui permet de se protéger gratuitement contre les risques d’impayés. La caution c’est une personne qui s’engage à garantir l’exécution d’une obligation dans le cas où le locataire n’y satisfait pas. En cas d’impayés du locataire par exemple, le propriétaire pourra se tourner vers la caution pour exiger un remboursement. Et on distingue deux types de caution : la caution simple et la caution solidaire. Si le propriétaire demande une caution simple à son locataire, il devra d’abord en cas d’impayés exiger à son locataire de payer ses dettes, c’est-à-dire qu’il ne peut pas se tourner directement vers la caution. La caution solidaire est généralement privilégiée à la caution simple puisque le propriétaire peut se tourner vers elle dès le premier impayé pour demander un remboursement. Le remboursement est donc plus rapide puisqu’il n’a pas besoin de lancer une procédure auprès du locataire dans un premier temps.
Les inconvénients : La caution personnelle est souvent difficile à mettre en place et n’est pas toujours fiable puisqu’une personne physique peut toujours faire défaut (accident de la vie, mauvaise foi…). Aussi, beaucoup de locataires fournissent de faux actes de caution, et prétendent avoir une caution qui n’est en fait pas au courant de la situation. On n’a alors que très peu de chance d’être remboursé en cas d’impayés. Dans certains cas, le propriétaire ne pourra même pas demander de caution à son locataire, notamment s’il a déjà souscrit à une garantie loyers impayés (sauf si le locataire est étudiant) ou s’il s’agit d’une personne morale.
- La garantie loyers impayés :
Une autre alternative plus sûre que la caution personnelle pour se prémunir des loyers impayés, celle de la garantie loyers impayés (la GLI). Le principe est simple puisque la GLI fonctionne comme une assurance qui va rembourser le propriétaire si le locataire ne paie pas ses loyers. On distingue plusieurs types de GLI, dont les GLI dites “traditionnelles” et proposées par des grands assureurs comme AXA, La Maif… qui sont à la charge du propriétaire. Le propriétaire paie une cotisation mensuelle qui tourne autour de 3% du montant du loyer à l’assureur pour bénéficier d’un remboursement en cas de loyers impayés. En plus de rembourser le propriétaire, les GLI traditionnelles vérifient en amont le dossier du locataire pour évaluer le risque et estimer si elles peuvent ou non se porter garant du locataire. Ce dernier point présente des avantages (puisque le propriétaire n’a pas à vérifier chaque pièce justificative du locataire puisque l’assureur s’en charge avec un logiciel spécifique), mais aussi des inconvénients puisque les critères des GLI traditionnelles sont souvent assez sévères et elles n’acceptent pas tous les profils de locataires (il y a donc un risque de passer à côté d’un très bon profil juste parce qu’il est atypique).
En plus des GLI traditionnelles de nouveaux acteurs arrivent sur le marché : les GLI nouvelle génération, proposées par des startups comme Cautioneo. La principale différence est qu’elle est gratuite pour le propriétaire car la cotisation est prise en charge par le locataire qui paie pour que l’organisme se porte garant de son dossier. Le propriétaire est donc assuré en cas de loyers impayés et est remboursé sans carence ni franchise et sans rien payer ! En plus, tous les profils de locataires sont éligibles à cette garantie car les critères d’éligibilité ont été pensés pour permettre au plus grand nombre d’accéder à la location et pour que le propriétaire ne passe pas à côté d’une perle rare !
