Félicitations, vous êtes l’heureux propriétaire d’un bien immobilier et souhaitez le mettre en location ? Voici quelques conseils à connaître pour éviter les mauvaises surprises et sécuriser votre investissement locatif.
1. Bien choisir son locataire
Pour sécuriser son investissement locatif la première étape est de bien choisir son locataire. Pour ça, lors des visites il faut s’assurer qu’il soit solvable, donc en capacité de payer ses loyers. Pour vérifier si ce critère est bien respecté par le locataire, le propriétaire doit absolument demander certaines pièces justificatives rendant compte de la situation du candidat locataire. Il est facile de retrouver la liste de ces pièces sur internet, mais il faut bien veiller à ce que le dossier du locataire soit complet ! Grâce aux fiches de paie notamment, on pourra voir si le locataire semble être en mesure de payer le montant du loyer tous les mois. Mais le critère de solvabilité n’est pas le seul à prendre en compte. Il faut évidemment que le locataire soit quelqu’un de fiable, d’honnête et de sérieux pour ne pas avoir de mauvaises surprises (dégradations, troubles du voisinage ou autres…). Il faut donc aussi faire confiance à son feeling, et choisir un locataire avec qui on risque de bien s’entendre pour éviter tous conflits et que la relation propriétaire - locataire se passe au mieux pendant toute la durée du bail.
2. Vérifier le dossier du locataire
Après avoir choisi son locataire, l’étape d’après est de vérifier son dossier. Comme dit précédemment, c’est en grande partie le dossier du locataire qui va vous permettre de faire votre choix, et les locataires le savent. C’est pourquoi de plus en plus de locataires falsifient leur dossier et modifient leurs pièces justificatives pour le rendre plus attractif. Il est aujourd’hui très facile de modifier ses documents avec tous les outils et logiciels à portée de main, et il est parfois difficile de déceler le vrai du faux à l'œil nu. Toutefois des astuces existent pour vérifier certaines pièces justificatives, comme se pencher sur le numéro de sécurité sociale apparaissant sur la fiche de paie, contacter l’employeur du locataire ou encore comparer les cumuls des revenus. Mais malheureusement, beaucoup de dossiers passent cette vérification, et il vaut toujours mieux utiliser des logiciels spécialisés pour détecter ces fraudes.
3. Se protéger contre les loyers impayés
- La caution personnelle
Les avantages : Heureusement pour sécuriser ses loyers, le propriétaire a plusieurs options et parmi elles, on retrouve la caution personnelle, qui lui permet de se protéger gratuitement contre les risques d’impayés. La caution c’est une personne qui s’engage à garantir l'exécution d’une obligation dans le cas où le locataire n’y satisfait pas. En cas d’impayés du locataire par exemple, le propriétaire pourra se tourner vers la caution pour exiger un remboursement. Et on distingue deux types de caution : la caution simple et la caution solidaire. Si le propriétaire demande une caution simple à son locataire, il devra d’abord en cas d’impayés exiger à son locataire de payer ses dettes, c’est-à-dire qu’il ne peut pas se tourner directement vers la caution. La caution solidaire est généralement privilégiée à la caution simple puisque le propriétaire peut se tourner vers elle dès le premier impayé pour demander un remboursement. Le remboursement est donc plus rapide puisqu’il n’a pas besoin de lancer une procédure auprès du locataire dans un premier temps.
Les inconvénients : La caution personnelle est souvent difficile à mettre en place et n’est pas toujours fiable puisqu’une personne physique peut toujours faire défaut (accident de la vie, mauvaise foi…). Aussi, beaucoup de locataires fournissent de faux actes de caution, et prétendent avoir une caution qui n’est en fait pas au courant de la situation. On n’a alors que très peu de chance d’être remboursé en cas d’impayés. Dans certains cas, le propriétaire ne pourra même pas demander de caution à son locataire, notamment s’il a déjà souscrit à une garantie loyers impayés (sauf si le locataire est étudiant) ou s’il s’agit d’une personne morale.
- La garantie loyers impayés :
Une autre alternative plus sûre que la caution personnelle pour se prémunir des loyers impayés, celle de la garantie loyers impayés (la GLI). Le principe est simple puisque la GLI fonctionne comme une assurance qui va rembourser le propriétaire si le locataire ne paie pas ses loyers. On distingue plusieurs types de GLI, dont les GLI dites “traditionnelles” et proposées par des grands assureurs comme AXA, La Maif… qui sont à la charge du propriétaire. Le propriétaire paie une cotisation mensuelle qui tourne autour de 3% du montant du loyer à l’assureur pour bénéficier d’un remboursement en cas de loyers impayés. En plus de rembourser le propriétaire, les GLI traditionnelles vérifient en amont le dossier du locataire pour évaluer le risque et estimer si elles peuvent ou non se porter garant du locataire. Ce dernier point présente des avantages (puisque le propriétaire n’a pas à vérifier chaque pièce justificative du locataire puisque l’assureur s’en charge avec un logiciel spécifique), mais aussi des inconvénients puisque les critères des GLI traditionnelles sont souvent assez sévères et elles n’acceptent pas tous les profils de locataires (il y a donc un risque de passer à côté d’un très bon profil juste parce qu’il est atypique).
En plus des GLI traditionnelles de nouveaux acteurs arrivent sur le marché : les GLI nouvelle génération, proposées par des startups comme Cautioneo. La principale différence est qu’elle est gratuite pour le propriétaire car la cotisation est prise en charge par le locataire qui paie pour que l’organisme se porte garant de son dossier. Le propriétaire est donc assuré en cas de loyers impayés et est remboursé sans carence ni franchise et sans rien payer ! En plus, tous les profils de locataires sont éligibles à cette garantie car les critères d’éligibilité ont été pensés pour permettre au plus grand nombre d’accéder à la location et pour que le propriétaire ne passe pas à côté d’une perle rare !
4. Bien rédiger son bail
Vous avez enfin trouvé LE locataire idéal pour votre logement et vous avez choisi la meilleure solution pour garantir vos loyers ? Il est temps de rédiger le bail et de signer l’état des lieux d’entrée.
En cas de litiges, si le bail n’est pas conforme, il peut se retrouver caduc et dans ce cas vous perdez tous vos droits en tant que propriétaire investisseur ...
Voici quelques conseils pour vous assurez de rédiger un bail conforme :
- Assurez-vous que les informations personnelles de toutes les parties soient exactes (prénom, nom, date et lieu naissance). Une faute d’orthographe ou d’inattention est vite arrivée et peut avoir des répercussions importantes en cas de litiges.
- Vous louez à un couple ou pour un logement en colocation ? Vous devez mettre absolument une clause de solidarité dans votre contrat de bail. Si un des locataires / colocataires quitte le logement, cette clause vous garantit qu’il reste solidaire du paiement des loyers pendant les 6 mois suivant son départ - cela vous laisse le temps de trouver un nouveau locataire.
- N’oubliez pas les paraphes sur chacune des pages : toutes les parties (le ou les locataires et vous même) doivent parapher chaque page du contrat de location. Le bail doit évidemment être daté et signé à la fin du document.
- Choisissez la sécurité et optez pour la signature électronique ! Rien de plus simple, vous pouvez faire appel à Yousign ou Docusign, des solutions 100% en ligne qui vous permettent de faire signer électroniquement vos documents, pas de mauvaise surprise ;)
Vous l’aurez compris, investir dans l’immobilier n’est pas sans risque quand on fait de l’investissement locatif, mais avec ces quelques points en tête vous pouvez être sûr d’éviter les désagréments et sécuriser vos loyers pendant toute la durée du bail !
Et si vous avez un prêt immobilier, n'oubliez pas que vous pouvez aussi faire des économies tout en restant bien couvert en passant par Assurly.
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