Comment calculer son taux d’endettement ?

“Endettement” : voilà un terme qui dérange, qui pique les oreilles, le genre de mot qu’on essaie même pas de placer au Scrabble tellement on ne l’aime pas. Et pourtant, si vous souhaitez faire une simulation de prêt immobilier, votre taux d’endettement va se révéler déterminant. Il va permettre à votre banque de s’assurer que le remboursement de votre crédit ne pèse pas trop lourd dans vos finances, ce qui peut vous aider à obtenir le meilleur taux. Il est donc important de calculer votre taux d’endettement dans le cadre d’une simulation de prêt, afin de ne pas dépasser le seuil limite. On vous explique comment faire. 🙂

Taux d’endettement : qu’est-ce que c’est ?

Le taux d’endettement permet d’évaluer la part de vos revenus nets allouée au remboursement de vos crédits. Il prend en compte à la fois les prêts immobiliers en cours ainsi que les crédits à la consommation.

Il est donc tout à fait possible d’avoir des revenus confortables, tout en ayant un taux d’endettement élevé ; tout comme vous pouvez gagner le smic et avoir un taux d’endettement très faible. Cela dépend du poids que représente la somme empruntée par rapport à votre niveau de vie.

A quoi sert de connaitre le taux d'endettement ?

Le taux d’endettement est un indicateur. Il sert à :

• déterminer vos chances d’obtenir un prêt immobilier ;
• connaître vos capacités de remboursement ;
• éviter le surendettement.

Lors d’une simulation de crédit, les banques se basent sur ce taux pour évaluer la solidité de votre dossier de demande de prêt. Plus votre taux d’endettement est bas, plus les banques auront tendance à vous accorder leur confiance.

Quel est le taux d’endettement maximum ?

Bien qu’aucune loi n’impose un taux d’endettement maximum, les organismes de prêt obéissent à la règle des 35 %, soit un peu plus d’1/3 de vos revenus nets, seuil au-dessus duquel vous risquez d’essuyer un refus. En France, c’est le HSCF (Haut Conseil de Stabilité Financière) qui émet des recommandations sur le taux d’endettement maximum.

Dans certains cas, il arrive que les organismes de prêt vous accordent un crédit immobilier même si votre taux d’endettement dépasse les 35 %, notamment si vous avez un apport élevé (et que vous avez un beau sourire). Et oui, même les banques aiment faire des folies ! 😋 Néanmoins, le HSCF précise que les prêts accordés avec un taux d’endettement supérieur à 35 % ne doivent pas dépasser 20 % des dossiers traités.

Attention ! Un taux d’endettement inférieur à 33 % ne vous garantit pas l’octroi d’un crédit immobilier (même si ça joue en votre faveur). Pour connaître les différents critères d’obtention d’un prêt, n’hésitez pas à lire notre article sur le sujet 😉

Comment calcule-t-on le taux d’endettement pour un prêt immobilier ?

Si vous souhaitez faire une estimation de prêt immobilier, le calcul du taux d’endettement est important. Voici la formule magique à appliquer :

Si vous souhaitez utiliser une autre calculette de prêt immobilier, le gouvernement met aussi à votre disposition un simulateur en ligne afin de calculer votre niveau d’endettement. Attention, il prend seulement en compte vos emprunts en cours, ce qui constitue rarement les seules charges calculées par les banques.

Quelles sont les charges prises en compte dans le taux d’endettement ?

Pour calculer votre niveau d’endettement, les banques vont se baser sur le montant de vos charges récurrentes, ce qui inclut :

• Les mensualités liées au remboursement de vos crédits en cours (prêt immobilier, prêt auto, crédit à la consommation, etc.).
• Les pensions alimentaires que vous versez (parfois déduites des revenus fiscaux)
• Les loyers que vous payez chaque mois.

Depuis peu, le coût de l’assurance emprunteur doit également être pris en compte dans le calcul du taux d’endettement. Cela vise à limiter les risques de surendettement chez les emprunteurs.

Quels sont les types de revenus à inclure dans le calcul du taux d’endettement ?

Les organismes de prêt ne se contentent pas de regarder le montant affiché sur votre fiche de paie pour calculer vos revenus, et ça c’est plutôt une bonne nouvelle ! Sont considérés comme des revenus :

• Votre salaire net ;
• Les revenus d’activité non-salarié ;
• Le 13e mois ;
• Les primes obligatoires (ou contractuelles) ;
• Les commissions (pour les commerciaux par exemple)
• Les pensions (retraite, handicap… et parfois les pensions alimentaires)
• Les allocations logement (APL)

De même, certaines banques incluent les allocations familiales et les revenus fonciers dans leur calcul, bien que ce ne soit pas systématique. En revanche, les indemnités professionnelles (maladie professionnelle, accident du travail…) et les primes exceptionnelles en sont systématiquement exclues.

Exemple de calcul du taux d’endettement

Après la théorie, la pratique ! Histoire de se mettre en situation, prenons l’exemple d’Astrid, notre individu fictif, qui en a assez de prendre le RER tous les matins pour se rendre à son boulot. Elle décide donc de déménager près du lieu où elle travaille, et plutôt que louer un appartement, elle se dit : “pourquoi pas en acheter un !”. Ça tombe bien, elle a repéré un studio sympa à deux pas de son bureau. D’après son banquier, le remboursement d’un emprunt sur 20 ans lui coûterait 800 € par mois.

Mais Astrid est du genre prévoyante. Avant de constituer une demande de prêt, elle veut calculer son taux d’endettement, pour savoir si elle sera en mesure de supporter la charge financière que représentent les mensualités de remboursement d’un prêt immobilier.

Heureusement, elle est tombée sur l’article d’Assurly qui lui indique la marche à suivre. Elle commence donc par lister ses charges fixes et ses revenus :

Il n’y lui reste plus qu’à calculer son taux d’endettement en appliquant la formule qui a été vue plus haut :

[ 890 / 3000 ] x 100 = 29,6 %

Ainsi, le taux d’endettement d’Astrid est presque de 30 %, ce qui est en dessous du seuil maximal de 35 % recommandé par le Haut Conseil de Stabilité Financière. Ça, c’est le genre de nouvelles qui se fête !

Quelques conseils pour réduire son taux d’endettement

Si votre taux d’endettement dépasse le seuil fatidique des 35 %, attendez avant de jeter votre catalogue d’annonces immobilières à la poubelle ! Il existe différents moyens pour réduire votre taux d’endettement et redonner le sourire à votre banquier :

• Revoyez vos dépenses d’internet, d’eau et d’électricité à la baisse. Il suffit parfois d’un simple coup de fil pour obtenir un nouveau contrat plus avantageux.
• Si vous avez des crédits en cours, étalez la durée du remboursement afin de réduire le montant des mensualités.
• Ne vous contentez pas d’aller voir un seul organisme de prêt. Certaines banques vous proposeront des taux d’intérêts plus bas, ce qui vous permettra d’abaisser la somme de l’emprunt à rembourser (et donc votre taux d’endettement).
• Faites des économies sur votre assurance de prêt immobilier ! Celle-ci étant désormais prise en compte dans le calcul du taux d’endettement, il est important de limiter ce poste de dépense. D’autant plus qu’en faisant appel à une assurance externe à votre organisme de prêt, vous ferez en moyenne 15 000 € d’économie ! On vous le prouve en 3 minutes !

Et après ? Le calcul de votre assurance de prêt immobilier

Comme nous l’avons vu, votre assurance de prêt immobilier, lorsqu’elle est mal choisie, peut faire grimper votre taux d’endettement. Il est donc important de savoir combien coûte une assurance de prêt immobilier. Nous y avons même consacré un article que vous pouvez consulter par ici.

N’oubliez pas que rien ne vous oblige à opter pour l’assurance emprunteur proposée par la banque qui vous accorde le prêt. Vous pouvez donc comparer les offres et choisir la formule qui vous convient.

Chez Assurly, nous avons fait le choix de couvrir la totalité des 18 critères de garanties existants, bien que la réglementation n’en impose que 11. Vous êtes donc mieux protégés, à un tarif ultra-compétitif. Cerise sur le gâteau : l’expérience full-canap’ vous permet de réaliser un devis en 3 minutes seulement directement depuis votre téléphone.