Comment investir dans l’immobilier sans apport

Le week-end dernier, vous avez parlé à un ami qui connaît l’ami d’un ami du cousin d’un ami (même s’ils ne sont plus vraiment amis), et qui vous a expliqué que l’investissement locatif est un choix judicieux. Il n’en fallait pas plus pour vous convaincre. Vous voilà atteint par la fièvre immobilière, et vous vous imaginez déjà repeindre les murs pour les locataires de votre futur logement. Mais avant toute chose, il faut passer par l’étape du prêt, et le seul petit problème c’est que… vous n’avez pas d’apport personnel (ou que vous préférez garder vos économies pour votre prochain voyage aux Canaries). N’allez pas pour autant jeter l’éponge ! Il est parfois possible d’emprunter sans apport, et on vous explique même comment faire.

Pourquoi les banques demandent-elles un apport ?

Lorsque vous faites une demande de prêt à une banque, il n’est pas rare que celle-ci vous impose de sortir un peu d’argent de votre poche (dans le cadre d’un prêt immobilier, mieux vaut avoir une poche XXL car vous allez devoir y glisser un certain nombre de billets). Le montant de cet apport personnel se situe généralement autour de 10 %. Il contribue à rassurer votre banquier sur votre capacité à rembourser vos échéances, tout en réduisant la durée du prêt – ce qui limite les risques. De votre côté, vous obtenez des conditions plus avantageuses, comme un taux d’intérêt plus bas. Ce n’est pas tout : cet apport sert aussi à couvrir les frais annexes (ex : frais de garantie) engagés par votre banque, qui seront perdus en cas de défaut de remboursement (contrairement au montant du prêt qui peut être récupéré grâce à la vente du bien).

Est-ce possible d'obtenir un prêt locatif sans apport ?

On ne va pas tourner autour du pot, la réponse est oui ! Et ce n’est même pas un fait rare, puisqu’environ 2 tiers des prêts locatifs sont accordés sans apport : c’est ce qu’on appelle un prêt à 110 %, puisque le montant emprunté inclut non seulement le coût d’achat de la propriété mais aussi les frais annexes. Alors comment expliquer que les banques, habituellement frileuses, se montrent dans ce cas-là si généreuses ?

C’est simple, quand vous réalisez un investissement locatif, vous tirez des revenus des loyers qui vous permettent de rembourser plus facilement vos mensualités. Mais ne comptez pas trop non plus sur l’altruisme de votre banquier : celui-ci va tout de même vous demander un bon dossier pour vous accorder un prêt locatif sans apport.

Quelles sont les conditions pour obtenir un prêt locatif sans apport ?

Comme nous l’avons vu, obtenir un prêt locatif sans apport, c’est possible… sous certaines conditions. Soit le banquier est votre frère, et dans ce cas-là on espère que vous ne l’avez pas trop embêté pendant votre enfance, soit vous êtes un emprunteur lambda qui va devoir fournir un dossier suffisamment solide pour espérer éviter la case « apport ». Deux éléments vont être déterminants : votre situation personnelle et l’attractivité du bien dans lequel vous souhaitez investir.

• Un profil rassurant

Dans le cadre d’une demande de prêt immobilier, votre profil d’emprunteur est systématiquement passé à la loupe par votre banquier. Voici quelques critères qui seront pris en compte dans l’étude de votre demande de prêt :

• Votre taux d’endettement ne dépasse pas 35 % ;
• Vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale ;
• Vous avez une bonne situation professionnelle (CDI, revenus stables, etc.)
• Vous êtes vraiment sympathique ;
• Vous êtes jeune et en bonne santé (en tout cas ça aide).

Pour aller plus loin : retrouvez ici l’ensemble des conditions d’obtention d’un prêt immobilier.

• Un projet solide

Avoir un profil d’emprunteur en béton ne suffit pas ; si le bien locatif que vous souhaitez acheter a une surface de 10 m², qu’il est situé à 3600 mètres d’altitude, là où il n’y a ni réseau, ni humains, ni fromagerie (c’est important), votre banquier va fortement douter de votre capacité à dénicher un loueur. Voici quelques éléments sur lesquels vous devez vous appuyer avant de décider où investir :

• L’emplacement est E-S-S-E-N-T-I-E-L . L’attractivité de la zone géographique où se situe votre bien va déterminer votre capacité à le louer. Les grandes villes sont souvent en haut du panier, mais avec le développement du télétravail et le nouvel attrait pour la campagne, de nombreuses opportunités sont à saisir dans les petites villes.
• Le rendement locatif : il correspond au montant du loyer perçu moins les charges (frais d’agence, charges de copropriété, taxes, assurances, etc.). Il peut arriver qu’une résidence locative dans une zone très attractive paraisse être une opportunité en or, alors qu’en réalité le montant des charges limite fortement sa rentabilité.

Réaliser le bon investissement locatif et en limiter les coûts n’est pas toujours facile, tant les facteurs à prendre en compte sont nombreux. Bonne nouvelle : des assistants locatifs tels que Qlower peuvent vous conseiller et vous accompagner tout au long de votre aventure locative. N’hésitez pas à les contacter.

• Gare aux gourous de l’immobilier

Avec l’avènement d’internet, on les retrouve partout : les mystificateurs de l’investissement locatif. Leur terrain de chasse préféré ? Les plateformes de partage vidéo telles que Youtube. Armés de leurs caméras 4k, de leurs beaux costumes cintrés et de leurs 3 millions d’abonnés et, ils nous promettent de devenir rentier en 6 mois et d’obtenir des rendements locatifs de 8000 % sans bouger le petit doigt. Et cela nécessite souvent d’investir dans des biens quelque peu… risqués. Attention à ne pas vous faire avoir, car beaucoup d’entre eux sont simplement des vendeurs, voire des arnaqueurs, qui sont là pour vous refiler des pseudo-formations à des prix astronomiques. Souvent, lorsque cela paraît trop beau pour être vrai, c’est que c’est faux. (Et oui, “la question elle est vite répondue ! “)

L'épargne de précaution : une sécurité en cas d'imprévus

« Au cas où » : voilà comment on pourrait résumer l’épargne de précaution. Cette solution de sécurité consiste à garder de l’argent de côté, bien au chaud, afin de pouvoir le débloquer lors d’un imprévu. Parmi les aléas de l’investissement locatif, on retrouve par exemple :

• La vacance locative : période pendant laquelle personne ne loue votre bien et que vous devez payer le loyer par vous-même.
• Loyers impayés : pas besoin de rentrer dans les détails, je crois que vous avez compris qu’on ne tombe pas toujours sur les meilleurs locataires.
• Achats de nouveaux meubles.
• Travaux urgents à réaliser.
• Etc.

Morale de l’histoire : n’utilisez pas votre épargne de précaution pour payer une tournée à tous vos « amis » rencontrés au bar 15 minutes plus tôt.

Quels sont les dispositifs d'aide à l'investissement locatif ?

La bonne nouvelle avec l’investissement locatif en France, c’est qu’il existe plusieurs aides de l’Etat sous forme de défiscalisation :

• La loi Pinel : le dispositif Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôt calculée sur le prix d’achat des logements neufs, dans la limite d’un plafond de 300 000 € par personne et par an et 5 500€ par m2. Il s’applique dans des zones dites « tendues », c’est-à-dire là où la demande est beaucoup plus forte que l’offre.
• La loi Censi-Bouvard : ce dispositif concerne l’investissement en location meublée. Il permet d’obtenir une réduction d’impôts pendant 9 ans dans le cas d’un investissement dans des résidences de services tels que les EHPAD ou les résidences étudiantes. Vous pouvez cumuler la loi Censi-Bouvard avec les avantages liés au statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP).

Et ce n’est pas tout ! Lorsque vous réalisez un investissement locatif et que vous louez le bien meublé, en choisissant le régime fiscal « au réel » et non pas « micro », il est possible de déduire une multitude de charges de vos revenus fonciers. Parmi les charges déductibles de l’impôt, on retrouve par exemple :

• Les frais bancaires (agios, dossiers, intérêts d’emprunt) ;
• Les frais d’actes (frais de notaire, d’agence) ;
• Les frais de déplacements si vous devez faire des visites de votre bien (à la mer et au soleil, on espère).

Ce régime d’imposition au réel permet aussi de créer une charge d’amortissement. Ça se complique un peu mais cette charge d’amortissement vient le plus souvent annuler complètement l’impôt sur les revenus fonciers. Donc ça vaut le coup de creuser, non ?

En location meublée par exemple, on considère le logement comme un outil de travail. Sa valeur diminue avec le temps, comme pour un ordinateur. C’est moins flagrant pour un studio d’étudiant, mais il n’empêche que grâce à cet amortissement, la location meublée devient net d’impôt au régime réel. On comprend mieux l’intérêt d’être accompagné pour ne pas passer à côté de ce type d’info !

L'essentiel à retenir

• Les banques demandent souvent un apport personnel qui représente environ 10 % du montant total de l’emprunt.
• 60 % des prêts locatifs sont acceptés sans apport.
• Pour être sûr de mettre toutes les chances de son côté, il faut veiller à constituer un dossier solide.
• L’épargne de précaution constitue une réserve d’argent qui permet de se protéger financièrement contre les aléas de la location.
• Pour éviter les erreurs d’investissement et de gestion, il est possible de se faire conseiller et accompagner par des entreprises spécialisées telles que Qlower.
• Le gouvernement propose des aides à l’investissement locatif qui prennent la forme d’abattements fiscaux (exemple : loi Pinel).