Offre d’achat immobilier : tout ce qu’il faut savoir

La maison de vos rêves est en vente : 250 m², 3 piscines, 6 jacuzzis, vue imprenable et un prix qui correspond à votre budget. Vous êtes prêt à vous lancer, mais avant tout, il vous faut faire une offre d’achat. On vous guide.

Qu'est-ce qu'une offre d'achat immobilier ?

Une offre d’achat est un acte par lequel un acquéreur potentiel manifeste son intention d’acheter un bien immobilier à un prix déterminé. Elle peut être formulée à l’oral, mais dans les faits, mieux vaut passer par une proposition écrite.

Que contient l’offre ?

L’offre contient :

• le prix proposé,
• les conditions suspensives (comme l’obtention d’un prêt immobilier),
• et une durée de validité (souvent de 7 à 15 jours).

L’offre immobilière est souvent le fruit d’une réflexion poussée autour de son capacité d’emprunt, de l’état du marché, voire d’un accompagnement par un agent immobilier ou un courtier.

Quelle est la valeur juridique d’une offre d’achat ?

Une offre d’achat a une valeur juridique unilatérale : seul l’acheteur s’engage. Si le vendeur accepte cette proposition dans les délais fixés, un accord est formé. Il devra ensuite être formalisé devant notaire via un compromis de vente ou une promesse de vente.

💡 À noter : tant que la signature de l’acte authentique (aussi appelé acte de vente) n’a pas eu lieu, le transfert de propriété n’est pas définitif.

Offre d'achat : à quoi vous engage-t-elle ?

Dès que l’offre est acceptée, vous êtes censé acheter un bien immobilier selon les termes établis. Toutefois, vous pouvez vous désengager si l’une des clauses suspensives prévues (comme l’obtention d’un crédit immobilier) n’est pas remplie.

Puis-je me rétracter après avoir fait une offre d'achat ?

Vous ne pouvez pas annuler la vente à ce stade, sauf si vous avez prévu des conditions suspensives. En revanche, vous disposez d’un délai de rétractation de 10 jours après la signature du compromis de vente. Cette période de réflexion est encadrée par la loi pour protéger les candidats acquéreurs.

Est-ce qu'une offre d'achat bloque la vente d'une maison ?

Non, seule une offre d’achat acceptée bloque temporairement la transaction. Avant l’acceptation par le vendeur, celui-ci peut encore recevoir d’autres offres d’achat, notamment s’il est en contact avec plusieurs agences immobilières ou s’il vend entre particuliers.

Le vendeur refuse l’offre ou fait une contre-proposition

Deux options :

• Il refuse purement et simplement (l’offre est caduque) ;
• Il fait une contre-proposition : un nouveau prix de vente ou de nouvelles conditions.

⚠️ Si le vendeur modifie ne serait-ce qu’un élément, l’offre initiale est annulée. Vous êtes alors libre de faire une nouvelle proposition d’achat, ou non.

L’offre d’achat reste sans réponse : que faire ?

Si aucun retour ne vous est fait dans le délai indiqué (souvent sept jours), l’offre devient automatiquement caduque. Pas besoin de lettre recommandée avec accusé de réception. Vous pouvez alors faire une autre offre… ou rechercher un autre logement parmi les biens immobiliers en vente.

L’offre est acceptée, et après ?

🎉 Bravo ! C’est le moment de signer un compromis de vente ou une promesse unilatérale de vente :

• Le compromis engage l’acheteur et le vendeur ;
• La promesse unilatérale, elle, n’engage que le vendeur à vous réserver le bien pendant un temps défini.

Point juridique

Ces documents doivent être signés devant notaire ou sous seing privé. C’est aussi à ce moment que vous versez un dépôt de garantie, souvent autour de 5 à 10 % du prix d’achat du bien immobilier.

Quelle est la durée de validité d’une offre d’achat immobilier ?

C’est vous qui la fixez. Généralement :

• 7 jours dans une vente immobilière tendue ;
• Jusqu’à 15 jours ailleurs.

Une fois le délai expiré, l’offre ne peut plus être acceptée.

Les éléments à connaître avant de formuler une offre d'achat

Avant de proposer d’acheter un bien :

• Lisez les diagnostics obligatoires (DPE, amiante, etc.) ;
• Vérifiez le montant des charges de copropriété ;
• Renseignez-vous sur les frais d’agence ;
• Pensez à votre apport personnel et à votre plan de financement (avec ou sans PTZ, prêt relais, etc.) ;
• Vérifiez l’état de l’acte notarié ou de la promesse sous seing privé, si disponible.

Un bon agent immobilier ou notaire peut vous accompagner pour éviter les pièges.

Offre d’achat orale vs offre d’achat écrite

Une offre orale ne vaut rien légalement. En cas de litige, seule une offre écrite et datée, idéalement envoyée par lettre recommandée avec accusé, fera foi.

Offre d’achat vs promesse d’achat

• L’offre d’achat est souvent la première étape de la transaction immobilière ;
• La promesse d’achat, plus rare, est un engagement souvent ferme, parfois enregistré chez un notaire.

Comment rédiger une offre d'achat immobilier ?

Indiquez dans votre courrier :

• Identité des parties (vous et le vendeur d’un bien immobilier) ;
• Description du bien ;
• Prix proposé ;
• Délai de validité de l’offre ;
• Clauses suspensives ;
• Modalités de réponse.

Pensez à formaliser l’envoi avec une lettre recommandée ou un email avec accusé.

Modèle d’offre d’achat immobilier

[Prénom NOM de l’acheteur]
[Adresse complète]
[Téléphone]
[Email]

À [Ville], le [Date]

Objet : Offre d’achat pour le bien immobilier situé au [Adresse complète du bien]

Madame, Monsieur,

Je soussigné(e), [Prénom NOM], né(e) le [Date de naissance], demeurant à [Adresse complète], déclare par la présente souhaiter acquérir le bien immobilier situé au [Adresse], référencé au cadastre sous la section [Numéro], appartenant à [Nom du vendeur], pour un prix de [Montant en chiffres et lettres] euros frais d’agence inclus / hors frais d’agence.

Cette offre est formulée sous réserve des conditions suivantes :

• L’obtention d’un prêt immobilier d’un montant de [Montant] euros sur une durée de [Durée] ans, à un taux n’excédant pas [Taux] % ;
• L’absence de servitudes ou de charges majeures inconnues à ce jour ;
• La signature d’un avant-contrat (compromis ou promesse de vente) au plus tard le [Date] ;
• La vente libre de toute occupation ;
• La signature de l’acte authentique de vente devant notaire au plus tard le [Date envisagée].

La présente offre est valable jusqu’au [Date limite – 7 à 10 jours recommandés]. Passé ce délai, elle sera caduque.

En cas d’acceptation, je m’engage à signer un compromis ou une promesse de vente et à verser un dépôt de garantie équivalent à [Montant – généralement 5 à 10 % du prix] euros.

Dans l’attente de votre réponse, je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.

[Signature]

👉 Télécharger le modèle 

L'étape d'après : la promesse de vente ou le compromis de vente

La promesse de vente

Elle engage uniquement le vendeur. En échange, vous versez une indemnité d’immobilisation (généralement 10 % du prix du bien). L’acte peut être signé devant notaire ou sous seing privé.

Le compromis de vente

C’est un contrat de vente synallagmatique : il engage les deux parties. À ce stade, vous pouvez commencer à obtenir votre offre de prêt.

L’essentiel à retenir

✅ Une offre d’achat immobilier engage l’acheteur seul, mais devient contractuelle si elle est acceptée.

✅ Si l’offre est acceptée, le vendeur s’engage à vendre au prix fixé.

✅ Vous bénéficiez d’un délai de rétractation de 10 jours après la signature du compromis de vente.

✅ Le recours à un notaire ou une agence immobilière est vivement conseillé pour sécuriser la transaction.

✅ Bien préparer son projet d’achat immobilier, c’est aussi anticiper les frais de notaire, le montage du crédit immobilier, et les éventuelles démarches administratives.