Assurer mon prêt pour un investissement locatif

L’assurance emprunteur pour un investissement locatif est-elle obligatoire ?

À ce jour, il n'existe aucune loi qui oblige à souscrire une assurance emprunteur lors d'un investissement locatif. Cependant, les banques en font une condition impérative pour l'octroi d'un crédit immobilier (et pour le coup, c’est plutôt un bon conseil). Dans le cadre d’un investissement locatif, vous avez la possibilité d’être couvert uniquement sur 2 garanties : le décès et la PTIA (Perte Totale et Irréversible d'Autonomie). Ainsi, le jour où il vous arrivera un pépin (on ne vous le souhaite pas !), votre assureur vous aidera à rembourser votre prêt immobilier ! 

Est-il possible de réduire ses impôts ?

👉 Vous pouvez opter pour les dispositifs Pinel et Censi-Bouvard, si vous souhaitez investir dans l’immobilier neuf. Ils vous permettront de bénéficier d’un allégement fiscal important. 

• La loi Pinel : vous devez acheter un logement neuf dans une zone dite « tendue » et vous engager à le louer nu (c’est-à-dire non meublé) durant 6, 9 ou 12 ans suivant un loyer encadré. Le montant maximum de l’investissement est de 300 000 €/an dans la limite de deux logements. Ainsi, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21 % du prix d’achat selon la durée de location. 
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• Le dispositif Censi-Bouvard : ce dispositif est une option du statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Il vous permet d’acheter un bien immobilier neuf en résidence gérée (étudiante, seniors…) dans la limite de 300 000 € par an HT sur l’ensemble du territoire hexagonal.

⚠️ Attention, ce dispositif concerne uniquement les contrats signés entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2021. En tant qu’investisseur vous récupérez le montant de la TVA à 20 % sur le prix du bien. Vous déduisez de vos impôts 11 % du prix de revient du bien sur 9 ans, plafonné à 300 000 € soit 33 000 € par an. 

👉 Vous pouvez vous orienter vers le Pinel ancien, sur la loi Malraux ou la loi de défiscalisation sur les Monuments Historiques, si vous achetez dans l’ancien. 

• La loi Pinel ancien : pour être éligible, vous devez réaliser des travaux de rénovation qui doivent être achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit l'achat du bien immobilier (signature de l'acte authentique).
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• Le dispositifs Malraux : c’est un dispositif de défiscalisation immobilière qui permet au propriétaire qui engage des travaux de rénovation sur un bien ancien à caractère historique, situé dans certaines zones, de déduire le coût de la réhabilitation de ses impôts. 
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• La loi Monuments Historiques : c’est un dispositif de défiscalisation permettant aux contribuables français d’acquérir un bâtiment historique, de le rénover et de l’entretenir. En contrepartie, le propriétaire bénéficie d’avantages fiscaux conséquents.

Ils existent aussi : 

• Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) : permet d’investir dans un bien meublé destiné à la location, en résidence classique ou gérée (étudiante, seniors…). Vous devez vous inscrire au greffe du Tribunal de commerce dont dépend le bien immobilier dans les 15 jours à compter du début de la location. Attention, les conditions du Pinel seront modifiées à partir du 1er janvier 2023. Vous récupérez la TVA à 20 %* sur le prix d’achat du logement, vos loyers perçus sont nets d’impôt et les intérêts d’emprunt sont déductibles. 

Nue-propriété : il s’agit de l’acquisition de la nue-propriété d’un bien immobilier (les murs). Parallèlement, l’usufruitier (un bailleur institutionnel), acquiert l’usufruit du bien. Il entretient le logement et contribue à sa valorisation. Au terme de la durée de démembrement, fixée généralement entre 15 et 20 ans, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété du bien. Dans le cadre d’un achat à crédit, les intérêts d’emprunt sont déductibles de vos autres revenus fonciers, de plus la plupart des charges (gestion locative, taxes foncières, taxes sur les ordures ménagères,  les travaux liés au logement…) sont prises par l’usufruitier.

Toutes les garanties d’assurance de prêt sont-elles obligatoires dans le cadre d’un investissement locatif ?

Bonne nouvelle : dans le cas d'un prêt destiné à l'achat d'un logement mis en location, on ne vous demandera pas les mêmes garanties que pour l'acquisition d'une résidence principale. Le plus souvent, les banques demandent seulement la garantie décès et la garantie PTIA (Perte Totale et Irréversible d'Autonomie) pour couvrir un investissement locatif. Les autres garanties exigées par la banque lors d'un achat pour une résidence principale ne sont pas demandées dans ce cadre, car en principe, vous allez rembourser les échéances de votre crédit immobilier avec les loyers que vous toucherez et non avec vos revenus professionnels ! Cela vous permet d’être couvert sur l’essentiel, à moindre coût.

Bon à savoir : Selon votre profil et vos besoins, vous pouvez ajouter d'autres garanties facultatives dans le cadre d’un investissement locatif, telles que l'ITT (Incapacité Temporaire de Travail) ou l'IPT (Invalidité Permanente et Totale). Bien que ces garanties ne soient pas obligatoires, elles peuvent vous permettre d'être mieux couvert. À vous de décider de votre niveau de protection final ! 

Est-ce que je peux changer d’assurance de prêt dans le cadre d’un investissement locatif ? 

Ces dernières années, de nombreuses lois ont été mises en place pour simplifier l’accès à une assurance emprunteur différente de celle de votre banque et changer sans devoir argumenter pendant des mois. C'est tout bénef' pour vous ! 😃 

Situation n°1 : vous avez signé votre prêt immobilier il y a moins d’1 an. La loi Hamon (2014) vous offre la possibilité de changer d'assureur à tout moment durant les douze premiers mois suivant la date de signature de votre contrat d'assurance emprunteur. 

Situation n°2 : vous avez signé votre prêt immobilier depuis plus d’1 an. La loi Bourquin (2017) vous permet de résilier votre assurance de prêt immobilier à chaque date anniversaire de votre contrat. 

Dans les deux cas, votre changement d’assurance est soumis à certaines conditions : 

-Vous devez respecter un préavis de 15 jours (loi Hamon) ou de 2 mois (loi Bourquin) et envoyer votre lettre de résiliation par recommandé avec accusé de réception. (Les pigeons voyageurs ne sont pas acceptés). 🕊️ 

-Votre nouvelle assurance doit respecter l'équivalence des garanties, (quesaco ?) 👉 Elle doit couvrir au minimum les mêmes garanties que l'ancienne. 

NB : Si ces conditions sont remplies, la banque n’a pas le droit de refuser votre demande de changement et aucun frais ne vous sera prélevé sur votre résiliation !

PS : si vous n’y comprenez rien ou que vous n’avez pas envie de gérer les démarches tout seul, demandez à un expert de vous accompagner ! 

Les études ont montré que les contrats d'assurance proposés par les établissements bancaires sont généralement plus chers que si vous passez par une assurance externe. Par exemple, si vous souscrivez chez nous, vous pouvez réaliser jusqu’à 48 000€. 😉