Caution de prêt immobilier : comment ça marche ?

Les banques sont du genre frileuses. Avant d’accorder un crédit immobilier, elles veulent s’assurer qu’elles récupéreront leur argent. Elles imposent donc un certain nombre de conditions d’emprunts à leurs clients, dont une garantie qui les protègent contre les défauts de paiement. La garantie la plus courante est la caution de prêt immobilier. Découvrons en quoi elle consiste, ses particularités et ses avantages. 

La caution lors d'un prêt immobilier : qu'est-ce que c'est ?

Une caution est une garantie financière fournie par un tiers, appelé « cautionnaire, » pour sécuriser le prêt immobilier accordé par une banque ou un établissement financier. D’après l’article 228 du Code civil, « le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci ». Dans le cadre d’un prêt immobilier, la caution est utilisée comme alternative à l’hypothèque ou aux formes de garantie traditionnelles (privilège prêteur de deniers (PPD), nantissement). 

Lorsqu’un emprunteur opte pour une caution, le garant signe un contrat de cautionnement avec le prêteur. Ce contrat stipule que le cautionnaire sera responsable du remboursement du prêt si l’emprunteur ne parvient pas à effectuer ses paiements. En d’autres termes, la caution s’engage à rembourser la dette en cas de défaut de l’emprunteur.

Qui peut cautionner un prêt immobilier ?

Toute personne physique ou morale peut se porter garant d’un prêt immobilier. Le cautionnaire peut donc être un parent, un ami, votre employeur ou une société privée. 

L’organisme de caution, comment ça fonctionne ? 

Dans 58 % des cas, la caution est financée par un organisme de cautionnement de prêt immobilier, tels que Crédit Logement ou CASDEN. Ces sociétés travaillent en partenariat avec les banques. Votre banquier effectue donc directement la demande de garantie auprès de l’organisme de cautionnement, et vous n’avez donc aucune démarche à effectuer. Si votre dossier est approuvé, vous recevrez une réponse positive sous 48 heures. 

Le cautionnement par un organisme privé entraîne des frais. Par exemple, dans le cas de Crédit Logement, ils comprennent : 

• Le versement au Fonds Mutuel de Garantie (FMG), dont le coût est proportionnel au montant du prêt. Une partie de ces frais vous sont remboursés une fois que vous arrivez au terme de votre crédit (environ 75 %).
• La commission de caution, dont le montant est fixe et non récupérable. 

Il faut compter jusqu’à 600 € pour la commission, auxquels il faut ajouter environ 200 € + 0,8 % du montant emprunté pour le versement au Fonds Mutuel de Garantie. 

A noter : si vous êtes fonctionnaire, votre mutuelle vous permet parfois d’obtenir une caution gratuite ou à moindre coût. 

La caution par une personne physique

Si vous passez par une personne physique pour garantir votre prêt (ex : vos parents), la banque devra vérifier que votre garant a les capacités financières de rembourser les échéances à votre place en cas de défaut de paiement. Il devra donc attester d’une situation solide. 

Les conditions de cautionnement doivent être consignées par écrit et faire l’objet d’un acte signé. Le document doit mentionner le montant du prêt, la durée, la nature et l’étendue de l’engagement du garant. En outre, l’article L331-1 du Code de la consommation impose à la caution de remplir à la main les mentions suivantes : 

« En me portant caution de X……………….., dans la limite de la somme de……………….. couvrant le paiement du principal, des intérêts et, le cas échéant, des pénalités ou intérêts de retard et pour la durée de……………….., je m’engage à rembourser au prêteur les sommes dues sur mes revenus et mes biens si X……………….. n’y satisfait pas lui-même. »  

Deux types de cautionnement de prêt immobilier

Lors d’un prêt immobilier, le cautionnement peut prendre différentes formes, qui n’impliquent pas le même niveau de risque et d’engagement financier pour le garant : 

La caution simple 

En cas d’impayés de la part de l’emprunteur, la banque ne peut pas directement solliciter le garant pour récupérer les sommes dûes. Le garant possède ce que l’on appelle le « bénéfice de discussion », qui stipule que le créancier doit d’abord poursuivre le débiteur avant de se tourner vers la caution. Ce n’est qu’une fois que la banque a fait tout ce qu’elle pouvait pour obtenir son argent auprès de l’emprunteur qu’elle est en droit de réclamer la dette au garant. 

La caution solidaire

Dans le cas d’une caution solidaire, le niveau de responsabilité du garant est le même que celui de l’emprunteur. Dès les premiers impayés, la banque peut faire appel au garant pour le remboursement des dettes. C’est donc un engagement fort et contraignant pour la personne qui se porte caution. Sans surprise, les banques privilégient largement ce mode de cautionnement qui leur permet de récupérer plus rapidement leur argent en cas de défaut de paiement. 

Remboursement de la caution de prêt immobilier

Comme nous l’avons vu plus haut, la majorité des prêts immobiliers passent par un organisme de cautionnement. Parmi ces sociétés, seul Crédit Logement propose la restitution d’une partie de la caution à la fin du prêt. Le remboursement de la caution a lieu de manière automatique 1 mois après la fin du prêt. 

Ce que vous allez récupérer, c’est une partie du « Fonds Mutuel de Garantie » ou FMG, qui alimente la « cagnotte » réservée à rembourser les impayés des emprunteurs. Le taux de restitution est variable, mais tourne généralement autour de 70-75 %. Le dernier taux appliqué par Crédit Logement était de 71,45 %. 

Quels sont les avantages d'une garantie par cautionnement ?

Le principal avantage du cautionnement, c’est que contrairement à la garantie hypothécaire, votre bien n’est pas mis en gage. Cela signifie que si vous ne parvenez pas à rembourser le prêt, votre maison ou votre appartement ne sera pas saisi(e) (sauf dans le cas d’une hypothèque judiciaire, c’est-à-dire suite à une condamnation).  

De plus, le processus de mise en place de la caution est généralement plus rapide et moins coûteux que celui de l’obtention d’une hypothèque. Vous évitez les coûts liés à l’évaluation immobilière et aux frais de notaire (rémunération du notaire, publicité foncière, frais de formalité…). Surtout, en cas de remboursement anticipé vous ne payez pas de frais de mainlevée comme avec l’hypothèque, lesquels représentent entre 0,3 % et 0,6 % environ du coût initial de votre crédit. Ces frais ne sont pas négligeables ! 

On peut toutefois noter 2 inconvénients à la caution bancaire : premièrement, elle peut être refusée par l’organisme de cautionnement (si celle-ci juge que votre dossier n’est pas assez solide). Deuxièmement, la caution ne peut pas garantir un Prêt d’Accession Sociale (PAS) supérieur à 15 000 €. Néanmoins, lorsque c’est possible, on vous recommande de privilégier ce type de garantie !

La caution dispense-t-elle de souscrire une assurance emprunteur ?

La réponse est non ! La caution et l’assurance de prêt immobilier n’ont pas le même rôle : 

• La caution est une garantie financière fournie par un tiers, tel qu’une société de cautionnement ou une personne physique, pour garantir le remboursement du prêt immobilier en cas de défaut de paiement de l’emprunteur. Elle vise à protéger le prêteur en garantissant que le prêt sera remboursé, généralement par le biais du cautionnaire, si l’emprunteur ne peut pas le faire.
• L’assurance emprunteur est une police d’assurance souscrite par l’emprunteur pour se protéger lui-même et sa famille en cas de décès, d’invalidité ou de maladie grave qui pourrait l’empêcher de rembourser le prêt. Elle peut également couvrir d’autres événements imprévus, comme la perte d’emploi. L’assurance emprunteur protège l’emprunteur et ses proches, tandis que la caution protège le prêteur.

 Le choix de l’assurance emprunteur est d’autant plus important que depuis l’entrée en vigueur de la loi Lagarde, le secteur s’est ouvert à la concurrence, permettant à des assureurs nouvelle génération comme Assurly de proposer des offres 100 % en ligne et moins chères. 

L'essentiel à retenir

• La caution engage un tiers (personne physique ou morale) à rembourser le crédit à votre place en cas de défaut de paiement.
• Dans la majorité des cas, la caution est assurée par un organisme de cautionnement privé tel que Crédit Logement ou CASDEN.
• Si l’emprunteur passe par Crédit Logement, une partie de sa caution (environ 70%) lui sera remboursée à la fin de son crédit.
• La caution est moins chère qu’une hypothèque, mais aussi moins risquée puisqu’elle ne met pas en gage votre bien.
• La caution ne dispense pas de souscrire une assurance emprunteur, qui vous protège contre les accidents de la vie (décès, invalidité, perte d’emploi…).