Droit de succession et immobilier : comment ça marche ? - Assurly
19.01.2024

Droit de succession et immobilier : comment ça marche ?

Un membre de votre famille vient de décéder, et vous apprenez que vous héritez d’un bien immobilier. C’est peut-être une bonne nouvelle pour votre patrimoine, mais attention car vous allez sûrement devoir payer des droits de succession pour pouvoir profiter pleinement du bien. Le droit de succession en immobilier est un impôt qui correspond aux taxes à payer à l’administration fiscale, et son montant dépendra du bien, du patrimoine et de certaines conditions prévues par la législation. Alors, qu’allez-vous payer ? Comment ? Et si le bien était soumis à un prêt immobilier ? Comment se faire exonérer ? On répond à toutes vos interrogations dans cet article.

L'essentiel en 5 points clés

  • Lors d’un décès, ce sont les enfants et le conjoint qui héritent en priorité des biens du défunt.
  • En droit immobilier et succession, lorsqu’un bien est légué à plusieurs enfants, on parle d’indivision. Le bien ne peut alors être vendu sans l’approbation de tous les héritiers.
  • Le montant des droits de succession est variable : il dépend à la fois du lien de l’héritier avec le défunt et de la valeur du bien estimé.
  • Toutes les assurances emprunteurs couvrent l’emprunteur lors d’un décès, sauf dans certains cas d’exclusion (ex : mort liée à un comportement dangereux ou à la prise de stupéfiants).
  • Grâce à la loi Lagarde, il est possible de choisir librement son assurance emprunteur en ligne et ainsi économiser jusqu’à 48 000 € par rapport à une assurance traditionnelle.

Décès et droit de succession en immobilier : qui hérite du patrimoine ?

Tableau de répartition de l’héritage

Les règles de succession d’un bien immobilier dépendent de plusieurs facteurs, et notamment de la situation conjugale de la personne décédée. Dans le cas de l’existence d’un conjoint, celui-ci a le droit à une certaine part de l’héritage.

La part de la succession attribuée au conjoint survivant est sujette à l’existence ou non d’héritiers directs, notamment des enfants ou des parents. Voici un tableau qui récapitule le droits des conjoints en fonction de leur situation :

[source Capital.fr 2021 - Droit de succession et immobilier : quelle part pour le conjoint survivant ?]
Héritiers existants au moment du décès Parts de la succession pour le conjoint survivant
Enfants communs du couple 100% des biens en usufruit (jouissance d'un bien sans en être propriétaire) ou 25% en pleine propriété (propriété complète du bien)
Enfants issus d'une précédente union 25% des biens en pleine propriété
Les deux parents 50% des biens en pleine propriété
Un seul parent 75% des biens en pleine propriété
Frères ou soeur (ou leurs enfants) 100% des biens en pleine propriété
Grands-parents 100% des biens en pleine propriété
Oncles ou tantes (ou leurs parents) 100% des biens en pleine propriété

Comprendre l’indivision

Vous aurez beau le marquer en gras dans votre testament, vous ne pourrez pas déshériter vos enfants (sauf cas exceptionnel). Si l’enfant est seul, il doit recevoir au moins la moitié des biens. Si vous avez deux enfants, ces derniers doivent recevoir au moins 1 tiers de votre patrimoine. Enfin, à partir de 3 enfants, on doit leur réserver au moins 75% du patrimoine, qui seront répartis à parts égales selon le nombre d’enfants.

Sauf que, vous vous en doutez, il n’est pas aisé de découper une maison ou un appartement en plusieurs maisons. Lorsqu’un bien immobilier est hérité par plusieurs personnes, on parle d’indivision. Il faut alors l’approbation de tous les héritiers pour pouvoir vendre le bien en question. Néanmoins, depuis la réforme des successions de 2007, il est possible d’administrer un bien (location, rénovation…) avec l’accord de deux tiers des héritiers.

Quels sont les frais de succession en immobilier ?

Le calcul des droits de succession en immobilier est parfois complexe, ce qui explique que beaucoup font appel à un notaire pour faciliter les démarches. De manière générale, les barèmes applicables tiennent compte de votre lien avec le défunt et de la valeur du bien estimé. Par exemple, si l’héritier est un enfant, la taxation peut aller de 5 à 45% en fonction des cas. Pour vous aider à estimer les frais de succession d’un bien immobilier, Service-Public.fr met gratuitement à votre disposition un simulateur de calcul des droits de succession.

Les frais de notaire

Ils permettent de réaliser l’attestation de propriété, un acte obligatoire dans le cadre d’une succession immobilière. Ces frais représentent entre 0,5 et 2% de la valeur du bien estimé.

L’attestation immobilière

Ce document est établi par le notaire, et il permet de transférer la propriété du patrimoine immobilier du défunt à ses héritiers.

L’acte de partage 

Lorsqu’il y a plusieurs héritiers dans le cadre d’une succession, le patrimoine est soumis au régime de l’indivision. Cependant, les héritiers peuvent aussi décider de partager en fonction de leurs besoins et droits.

Bon à savoir
Les frais liés aux droits de succession en immobilier ne s’appliquent pas au conjoint du défunt.

Comment sont calculés les frais de succession en immobilier ?

Les exonérations et abattements

Dans certains cas, les héritiers peuvent avoir droit à des abattements et des exonérations sur les droits de succession. Cela dépend du degré de parenté avec la personne décédée. Sont donc exonérés de droits de succession :

  • le conjoint survivant ou le partenaire pacsé
  • les frères et soeurs, sous ces conditions : être célibataire, veuf ou divorcé ; être âgé de plus de 50 ans au moment de la succession ; avoir vécu avec le défunt pendant les 5 dernières années

Si l’exonération ne s’applique pas, l’abattement peut là être intéressant :

  • il s’élève à 15 932€ pour les frères et soeurs, à répartir également entre les différents héritiers
  • il ne peut pas dépasser les 100 000€ pour un enfant
  • il est de 20% sur la valeur vénale de la résidence principale si le conjoint survivant occupe le logement qui fait l’objet de la succession

Les frais de succession 

C’est le notaire qui calcule les droits de succession en fonction des héritiers directs. Il prend en compte la valeur de la quotité disponible et applique un pourcentage progressif :

  • entre 5 et 45 % pour les héritiers directs
  • de 35 à 45 % entre les frères et sœurs
  • de 55 % pour les parents jusqu’au 4e degré
  • de 60 % pour les parents au-delà du 4e degré

Droit de succession et prêt immobilier : doit-on rembourser un emprunt en cours si on hérite d'un bien ? 

Il arrive qu’une personne décède alors qu’elle n’a pas encore terminé de rembourser son prêt immobilier. Dans ce cas-là, les héritiers obtiennent la propriété du bien, mais héritent-ils aussi des dettes liées à cette acquisition ? La réponse est : ça dépend.

Normalement, dans le cadre d’un prêt immobilier, il est obligatoire de souscrire à une assurance emprunteur, qui contient une garantie décès censée vous couvrir si vous mourez. Dans la plupart des cas, l’assurance prend en charge à 100% le montant restant du prêt à rembourser, et les héritiers n’ont donc rien à payer. Mais toute assurance décès possède une clause d’exclusion. En d’autres termes, l’assureur peut choisir de ne pas verser la prime d’indemnisation si l’assuré est décédé des suites d’une conduite à risque comme :

  • L’usage de stupéfiants ;
  • Abus d’alcool, conduite en état d’ivresse ;
  • Suicide ;
  • Pratique d’une activité à risque (exemple : un sport extrême).

Si l’héritier est contraint à rembourser les dettes du défunt, 2 choix s’offrent à lui :

  • Accepter l’héritage et les dettes : il devra donc rembourser le crédit en cours.
  • Refuser l’héritage : la banque prend alors possession du bien et éponge les dettes, et l’héritier n’aura rien à rembourser.

Quelle assurance choisir pour me couvrir en cas de décès ?  

Avant d’accorder un crédit immobilier, toutes les banques demandent à leurs emprunteurs de souscrire à une assurance de prêt immobilier, laquelle doit couvrir plusieurs garanties obligatoires, dont le décès. Tous les contrats d’assurance emprunteur contiennent donc la garantie décès.

En revanche, depuis l’entrée en vigueur de la loi Lagarde, vous avez la possibilité de choisir librement votre assurance, sans être obligé de souscrire à celle de votre banque. « Mais à quoi bon choisir une autre assurance, puisque le niveau de couverture est le même ? ».

Et bien, c’est assez simple : en souscrivant à une assurance emprunteur en ligne telle que Assurly, vous avez la possibilité d’économiser jusqu’à 48 000 € par rapport à une assurance traditionnelle.

Avec Assurly, vous bénéficiez également de démarches simplifiées, 100% en ligne, ainsi que d’une couverture all-inclusive. Et surtout, c’est 0 frais cachés : nos tarifs sont fixes, nos conditions sont claires et vous ne trouverez pas de petites lignes incompréhensibles en bas de votre contrat.

Sylvain
Sylvain - Rédacteur

Sylvain écrit sur l'assurance de prêt immobilier depuis plusieurs années maintenant. Vous souhaitez changer d'assurance ? Ses articles sauront vous éclairer et vous donner toutes les informations nécessaires sur les garanties, le TAEA, les lois, les délais ou encore la résiliation en assurance emprunteur.

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