Faut-il investir dans une passoire thermique ?

La nouvelle fait grincer des dents, mais devrait permettre l’accélération de la transition énergétique du parc immobilier français. Dès 2025, les logements les plus énergivores – les fameuses « passoires thermiques » – seront interdits à la location. Une nouvelle qui risque fort de bousculer le marché de l’immobilier. En tant qu’acheteur, y a-t-il une opportunité à saisir ? Réponse dans cet article.

C’est quoi, une passoire thermique ? 

En France, il existe un outil qui permet d’estimer la performance énergétique d’un logement : le diagnostic de performance énergétique (DPE). Après avoir mesuré la consommation énergétique du bien et son impact sur les émissions de gaz à effet de serre, on lui attribue une note qui va de A à G.

Les passoires thermiques – ou passoires énergétiques – sont les mauvaises élèves. Elles correspondent aux logements classés F ou G. Ce surnom qu’on donne à ce type d’habitation n’est pas un hasard : en raison de leur mauvaise isolation, ces logements sont de véritables « passoires » qui laissent s’échapper la chaleur. Ce qui a pour conséquence d’augmenter la consommation en énergie des personnes qui y vivent (et leur facture à la fin du mois), tout en alourdissant l’impact carbone pour notre planète. Pour rappel, le bâtiment est le 2ème secteur le plus émetteur en GES (Gaz à Effet de Serre) en France, après les transports. Par ailleurs, les occupants d’une passoire thermique ont également plus de mal à rafraîchir leur logement pendant l’été, ce qui a pour conséquence d’augmenter les besoins en climatisation ou ventilation, accentuant ainsi la surconsommation énergétique. Enfin, on note une accumulation de l’humidité plus importante dans les passoires thermiques.

Une nouvelle manière de calculer le DPE

Jusqu’en 2021, le diagnostic de performance énergétique était basé sur l’analyse des factures énergétiques des locataires vivant sur place. Ce système a été beaucoup critiqué en raison de son manque de fiabilité, mais aussi parce que les logements vacants ne pouvaient pas être classifiés.

Depuis le 1er juillet 2021, de nouvelles normes ont été mises en place. Le DPE s’appuie désormais sur les caractéristiques physiques du logement, telles que l’isolation, le système de chauffage utilisé, la qualité du bâtiment, etc.

Autre nouveauté, mais pas des moindres : le DPE perd son caractère purement informatif pour devenir « opposable ». Concrètement, cela signifie que le propriétaire est désormais juridiquement responsable de la fiabilité du diagnostic effectué. Dans le cas contraire, le locataire pourrait se retourner contre lui.

Loi Climat : de nouvelles règles pour les propriétaires de passoires thermiques 

C’est la réforme dont tout le monde parle en ce moment, et à juste titre. La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, dite « loi Climat et résilience » – ou simplement « loi Climat » – a décidé de s’attaquer de front aux passoires thermiques. Le but ? Améliorer la performance énergétique des bâtiments en France, en contraignant les propriétaires à rénover les logements les plus énergivores.

Les deux principales mesures qui impactent directement les propriétaires sont l’interdiction progressive de louer les passoires thermiques et le gel des loyers  pour les baux en cours.

Interdiction de location

Les passoires thermiques ne pourront bientôt plus être proposées à la location. Enfin, quand on dit bientôt… ça dépend ! L’interdiction va être mise en place progressivement à partir de 2023 selon le calendrier suivant :

• 1er janvier 2023 : les logements dits « indécents » (dont la consommation annuelle en énergie finale est supérieure à 450 kWh/m²) seront les premiers à être interdits à la location.

• 1er janvier 2025 : tous les logements classés G.

• 1er janvier 2028 : tous les logements classés F.

• 1er janvier 2034 : tous les logements classés E.

Ainsi, si vous envisagez d’acquérir un bien énergivore, vérifiez bien ce calendrier avant de vous décider à acheter😉

Gel des loyers

Cette mesure a pris effet le 24 août 2022. Elle interdit aux propriétaires de passoires thermiques d’augmenter le loyer à leur locataire. Cela s’applique aussi bien aux renouvellements de bail qu’à une nouvelle location.

Ainsi, à moins de rénover votre logement après l’achat, vous serez contraint de maintenir un loyer fixe quelle que soit l’évolution du prix au m2 dans votre zone. En revanche, sachez tout de même que le gel des loyers ne prendra effet qu’à partir du 1er juillet 2024 en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte.

Quelles conséquences sur les prix de l'immobilier ? 

La Loi Climat concerne près de 5 millions de logements en France, qui pourraient potentiellement être interdits à la location à partir de 2025 et donc anéantir votre rentabilité en cas d‘investissement locatif. Il n’y a donc pas de doute sur le fait que cette nouvelle réglementation va faire des remous sur le marché de l’immobilier.

Il semblerait que les choses aient déjà commencé à bouger. On enregistre une hausse des mises en vente de passoires thermiques depuis la promulgation de la loi (source : SeLoger). Sans doute de la part des propriétaires qui n’ont pas les moyens de financer des travaux de rénovation et qui craignent une dépréciation rapide de la valeur de leur bien.

Le Conseil supérieur des notaires estime pour sa part que la différence de valeur d’un bien classé entre A et E et une passoire thermique pourrait atteindre 15 à 20%. Cette décote serait néanmoins nettement plus prononcée dans les zones rurales – où le marché est moins tendu – qu’en ville.

Est-ce une bonne idée d'investir dans une passoire thermique ?  

Vous connaissez maintenant les tenants et aboutissants de la loi Climat et ses conséquences sur l’achat de passoires thermiques. Doit-on conclure qu’il faille éviter ce type d’achat ou représente-t-il au contraire une belle opportunité d’investissement  ?

Un meilleur pouvoir de négociation à l’achat 

Les propriétaires de passoires thermiques qui cherchent à vendre leur bien le savent bien : les nouvelles réglementations vont les obliger à faire des concessions. A vous d’user de ce levier de négociation pour obtenir une baisse du prix de vente.

Prenez en compte le fait qu’il vous sera plus difficile de négocier le prix si le bien se trouve en zone tendue (exemple : Paris), mais que vous aurez davantage de marge de négociation si le logement est classé G, et en particulier s’il est catégorisé « indécent » (c’est-à-dire si sa consommation annuelle en énergie finale est supérieure à 450 kWh/m²) En effet, ces derniers seront interdits à la location dès 2023, donc de nombreux propriétaires cherchent à s’en débarrasser rapidement.

Des travaux parfois conséquents à prévoir 

Si vous faites le choix d’acheter une passoire thermique pour ensuite le louer, vous aurez compris que vous allez devoir y effectuer des travaux de rénovation pour améliorer sa performance énergétique. Les travaux peuvent notamment concerner :

• L’isolation des combles ;
• L’isolation des murs ;
• L’installation de fenêtres double-vitrage ;
• Le changement du système de chauffage.

Le coût total de ces rénovations énergétiques va dépendre de l’importance des travaux à réaliser. Ils se situeraient entre 200 € et 450 € par m².

Sachez que le gouvernement a prévu des aides financières pour accompagner les propriétaires dans leur transition énergétique. MaPrimeRénov’, Eco-prêt à taux zéro, bonus sortie de passoire, TVA réduite, chèque énergie… les appuis financiers sont nombreux !

Pour connaître les aides auxquelles vous avez le droit, un site dédié a été créé par le gouvernement.

Financer les travaux de rénovation grâce à l’assurance emprunteur ? 

Vous êtes décidé à vous lancer dans l’investissement locatif en achetant une passoire thermique, mais vous manquez de fonds pour financer vos projets de rénovation ? Sachez qu’il existe un moyen très simple de réaliser plusieurs milliers d’euros d’économie : l’assurance emprunteur !

Grâce à la loi Lagarde, vous êtes libre de choisir vous-même votre assureur, sans être obligé de passer par l’assurance autrefois imposée par votre banque. En souscrivant à une assurance nouvelle génération telle que Assurly, vous pouvez réalisez jusqu’à 48 000 € d’économies par rapport à une assurance traditionnelle ! Voilà qui devrait suffire à financer une bonne partie de vos travaux de rénovation 😉