| 08.04.2022

Indivision ou SCI : que choisir pour acheter un bien immobilier à plusieurs ?

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Il y a plein de choses qu'il est possible de faire à plusieurs : regarder un film, jouer aux cartes, danser, parler, chanter et… acheter un bien immobilier. 

Acquérir un appartement ou une maison avec quelqu'un est un bon moyen de concrétiser un projet de vie partagé, avec votre partenaire par exemple, mais aussi avec un(e) ami(e) ou - pourquoi pas - avec un inconnu rencontré 5 minutes plus tôt au détour d'une rue. Certains aiment le goût du risque !

Avant d'aller au bout de la vente, une question importante se pose : pour quel statut juridique faut-il opter ? Deux options existent : l'indivision ou la SCI

Si vous êtes perdu ou que vous avez des doutes à propos de ces deux possibilités, cet article devrait vous aider à faire le bon choix 💪

Sommaire

Indivision, SCI : de quoi s'agit-il ?
> L'achat en indivision
> L'achat en SCI

Indivision et SCI : avantages et inconvénients

Quelles sont les modalités d'emprunt pour une indivision ou une SCI ?


Indivision, SCI : de quoi s'agit-il ?    

Commençons par mettre les choses au clair : qu'entend-on par indivision et SCI

Chacun de ces deux statuts juridiques définit la manière dont sera répartie la propriété du bien que vous achetez en commun. 

⚠️ Ne pas confondre co-acquéreur et co-emprunteur ! 

Les co-acquéreurs deviennent propriétaires d'un bien à plusieurs (en optant pour l'indivision ou une SCI). 

Les co-emprunteurs empruntent de l'argent conjointement auprès d'une banque, mais n'achètent pas nécessairement le bien ensemble. Il est possible d'être co-emprunteur sans être co-acquéreur, et inversement. 

 

Voyons alors à quoi correspondent les notions d'indivision et de SCI : 

👉 L'achat en indivision  

L'indivision possède plusieurs caractéristiques qui lui sont propres : 

‣ Chaque co-acquéreur est propriétaire de la totalité du bien

Lorsque vous achetez une maison ou un appartement en indivision, chacun des acquéreurs - qu'on appelle indivisaire - devient propriétaire de la totalité du bien. Il n'y a donc aucune division matérielle, quel que soit le montant investi par chacun. 

Autrement dit, même si Pierre a participé à l'acquisition à hauteur de 199 999 € et que Lucie n'a versé que 1 € (dis-donc elle a cassé la tirelire 😏), l'indivision fait que Lucie aura autant de droits sur le bien que Pierre. 

homme cassant des briques par rapport aux biens immobiliers indivisibles

[il n'y a pas que les biens immobiliers qui peuvent être indivisibles]

‣ Le montant investi détermine la quote-part de chacun

En revanche, le montant investi par chacun lors de l'achat a tout de même une importance, puisque cela va déterminer les quotes-parts. La répartition peut se faire comme bon vous semble : 20%/80%, 60%/40%, 30%/70%… 

💡 Qu'est-ce qu'une quote-part ? 

Les quotes-parts s'expriment en pourcentage et correspondent à la répartition des parts de chacun dans le cadre d'un investissement en commun. 

 

Mais alors, à quoi servent les quotes-parts si chaque indivisaire est propriétaire de l'ensemble du bien ? A deux choses : 

  • Chaque co-acquéreur participe au paiement des impôts et aux charges liées à la propriété (exemple : travaux de rénovation) à hauteur de sa participation financière initiale. 
  • En cas de revente du bien, chacun récupère un montant proportionnel à sa quote-part. 

 

‣ La prise de décision en indivision

En indivision, qui décide de quoi ? Et bien, tout dépend de la nature de l'acte et des droits de chaque indivisaire : 

  • Actes qui requièrent l'unanimité : tous les « actes graves » , tels que la vente du bien ou la prise d'hypothèque. 
  • Actes qui requièrent la majorité des 2/3 des indivisaires : conclure ou renouveler un bail de location, donner à l'un des indivisaires un mandat général d'administration, effectuer des actes d'administration et vendre des meubles pour payer des dettes ou des charges liées au bien.  

Bon à savoir

La répartition des droits de chaque indivisaire se fait à l'amiable, et n'est pas forcément proportionnelle à l'investissement financier de chacun. Par exemple, vous pouvez tout à fait convenir avec votre conjoint d'obtenir 2/3 des droits, alors que vous avez investi moins d'argent dans l'achat du bien. 

 

  • Actes qui peuvent être accomplis par un indivisaire seul : ce sont les actes dits « conservatoires », c'est-à-dire ceux qui sont destinés à éviter la perte du bien. Cela comprend entre autres la souscription d’un contrat d’assurance ou de bail, une mise en demeure de payer, une action en revendication (pour protéger un droit de propriété), etc. Bien sûr, le mieux est quand même d’en discuter avec les parties prenantes du projet ! 

 

‣ Comment se déroule la revente d'un bien acheté en indivision ? 

Toute histoire a une fin (sauf dans les 12329 épisodes des Feux de l'amour). Dans le cas où vous souhaiteriez vendre un bien acheté en indivision, vous devez obtenir un accord à l'unanimité de la part des autres indivisaires. Mieux vaut donc garder de bonnes relations avec eux 😉

Cependant, des exceptions existent dans le cas où les indivisaires s'opposeraient à la vente, notamment si la situation est considérée comme urgente ou s'il elle met en péril l'intérêt commun. Il vous faudra alors saisir le tribunal de grande instance afin de régler l'affaire devant la justice. On vous prévient tout de suite, les relations risquent alors d'être moins détendues que d'habitude... 

L'autre possibilité est de revendre votre quote-part de l'indivision. Dans ce cas-là, vous devez en priorité proposer la cession de vos parts aux autres co-acquéreurs. S'ils ne sont pas intéressés, vous êtes alors libre de les vendre à un tiers, ce que vos co-indivisaires ne pourront pas refuser, comme le précise l’article 815 du Code civil : « nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision » . 

👉 L'achat en SCI  

La SCI (Société Immobilière Civile) est, comme son nom l'indique, une société. Elle doit être composée au minimum de deux associés. 

Concrètement, cela signifie que si vous achetez un bien à plusieurs en SCI, votre maison ou votre appartement appartiendra officiellement à votre société et non à vous directement. 

Voici quelques éléments à prendre en compte lors de la création d'une SCI : 

‣ Vous devez apporter du capital

C'est le genre de phrase qu'on s'attendrait à entendre dans la bouche d'un patron du CAC 40, et pourtant, les SCI n'échappent pas à la règle : l'apport de capital est obligatoire lors de leur création. 

L'apport peut se faire de deux façons : 

  • Apport numéraire : les associés de la SCI mettent une certaine somme d'argent (minimum de 1 €). 
  • Apport en nature : l'apport se fait sous forme matérielle, grâce à une maison, un appartement, un terrain…

Le capital d'une SCI permet d'éponger les dettes de votre société en cas de difficultés financières, tout en rassurant les banques sur vos capacités d'emprunt lors d'une demande de crédit. 

‣ A vous de décider de la manière dont est gérée la SCI

C'est l'une des différences notables avec l'indivision : vous êtes entièrement libre de décider du mode de gestion de votre SCI.  Règles de fonctionnement, répartition du capital, rapport entre les associés… à vous de déterminer qui décide de quoi (une phrase bancale mais pleine de sens). Toutes ces règles sont fixées sur papier par un acte notarié.

personnes discutant de leur sci

[Dans une SCI, la répartition des statuts et du pouvoir de chaque associé dépend de ce qui a été décidé à la création de la société]

Si vous avez une certaine tendance à la mégalomanie (on a vu le poster de Napoléon dans votre chambre 😉), vous pouvez vous nommer gérant. Vous serez alors le représentant légal de la société, et vous pouvez vous octroyer un certain nombre de pouvoirs de décision selon ce qui a été convenu au départ avec vos associés. 

Bon à savoir 

Le gérant d'une SCI ne doit pas nécessairement être l'un des associés. Vous pouvez confier cette tâche à un gestionnaire externe qui s'occupera de l'administration de la société à votre place. Pratique !  

 

‣ Il existe différentes formes de SCI

La flexibilité d'une SCI est grande, et selon l'utilisation que vous allez faire de votre propriété, plusieurs formes peuvent être envisagées : 

  • SCI de location : on l'appelle aussi SCIL. Elle est idéale pour réaliser un investissement locatif à plusieurs, notamment en termes de fiscalité. En optant par exemple pour l’impôt sur le revenu (IR), chaque associé est seulement imposé sur les bénéfices de la SCI et proportionnellement aux parts qu’il détient. 
  • SCI familiale : elle est idéale pour préparer un héritage, car elle permet de réduire les droits de succession. Elle sert aussi à léguer un patrimoine à ses enfants de manière plus progressive, car les parents peuvent être gérants de la SCI et garder un fort pouvoir de décision. 
  • SCI professionnelle : cette forme de SCI est recommandée pour les chefs d'entreprise. En achetant un bien utilisé pour des raisons professionnelles , que vous louez alors à votre SCI, votre propriété ne pourra pas être saisie si votre société est en situation de dettes. De plus, vous pouvez comptabiliser les loyers en tant que charges, et ainsi les faire déduire de vos impôts. 

Indivision et SCI : avantages et inconvénients   

Maintenant que vous en savez un peu plus sur la différence entre l'indivision et la SCI, voyons les points forts et les points faibles de chacun d'entre eux à l'aide d'un tableau comparatif : 

 

Avantages

Inconvénients

Indivision

  • Création gratuite.

  • Simple à mettre en place.

  • Facilité à "forcer" la vente du bien.

  • Possibilité de faire hériter automatiquement des quotes-parts de l'indivision à ses enfants.
  • Prises de décisions à l'unanimité ou au ⅔ (risques de conflits).

  • Chaque indivisaire est tenu de régler  les dettes de l’indivision à proportion de sa quote-part.

SCI

  • Souplesse dans la répartition des droits de gestion.

  • Possibilité de confier la gérance à un tiers.

  • Optimisation fiscale selon la forme de la SCI (familiale, professionnelle, location).

  • Donation progressive des parts sociales pour économiser en frais de succession.
  • Les démarches de création d'une SCI ne sont pas gratuites (jusqu'à 3000 €)

  • Les formalités de gestion sont assez contraignantes.

  • Impossibilité de bénéficier de prêt à taux zéro ou d’utiliser un plan d‘épargne-logement pour financer l’acquisition d’un bien immobilier en SCI. 

 

Quelles sont les modalités d'emprunt pour une indivision ou une SCI ?  

Avant de pouvoir ouvrir le champagne lors de l'acquisition de votre bien immobilier, encore faut-il réunir l'argent nécessaire à son achat. Et pour beaucoup, cela implique de souscrire un prêt bancaire

Pour cela, que ce soit en indivision ou en SCI, 2 possibilités s'offrent à vous : 

  • Solution n°1 : chaque co-acquéreur apporte de l'argent de manière séparée, en souscrivant à un prêt bancaire chacun de son côté. 
  • Solution n°2 : l'ensemble (ou une partie) des co-acquéreurs font un emprunt en commun. Les co-emprunteurs proposent alors un dossier de demande de prêt en commun et sont solidaires du remboursement.  

💡 Bon à savoir : si vous empruntez à plusieurs avec votre SCI, l'emprunt se fera au nom de la société, avec les mêmes conditions que pour un prêt personnel. 

👉  Quid de l'assurance de prêt pour ce type d’achat à plusieurs ? 

Aucune banque n'acceptera de vous prêter de l'argent si vous ne souscrivez pas une assurance de prêt immobilier, destinée à prendre en charge le remboursement de votre crédit en cas de pépin. 

Mais alors, comment fonctionne l'assurance emprunteur lors d'un achat à plusieurs ? 

Que vous décidiez de souscrire un prêt individuel ou préfériez emprunter à plusieurs, la règle est la même : vous devez assurer la totalité du montant du prêt

En cas de co-emprunt, deux possibilités s'offrent à vous : 

-Vous répartissez les quotités d'assurance comme vous le souhaitez : par exemple, 40 % pour Pierre et 60 % pour Lucie. Dès lors, si Pierre n'est plus en mesure de continuer à rembourser le prêt, l'assurance prendra en charge 60 % des mensualités restantes et Lucie n'aura à payer que 40 %. 

 

-Chaque co-emprunteur décide de s'assurer à 100 %, donc un total de 200 % pour Pierre et Lucie. Cela revient plus cher, mais s'il arrive quelque chose à Lucie, l'assurance couvrira la totalité des mensualités de prêt restantes pour Pierre, qui n'aura alors plus rien à payer. 

 

👉 Combien coûte une assurance de prêt en indivision et en SCI ? 

Tout dépend ! Que vous choisissiez d'investir en indivision ou avec une SCI, le coût d'une assurance de prêt immobilier est calculé selon de nombreux critères, qui dépendent notamment du profil de chaque (co)emprunteur (type de contrat,  montant du prêt, état de santé, âge, etc.). 

Ce qui va également faire varier le tarif de votre assurance, c'est la nature de votre investissement. En effet, la couverture d'assurance ne sera pas la même si votre propriété en SCI ou indivision va vous servir de résidence principale ou sera mise en location. 

Pour l'achat d'une résidence principale, les garanties minimales demandées sont les suivantes : 

 

En revanche, si vous réalisez un investissement locatif, le nombre de garanties obligatoires est moins important, en raison du fait que les revenus issus des loyers permettent de couvrir les mensualités de prêt. L'assurance revient alors moins chère. 

 

Les garanties obligatoires en investissement locatif sont les suivantes : 

  • La garantie décès ;
  • La garantie PTIA (Perte Totale et Irréversible d'Autonomie) ;

 

💡  Économisez de l'argent en changeant d'assurance ! 

48 000 € : c'est le montant que vous pouvez économiser sur votre assurance prêt en passant par un assureur externe à votre banque. Pas mal, non ? 😀

En effet, depuis l'entrée en vigueur de la loi Lagarde en 2010, vous êtes libre de choisir vous-même votre assurance de prêt, sans être obligé de souscrire à celle de votre banque (liberté quand tu nous tiens !). C'est ce qu'on appelle la délégation d'assurance

Résultat : une mise en concurrence des assureurs qui a fait chuter les prix et ouvert la voie à des offres plus personnalisées. 

Et pour couronner le tout, la loi Lemoine, qui vient d'être adoptée et qui sera appliquée à partir du 1er juin 2022, vous permet désormais de changer d'assureur à tout moment de votre contrat, sans frais ni pénalités. Elle est pas belle, la vie ? 


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CE QU'IL FAUT RETENIR

  • Lorsque vous achetez en indivision, chaque co-acquéreur est propriétaire du bien dans son intégralité. 

  • Quant à l'achat en SCI, il consiste à devenir associé d'une société et d'en détenir des parts sociales. 

  • L'indivision et la SCI possèdent tous les deux des avantages et des inconvénients qu'il convient de connaître avant de prendre une décision. 

  • Quelle que soit la forme juridique que vous choisissez, vous devrez assurer le prêt destiné à l'achat du bien à plusieurs. 

  • Grâce à la délégation d'assurance, il est possible de réaliser jusqu'à 48 000 € d'économies par rapport à une assurance de banque. 
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Sylvain - Rédacteur

Sylvain est un rédacteur web passionné par les nouvelles tendances du digital. L’assurance ? Il en connait un rayon ! Et si désormais vous comprenez tout, c’est grâce à sa plume simple et pleine d’humour.

Pour tout savoir sur l'assurance emprunteur et pour obtenir des conseils sur votre projet immobilier. 

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