On aimerait tous avoir un conseiller financier qui est toujours là pour répondre au téléphone quand on a besoin de lui. Sauf que ceci est loin (très loin) d’être la solution la plus économique. Si vous louez un ou plusieurs biens, il n’est pas toujours facile de savoir quel régime fiscal choisir : régime micro-foncier ou réel ? Cet article vous donne toutes les clés pour prendre la bonne décision.
- Rappel : régime micro foncier et réel, c'est quoi ?
- Peut-on choisir librement entre régime micro-foncier et régime réel ?
- Régime micro-foncier : avantages et inconvénients
- Régime réel : avantages et inconvénients
- Quel régime choisir ? 2 exemples concrets
- Comment assurer son prêt immobilier pour un investissement locatif ?
- L'essentiel à retenir
Rappel : régime micro foncier et réel, c'est quoi ?
Le régime micro-foncier et le régime réel sont deux régimes fiscaux qui s’appliquent aux revenus provenant de la location de biens immobiliers.
Le régime micro-foncier est un régime simplifié pour les propriétaires qui perçoivent des revenus fonciers inférieurs à 15 000 euros par an. Dans ce régime, les revenus fonciers sont automatiquement calculés de manière forfaitaire, ce qui signifie que vous ne pouvez pas déduire vos charges réelles. Vous bénéficiez d’un abattement de 30% sur vos revenus fonciers bruts, et vous êtes soumis au taux d’imposition sur le revenu correspondant à votre tranche marginale d’imposition.
Le régime réel, quant à lui, s’applique aux propriétaires qui perçoivent des revenus fonciers supérieurs à 15 000 euros par an, ou qui choisissent volontairement d’opter pour ce régime. Avec ce type de fiscalité, vous pouvez déduire l’ensemble de vos charges réelles, telles que les travaux de réparation, les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, etc. Vos revenus fonciers nets, après déduction des charges, sont soumis au taux d’imposition sur le revenu.
Le régime micro-foncier et le régime réel s’appliquent principalement aux locations non meublées. Pour les locations meublées, il existe un régime spécifique appelé le régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) ainsi qu’un régime réel spécifique à cette activité.
Peut-on choisir librement entre régime micro-foncier et régime réel ?
Choisir entre le régime micro-foncier et le régime réel est possible.
Le régime micro-foncier s’applique automatiquement aux propriétaires dont les revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 euros par an. Cependant, même si vous remplissez les conditions pour bénéficier du régime micro-foncier, vous pouvez choisir d’opter pour le régime réel si vous le souhaitez (nous verrons en quoi cela peut être avantageux).
En revanche, si vos revenus fonciers dépassent 15 000 euros par an, vous ne pouvez plus bénéficier du régime micro-foncier, ce qui vous ferme les portes de l’abattement fiscal de 30 %.
En résumé, si vos revenus en tant que propriétaire bailleur sont en dessous du seuil fatidique de 15 000 € par an, vous êtes libre de choisir entre les deux régimes fiscaux. Au-dessus de 15 000 € par an, c’est le régime réel qui s’impose.
Régime micro-foncier : avantages et inconvénients
Le régime micro-foncier présente certains avantages pour les propriétaires de biens immobiliers.
Le plus important d’entre eux est l’abattement de 30% sur les revenus fonciers bruts, qui permet de réduire le montant imposable. Par exemple, si vous déclarez 10 000 € de revenus fonciers, votre base imposable sera réduite de 3000 € et vous ne paierez des impôts que sur les 7000 € restants.
Autre avantage du régime micro-foncier : sa simplicité. Pas besoin de tenir une comptabilité détaillée des charges, car les revenus fonciers sont calculés de manière forfaitaire (abattement fixe de 30 %).
Néanmoins, vu que personne n’est parfait (sauf Assurly, cela va de soi), le régime micro-foncier présente également des défauts.
L’abattement forfaitaire de 30% ne permet pas de déduire les charges réelles, ce qui peut être désavantageux si vos charges sont élevées. Les « charges réelles » font référence aux dépenses liées à la propriété et à la gestion du bien immobilier que vous louez (ex : frais de réparation et d’entretien, primes d’assurance, taxe foncière, charges de copropriété, etc.)
De plus, si vos revenus fonciers sont proches du seuil de 15 000 €, opter pour le régime réel peut s’avérer plus avantageux, car vous pouvez alors déduire vos charges réelles et potentiellement réduire votre impôt.
| Avantages | Inconvénients |
|---|---|
| Abattement forfaitaire de 30% sur les revenus fonciers. | Impossibilité de déduire les charges réelles. |
| Comptabilité simplifiée, il suffit de déclarer les revenus issus de la location. | Si vos charges réelles sont élevées, vous pourriez vous retrouver à payer plus d'impôts que si vous aviez choisi le régime réel. |
Régime réel : avantages et inconvénients
Le principal avantage du régime réel est la possibilité de déduire les charges réelles liées à la propriété, comme les frais de réparation, les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, etc. Cela permet de réduire l’assiette imposable et de payer potentiellement moins d’impôts.
Lorsque vous optez pour le régime réel et que vous déduisez vos charges réelles des revenus fonciers, il est possible que le montant total des charges soit supérieur au montant des revenus générés par la location du bien immobilier. On parle alors de déficit fiscal. Vous pourrez alors reporter ce déficit sur les revenus fonciers des années suivantes afin de réduire le montant futur de votre impôt.
Cependant, le régime réel peut également présenter certains défauts.
Il requiert une comptabilité rigoureuse et l’obligation de conserver toutes les pièces justificatives, ce qui peut demander du temps et de l’organisation.
Si vos charges sont faibles, les avantages fiscaux du régime réel peuvent être limités, ce qui rend le régime micro-foncier plus avantageux sur le plan fiscal.
Il est donc important d’évaluer soigneusement vos charges réelles et de comparer les avantages et les inconvénients du régime réel avant de faire un choix.
| Avantages | Inconvénients |
|---|---|
| Déduction des charges réelles. | Obligation de tenir une comptabilité précise. |
| Possibilité de créer un déficit fiscal pour réduire l'imposition des années suivantes. | Les avantages fiscaux peuvent être limités si les charges sont faibles. |
Quel régime choisir ? 2 exemples concrets
Comment faire le bon choix entre régime micro-foncier et régime réel ? Voici 2 exemples qui vous aideront à y voir plus clair :
Situation n°1 : Marc
Marc a acheté un appartement à Paris, qu’il loue 1150 € par mois, ce qui lui génère un revenu de 13 800 € par an.
Il a donc la possibilité d’opter pour le régime micro-foncier. S’il choisit cette option, le fisc appliquera automatiquement un abattement fiscal de 30 %. Marc ne sera alors imposé que sur les 9960 € restants (montant net imposable).
A noter que Marc paie chaque année 1250 € de charges de copropriété et 800 € de frais de gestion à l’agence qui gère son bien. Total des charges réelles = 2050 €.
S’il optait pour le régime réel, Marc pourrait déduire ces charges des revenus fonciers imposables : 13 800 – 2050 = 11 750 € net imposable.
On constate donc qu’il est plus avantageux pour lui de rester sur le régime micro-foncier.
Situation n°2 : Julie
Julie est propriétaire d’une maison à Saint-Jean-de-Luz, qu’elle loue 1200 € par mois. Revenu annuel : 14 400 €.
Elle décide naturellement de souscrire au régime micro-foncier. Grâce à l’abattement de 30 %, elle bénéficie d’une réduction fiscale de 4320 €, soit 10 080 € de revenu net imposable.
Mais attention ! Cette année, Julie a effectué des travaux de réparation pour réparer la toiture, ce qui lui a coûté 2500 €. Elle paie également 3500 € d’intérêts d’emprunt à l’année, car elle a contracté un prêt immobilier pour l’achat de ce bien. A côté de cela, les frais de gestion lui coûtent 700 € par an. Total des charges réelles : 6700 €.
De ce fait, il est plus avantageux d’opter pour le régime réel, car en déduisant les 6700 € de charges réelles, son revenu net imposable ne s’élève plus qu’à 7700 € (contre 10 080 € avec le régime micro-foncier).
Comment assurer son prêt immobilier pour un investissement locatif ?
L’investissement locatif est une belle aventure, qui nécessite cependant une certaine organisation… et des moyens financiers importants. Afin de pouvoir acheter un bien à louer, beaucoup se tournent donc vers le crédit locatif. Et qui dit prêt immobilier, dit assurance emprunteur.
L’assurance emprunteur est systématiquement exigée par les banques dans le cadre d’un crédit immobilier. En revanche, les garanties demandées ne sont pas les mêmes que pour l’achat d’une résidence principale. Voici celles qui sont obligatoires lors d’un investissement locatif :
La bonne nouvelle, c’est que depuis l’entrée en vigueur de la loi Lagarde, il est possible de souscrire à un assureur externe à sa banque. Résultat : des offres plus modernes et moins chères ont débarqué sur le marché de l’assurance de prêt immobilier. C’est notamment le cas d’Assurly, une assurance 100 % en ligne, qui a permis à ses clients d’économiser jusqu’à 48 000 € par rapport à une assurance traditionnelle. En voilà un autre, de bon investissement !
L'essentiel à retenir
- Le régime micro-foncier s’applique uniquement aux propriétaires bailleurs dont les revenus locatifs annuels ne dépassent pas 15 000 €.
- Le régime réel, quant à lui, permet de déduire les charges réelles du revenu imposable.
- Si vos revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 € par an, vous pouvez choisir entre régime micro-foncier et régime réel.
- Dans certains cas, choisir l’un de ces deux régimes fiscaux plutôt que l’autre peut vous aider à faire des économies d’impôts.
Sylvain écrit sur l'assurance de prêt immobilier depuis plusieurs années maintenant. Vous souhaitez changer d'assurance ? Ses articles sauront vous éclairer et vous donner toutes les informations nécessaires sur les garanties, le TAEA, les lois, les délais ou encore la résiliation en assurance emprunteur.
