Quelle surface doit être prise en compte dans la taxe foncière ?

Si vous vous apprêtez à investir dans l’immobilier (ou que vous êtes déjà propriétaire), il est important d’intégrer le montant de vos impôts dans le calcul de votre budget. Pour déterminer la valeur de la taxe foncière, l’administration fiscale intègre notamment la superficie de votre logement. Découvrons en détail quelle surface est prise en compte lors de l’estimation de cet impôt foncier.

Petit rappel : la taxe foncière, c’est quoi ?

La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) est un impôt foncier. Elle constitue l’une des trois contributions fiscales des propriétaires aux collectivités locales, au côté de de la taxe d’habitation (aujourd’hui supprimée pour les résidences principales) et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. 

A ne pas confondre avec la taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB), qui concerne – comme son nom l’indique – les terrains non bâtis, tels que les parcs, les jardins, les terrains agricoles, les voies privées, etc.

À lire : Qui doit payer la taxe foncière ? 

Comment la taxe foncière est-elle calculée ?

Pour calculer le montant de la taxe foncière, l’administration fiscale applique la formule suivante. 

Décortiquons chacun de ces éléments.

Valeur locative cadastrale : 

La valeur cadastrale correspond au revenu théorique annuel qu’un bien immobilier pourrait générer s’il était mis en location. C’est un montant fictif, mais le fisc s’en sert comme base de calcul pour déterminer le montant de vos impôts locaux.     

Chaque logement a une valeur locative unique, qui dépend de deux critères : 

• La surface pondérée : elle correspond à la surface habitable d’un logement (en m²) à laquelle on ajoute 50% (la moitié de la valeur) de la superficie des surfaces annexes. On en parle en détail dans la partie suivante.
• Le tarif du m2 local de référence : il est fixé par la commune en fonction des loyers constatés dans le même secteur géographique.

Taux local de la taxe foncière : 

Le taux de la taxe foncière est décidé chaque année par les municipalités. En 2023, il sera égal à 20,5% à Paris, en hausse de 52 % par rapport à 2022 ! A Marseille, l’augmentation de la taxe foncière est moins marquée mais reste importante (+ 16,3 %). Floriane Boulay, directrice générale d’Intercommunalités de France, parle d’une hausse sur tout le territoire qui pourrait aller « de 6 % à 7 % ». 

Quelle surface est prise en compte pour la taxe foncière ?

Comme nous l’avons évoqué plus haut, le calcul de la taxe foncière prend en compte la surface pondérée de votre bien immobilier. Mais qu’entend-on exactement par “surface pondérée” ?

C’est simple : surface pondérée = [surface habitable + 50 % des surfaces annexes*]

*(si celles-ci ne dépassent pas 16 m² ; dans le cas contraire, on ajoute simplement +8 à la surface habitable pour obtenir la surface pondérée). 

Voyons cela en détail. 

Surface habitable : 

Comme son nom l’indique, la surface habitable correspond à tous les espaces d’un logement considérés comme “habitables” de manière confortable. Elle est calculée en prenant en compte la surface de plancher construite, déduction faite des murs, cloisons, escaliers, embrasures de portes et de fenêtres, gaines, poteaux, etc. En d’autres termes, c’est la superficie totale de l’espace intérieur du logement, à l’exclusion des murs et des autres éléments structurels.

Pour s’assurer de l’habitabilité d’une surface, la hauteur sous plafond doit être au moins égale à 1,80m. Par ailleurs, l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation précise que la surface habitable n’inclut pas « la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, locaux communs et autres dépendances des logements ».

Surfaces annexes : 

Les surfaces annexes sont les espaces situés à l’intérieur ou à l’extérieur d’un logement qui ne sont pas considérés comme habitables, mais qui peuvent être utilisés à des fins pratiques ou de stockage.

Les surfaces annexes peuvent inclure : 

• Les garages ;
• Les caves ;
• Les greniers ;
• Les vérandas ;
• Les balcons ;
• Les terrasses ;
• Les buanderies ;
• Les ateliers ;
• Les remises.
• Serres ; 
• Abris de jardin. 

IMPORTANT : pour savoir quelle surface est prise en compte pour la taxe foncière, vous devez déterminer si la superficie totale de vos annexes est inférieure ou supérieure à 16 m² : si la somme des annexes ne dépasse pas 16 m², il vous suffit simplement de garder le chiffre tel quel (par exemple, 12 m² de surfaces annexes) et de l’additionner à la surface habitable pour obtenir la surface pondérée ; en revanche, si la superficie totale de vos annexes est supérieure à 16 m², il vous faudra ajouter automatiquement +8 à la surface habitable pour obtenir la surface pondérée. 

Deux exemples : 

• 1er cas de figure : la surface habitable de votre logement est de 80 m² et les surfaces annexes (garage + cave + balcon) sont égales à 14 m². Ici, la surface pondérée de votre bien = 80 + 14 = 94 m². 
• 2ème cas de figure : la surface habitable de votre logement est de 80 m² et la somme des surfaces annexes est égale à 20 m² (donc supérieure à 16m²). Dans ce cas-là, la surface pondérée de votre bien = 80 + 8 = 88 m². 

Taxe foncière : quelles sont les surfaces qui ne sont pas taxables ?

Comme le rappelle ce site gouvernemental, « la surface taxable est égale à la somme des surfaces de chaque niveau clos et couvert ». De ce fait, les surfaces non closes ne sont pas prises en compte pour la taxe foncière. Cela inclut les terrasses, les pergolas ou encore les tonnelles. Attention toutefois : les vérandas sont taxables puisqu’elles sont closes et couvertes.

De plus, toutes les surfaces sous une hauteur de plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre sont exonérées de taxe foncière, et ne sont donc pas prises en compte dans le calcul de la surface pondérée.

Enfin, sachez que les mobil-homes et les caravanes ne sont pas redevables de la taxe foncière et ne sont donc pas considérés comme des surfaces habitables, à condition qu’ils ne soient pas fixés au sol de manière durable (par exemple avec des attaches en maçonnerie). 

Astuce : faites des économies grâce à votre assurance emprunteur

La taxe foncière, lorsqu’elle s’ajoute à toutes les charges de propriété, pèse lourd dans votre portefeuille. Et au vu de l’explosion des prix de l’énergie, de l’inflation et de la hausse des taux locaux de la taxe foncière, la situation ne risque pas de s’arranger. 

Heureusement, il existe une solution qui permet à de nombreux propriétaires d’un bien immobilier d’améliorer leur pouvoir d’achat. Grâce à la loi Lemoine, il est désormais possible de changer d’assureur à tout moment, en cours de contrat, sans frais ni pénalités. 

Avouons-le : cette avancée n’a pas ravit les banques, qui n’ont pas franchement envie que leurs emprunteurs aillent dénicher une assurance emprunteur moins chère ailleurs. En revanche, pour vous, cela représente une véritable aubaine 😀 Les propriétaires qui ont choisi Assurly comme assureur sont parvenus à réaliser jusqu’à 48 000 € d’économies par rapport à une assurance traditionnelle ! Ce serait dommage de passer à côté d’une telle opportunité, n’est-ce pas ? 

L'essentiel à retenir

• Le montant de la taxe foncière dépend de plusieurs éléments, dont la valeur locative cadastrale du logement, sa superficie et le taux local décidé par les collectivités territoriales.
  
• La surface prise en compte pour la taxe foncière est appelée surface pondérée. Elle correspond à la somme de la surface habitable et des surfaces annexes.
• Certaines pièces ne sont pas taxables et n’entrent donc pas en compte dans le calcul de la taxe foncière. C’est par exemple le cas des surfaces non fermées comme les terrasses et les pergolas.