Avantages et risques de la vente à réméré

La vente à réméré, considérée comme une vente avec option de rachat, est une transaction immobilière où le vendeur d’un bien le cède temporairement, mais conserve une faculté de rachat pendant une durée déterminée, pouvant aller jusqu’à 5 ans. 

Ce type de vente présente plusieurs avantages, le principal étant qu’elle permet au vendeur d’obtenir des liquidités tout en restant dans son logement pendant un temps, et de racheter son bien à la fin de la durée convenue si sa situation financière le permet. C’est donc une solution qui peut permettre d’éviter une saisie, et offre une chance de conserver son patrimoine immobilier si les difficultés financières sont temporaires. 

Cependant, en contrepartie, la vente à réméré présente des risques importants. On soulignera que les frais générés par ces transactions sont assez conséquents, notamment les frais qui s’appliquent à la vente et au rachat, ainsi que les frais de gestion pendant l’opération, qui peuvent atteindre au total 10 à 12% pour une vente à réméré longue, voire 15 à 17% pour une courte durée. Le coût financier d’une telle opération peut être plus important que celui d’un financement classique, il est important de bien comparer les frais des différentes options avant de se décider. Par ailleurs, le risque principal de cette transaction est que la situation financière du vendeur ne lui permette pas de racheter son bien au terme du contrat, perdant ainsi définitivement la propriété du bien. 

Bon investissement ou risque : qu'est-ce que la vente à réméré ?

Le terme de vente à réméré vient du latin « redimere », qui veut dire « racheter ». Le propriétaire d’un bien immobilier, qui rencontre généralement des difficultés financières, peut décider de vendre temporairement son bien, en restant locataire pendant une durée convenue, et en conservant la possibilité de racheter le bien pendant cette période, généralement inférieure à 1 an mais qui peut courir jusqu’à 5 ans. 

Concrètement : Monsieur Untel est en difficulté financière et risque la saisie de sa maison. Il vend alors son bien à une société de réméré, ce qui lui permet d’obtenir rapidement des liquidités, versées par la société acquéreuse. Monsieur Untel reste locataire de la maison pendant la durée du contrat, et a le droit de la racheter pendant cette même période, à un prix défini lors de la vente. 

Une vente à réméré peut donc être une solution intéressante pour les propriétaires qui ont du mal à faire face aux paiements, mais qui pensent recevoir une somme d’argent prochainement, ce qui permettra de racheter le bien ultérieurement. Ce procédé est plus simple et plus intéressant que de vendre son logement, déménager dans un logement en location, puis racheter un autre bien et y déménager à nouveau, sans compter l’avantage de conserver ce bien en particulier, s’il a une valeur sentimentale pour son propriétaire. La vente à réméré peut être réalisée via une agence immobilière comme Orpi, Century21 ou Laforêt, mais aussi de particulier à particulier, ou via une agence spécialisée comme My Legacy. 

Avant de procéder à une vente à réméré, il est toutefois judicieux de demander une renégociation des modalités du prêt bancaire, de demander un rachat de crédit, ou encore de rechercher des solutions alternatives de financement, ce qui revient généralement moins cher que la vente à réméré. Si la perspective de la rentrée d’argent attendue est justifiée, cela peut appuyer son dossier auprès d’un organisme de crédit. 

Avantages et risques de la vente à réméré selon votre position

Les risques et avantages diffèrent selon si on est vendeur ou investisseur. 

 Les avantages et risques pour l’investisseur

Pour l’investisseur, le réméré peut offrir une opportunité de générer des rendements attractifs et de constituer un capital immobilier. En effet, en acquérant temporairement la propriété d’un bien via ce type de transaction, l’investisseur perçoit des revenus de location pendant la période où le vendeur occupe toujours les lieux, tout en ayant versé un montant initial inférieur au prix de marché du logement (le montant initial est habituellement 10 à 40% inférieur à la valeur de marché, suivant la liquidité du bien). De plus, si le vendeur n’exerce pas son option de rachat, l’acquéreur devient pleinement propriétaire du logement et peut en disposer comme il le souhaite, notamment le revendre et réaliser une plus-value, ou le mettre en location. 

La transaction comporte toutefois des risques, et principalement celui de défaut de paiement du vendeur : si ses difficultés financières l’empêchent de payer le loyer, l’investisseur perd en rentabilité. Par ailleurs, si le marché immobilier baisse pendant la durée du contrat, la plus-value sera moindre, ce qui diminue la rentabilité de l’investissement. Il est donc judicieux d’estimer consciencieusement la solvabilité du vendeur et la tendance du marché immobilier avant de s’engager dans une vente à réméré.

 Les avantages et risques pour le vendeur

Pour le vendeur, ce type de transaction offre surtout une solution temporaire pour faire face à des problèmes financiers urgents. Par rapport au fait de vendre le bien, louer temporairement un logement et racheter un autre bien plus tard, la vente à réméré permet de conserver le patrimoine familial, évite de réaliser deux déménagements, et permet de recevoir les liquidités plus rapidement. Par ailleurs, dans un contexte de marché immobilier à la hausse, le fait de vendre et de racheter ultérieurement implique un surcoût pour acheter un bien similaire, tandis que la vente à réméré définit à l’avance un prix de rachat. 

Le principal inconvénient pour le vendeur est le montant des frais générés par cette transaction, qui s’appliquent pour la vente initiale, la gestion au cours du contrat, et le rachat final le cas échéant. Par ailleurs, l’échéance de la fin du contrat implique d’avoir rapidement une rentrée d’argent permettant de racheter son logement, ou de devoir s’en séparer. 

Exemple de vente à réméré

Pour mieux appréhender la complexité de ce type de transaction, Selectra, expert en investissement immobilier, propose un exemple concret pour comprendre les risques et les avantages du réméré :

M. et Mme. Dupont, un couple sans enfant, possèdent une maison de 100 m² à Cannes. La vente à réméré est acceptée par une société spécialisée pour une période de 2 ans.

La vente à réméré va être réalisée avec les caractéristiques suivantes :

• La valeur du bien est estimée à 250 000€ ;
• Le montant de la dette du ménage s’élève à 50 000€ ;
• Le prix de la vente à réméré est négocié entre l’investisseur et le couple Dupont à 180 000€ ;
• L’indemnité d’occupation mensuelle est fixée à 1 500€, soit 36 000€ pour 24 mois ;
• Les frais de commission de l’agence en réméré s’élèvent à 7 200€. Dans un marché où les commissions dépassent souvent les 5%, le partenaire de Selectra propose des tarifs avantageux.

Le montant net perçu dans la vente à réméré par le couple Dupont s’élève à 136 800€ (180 000€ – 36 000€ – 7 200€). Après remboursement de leur dette, ils disposent donc de 86 800€. 

Les caractéristiques du rachat du bien en réméré sont les suivantes :

• Le prix de rachat du bien en réméré est fixé à 180 000€ ;
• Les frais notariés (3% dans le cadre d’un réméré) s’élèvent à 5 400€ ;

Pour racheter leur bien, M. et Mme. Dupont doivent donc obtenir une somme de 98 600€ (180 000€ – 86 800€ + 5 400€) dans le délai de 24 mois que dure le contrat. 

Pour l’investisseur, la rentabilité est de 10% pendant les 2 ans du contrat, grâce aux loyers perçus, que les anciens propriétaires exercent ou non leur option d’achat. À cela s’ajoute un bien acheté avec une décote de 28% si M. et Mme. Dupont ne peuvent pas le racheter.

Fiscalité : quelles normes et risques pour la vente à réméré ?

La fiscalité sur la vente d’un bien à réméré doit être prise en compte pour évaluer sa pertinence. 

La transaction initiale est imposée comme une vente définitive classique. Le vendeur subit alors l’impôt sur la plus-value, avec une décote en fonction des années de détention, et donc il est exempté s’il s’agit de sa résidence principale. Cependant, cet impôt lui est restitué s’il exerce son option de rachat au terme du contrat de réméré. 

Les loyers perçus par l’acquéreur durant le contrat de réméré sont imposables au même titre que des revenus fonciers classiques, l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés suivant l’assujettissement de l’acquéreur. 

FAQ concernant les avantages et les risques de la vente à réméré

Est-ce possible d’effectuer une vente à réméré automobile ?

Oui, il est tout à fait possible d’effectuer une vente à réméré automobile. Ce procédé fonctionne sur le même principe que la vente à réméré immobilier, mais cette fois-ci avec un véhicule. Concrètement, le propriétaire du véhicule cède temporairement la propriété de celui-ci à un acheteur, tout en conservant le droit de le racheter à une date ultérieure, moyennant le paiement d’une somme convenue. Pendant la période de réméré, le propriétaire peut continuer à utiliser le véhicule, et s’il parvient à régler la dette dans le délai convenu, il pourra récupérer son bien. Cependant, il est essentiel de bien comprendre les termes du contrat et les implications financières avant de procéder à une telle transaction.

Le cédant peut-il financer le rachat par un emprunt ? 

Oui, le montant nécessaire pour exercer l’option de rachat d’un bien vendu à réméré peut être financé par un emprunt. Cependant, la plupart des personnes qui ont recours à la vente à réméré ont rencontré des difficultés financières, il est donc judicieux de s’assurer en amont qu’un établissement de crédit acceptera son dossier.