L’année 2023 confirme la perte de vitalité du marché de l’immobilier en France, ce qui pourrait se traduire par une lente érosion du prix des logements. Si cela constitue une opportunité pour les acquéreurs, la flambée des taux d’intérêts et la crise du bâtiment constituent des freins importants à l’achat.
2023, un tournant pour le marché de l’immobilier
2023 semble avoir marqué un renversement : le site des notaires de France parle de « nouvelle ère », Century 21 de « crispation ». Il faut dire que le changement est brutal. En 2022, la vente de logements anciens en cumul sur les douze derniers mois avait atteint des records, avec 1 116 000 transactions fin novembre 2022, supérieur aux chiffres observés avant la pandémie de COVID-19.
Hausse des taux d’intérêt et baisse des transactions
Depuis, la crise inflationniste est passée par là. Le marché du crédit immobilier s’est considérablement dégradé suite à l’envolée des taux d’intérêt. Il faut dire que le taux moyen des crédits immobiliers est passé de 1,06 % en décembre 2021 à 3,28 % en mai, selon l’Observatoire crédit logement CSA. Résultat : le nombre de crédits accordés par les banques dégringole (près de -40 % en 1 an au premier trimestre 2023), malgré plusieurs hausses du taux d’usure destinées à renverser la tendance.
En conséquence, le volume de transactions immobilières est logiquement en baisse. Au premier semestre 2023, le réseau Century 21 France constate un repli de ses volumes de ventes de – 14,1 % par rapport aux 6 premiers mois de 2022. Sur le marché du neuf, qui souffre d’une perte d’attractivité en raison de ses coûts élevés, on enregistrait une chute de 30,7 % du nombre de réservations au dernier trimestre 2022.
Quelles conséquences sur les prix de l’immobilier 2023 ?
Selon une étude du think tank Terra Nova, relayée par Capital.fr, la baisse des prix de l’immobilier pourrait atteindre au global 20 % en 2023. L’inflation, la hausse des taux d’intérêts, la frigidité des établissements prêteurs, les nouvelles lois sur les passoires thermiques… sont autant de facteurs qui font baisser la demande sur le marché de l’immobilier et pourraient obliger les vendeurs à réajuster leurs prix à la baisse.
Au premier semestre 2023, le prix moyen au mètre carré des appartements a reculé (-1,7 % sur 12 mois) pour la première fois depuis 2017. La baisse des prix semble donc réelle, bien que l’immobilier soit un marché lent, qui met parfois jusqu’à plusieurs années à bouger.
Il faut néanmoins relativiser ces prévisions. La baisse des prix est très hétérogène selon les territoires, en raison d’un affaiblissement de la demande dans certaines zones au profit d’autres régions devenues plus attractives. Ainsi, si à Paris le prix du mètre carré recule de plus de 6 % sur 12 mois, la Bretagne a la côte (+7 %). Sur l’ensemble du territoire, les prix continuent même d’augmenter pour les maisons (+ 0,9 %). Dans les grandes villes, la demande est certes en baisse mais l’offre est toujours aussi faible et rend donc le marché tendu, ce qui limite les baisses de prix.
Surtout, avec la baisse du pouvoir d’achat immobilier, les emprunteurs ne renoncent pas nécessairement à l’achat. Ils se contentent parfois d’acquérir des surfaces plus petites ou à mobiliser davantage de leur épargne afin d’accéder au crédit. C’est ce que confirme Charles Marinakis, président de Century 21 en France, dans un entretien accordé au Monde, : « Quand ces différents leviers seront épuisés – l’utilisation maximale de son épargne, la baisse de surface –, alors les prix vont vraiment baisser, peut-être jusqu’à – 15 %, mais pas avant le premier semestre 2024 ». Il faudra donc prendre son mal en patience.
