03.07.2023

Acheter ou louer en 2023 : que choisir ?

Acheter ou louer, that is the question. C’est sûrement ce qu’aurait proclamé Shakespeare s’il avait vécu à notre époque et qu’il hésitait entre devenir propriétaire ou rester locataire. Si vous êtes vous-même dans cette situation, on vous livre dans cet article toutes les clés pour vous aider à faire le bon choix. 

Immobilier 2023 : à quoi faut-il s'attendre ?

L’année 2023 confirme la perte de vitalité du marché de l’immobilier en France, ce qui pourrait se traduire par une lente érosion du prix des logements. Si cela constitue une opportunité pour les acquéreurs, la flambée des taux d’intérêts et la crise du bâtiment constituent des freins importants à l’achat.

2023, un tournant pour le marché de l’immobilier

2023 semble avoir marqué un renversement : le site des notaires de France parle de « nouvelle ère », Century 21 de « crispation ». Il faut dire que le changement est brutal. En 2022, la vente de logements anciens en cumul sur les douze derniers mois avait atteint des records, avec 1 116 000 transactions fin novembre 2022, supérieur aux chiffres observés avant la pandémie de COVID-19.

Hausse des taux d’intérêt et baisse des transactions

Depuis, la crise inflationniste est passée par là. Le marché du crédit immobilier s’est considérablement dégradé suite à l’envolée des taux d’intérêt. Il faut dire que le taux moyen des crédits immobiliers est passé de 1,06 % en décembre 2021 à 3,28 % en mai, selon l’Observatoire crédit logement CSA. Résultat : le nombre de crédits accordés par les banques dégringole (près de -40 % en 1 an au premier trimestre 2023), malgré plusieurs hausses du taux d’usure destinées à renverser la tendance.

En conséquence, le volume de transactions immobilières est logiquement en baisse. Au premier semestre 2023, le réseau Century 21 France constate un repli de ses volumes de ventes de – 14,1 % par rapport aux 6 premiers mois de 2022. Sur le marché du neuf, qui souffre d’une perte d’attractivité en raison de ses coûts élevés, on enregistrait une chute de 30,7 % du nombre de réservations au dernier trimestre 2022.

Quelles conséquences sur les prix de l’immobilier 2023 ?

Selon une étude du think tank Terra Nova, relayée par Capital.fr, la baisse des prix de l’immobilier pourrait atteindre au global 20 % en 2023. L’inflation, la hausse des taux d’intérêts, la frigidité des établissements prêteurs, les nouvelles lois sur les passoires thermiques… sont autant de facteurs qui font baisser la demande sur le marché de l’immobilier et pourraient obliger les vendeurs à réajuster leurs prix à la baisse.

Au premier semestre 2023, le prix moyen au mètre carré des appartements a reculé (-1,7 % sur 12 mois) pour la première fois depuis 2017. La baisse des prix semble donc réelle, bien que l’immobilier soit un marché lent, qui met parfois jusqu’à plusieurs années à bouger.

Il faut néanmoins relativiser ces prévisions. La baisse des prix est très hétérogène selon les territoires, en raison d’un affaiblissement de la demande dans certaines zones au profit d’autres régions devenues plus attractives. Ainsi, si à Paris le prix du mètre carré recule de plus de 6 % sur 12 mois, la Bretagne a la côte (+7 %). Sur l’ensemble du territoire, les prix continuent même d’augmenter pour les maisons (+ 0,9 %). Dans les grandes villes, la demande est certes en baisse mais l’offre est toujours aussi faible et rend donc le marché tendu, ce qui limite les baisses de prix.

Surtout, avec la baisse du pouvoir d’achat immobilier, les emprunteurs ne renoncent pas nécessairement à l’achat. Ils se contentent parfois d’acquérir des surfaces plus petites ou à mobiliser davantage de leur épargne afin d’accéder au crédit. C’est ce que confirme Charles Marinakis, président de Century 21 en France, dans un entretien accordé au Monde, : « Quand ces différents leviers seront épuisés – l’utilisation maximale de son épargne, la baisse de surface –, alors les prix vont vraiment baisser, peut-être jusqu’à – 15 %, mais pas avant le premier semestre 2024 ». Il faudra donc prendre son mal en patience.

Location : les loyers vont-ils augmenter en 2023 ?

Si vous optez pour la location, sachez que le loyer moyen d’une location vide est de 723 €/mois, avec une augmentation de 2,7 % sur les 12 derniers mois (Baromètre des Loyers, SeLoger). Bien entendu, l’écart entre les grandes et petites villes est parfois très important. Selon Century 21, les loyers ont progressé de 14,2 % entre 2003 et 2013, mais le taux d’effort moyen (rapport entre le loyer et les revenus du locataire) est resté stable, passant de 26,3 % à 26,1 % sur 10 ans.

Des règles qui encadrent l’augmentation des loyers en France

En France, un bailleur peut réviser le loyer de son locataire 1 fois par an, à condition que cela soit stipulé en amont dans le contrat de location. Si ce n’est pas le cas, le loyer reste le même pendant toute la durée du bail, sauf en cas de travaux d’amélioration.

Mais attention, un propriétaire ne peut pas décider de changer le montant d’un loyer à sa guise ! Il existe des règles basées sur l’indice de référence des loyers (IRL). La valeur de l’IRL, obtenue à partir de la moyenne de l’évolution des prix à la consommation hors tabac, est actualisée chaque trimestre par l’INSEE.

L’IRL sert à plafonner les loyers. Pour calculer la révision d’un loyer, le propriétaire doit effectuer le calcul suivant : loyer en cours x nouvel IRL du trimestre de référence du contrat / IRL du même trimestre de l’année précédente.

Exemple : vous payez 900 € de loyer. La dernière valeur de l’IRL publiée par l’INSEE pour le 1er trimestre 2023 est égale à 138,61, alors que l’IRL était de 133,93 au 1er trimestre 2022. Votre propriétaire va donc pouvoir augmenter votre loyer en appliquant le calcul suivant : 900 x 138,61 / 133,93 = 931

Votre nouveau loyer ne pourra donc pas être supérieur à 931 €, soit une hausse de 3,44 %.

Loi sur le pouvoir d’achat : des augmentations limitées à 3,5 %

Face à la crise du logement, la loi du 16 août 2022 portant sur les mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat a renforcé l’encadrement des loyers sur tout le territoire Français.

La mesure limite la hausse des loyers à 3,5 % en France métropolitaine, 2,5 % dans les territoires d’outre-mer et 2 % en Corse. En vigueur jusqu’au 1er juillet 2023, elle devrait néanmoins être étendue jusqu’au 31 mars 2024 suite à une proposition de loi.

Acheter ou louer : que choisir ?

Vous ne savez pas si vous devez acheter ou rester locataire ? Voici 3 conseils pour vous aider à faire le bon choix : 

1/ Évaluez vos objectifs à long terme

Avant de prendre une décision, il est essentiel de déterminer vos objectifs à long terme. Voulez-vous vous installer durablement dans un endroit spécifique ou êtes-vous plus flexible et préférez-vous la liberté de déménager régulièrement ? Si vous envisagez de rester dans un endroit pendant de nombreuses années, l’achat d’une maison ou d’un appartement peut être une option intéressante, car cela vous offre une stabilité à long terme et la possibilité de vous constituer un patrimoine. En revanche, si vous préférez la flexibilité et la mobilité, la location peut être plus adaptée, vous permettant de déménager plus facilement en fonction de vos besoins et de votre situation. 

2/ Considérez votre situation financière

Votre situation financière joue un rôle crucial dans le choix entre l’achat et la location. Analysez attentivement votre capacité de financement pour l’achat d’un logement, en prenant en compte les coûts liés au remboursement du crédit, les taxes et impôts, les coûts pour la rénovation énergétique obligatoire, les frais d’entretien ou encore les charges de copropriété. Si vous êtes financièrement stable et que vous pouvez vous permettre d’investir dans une propriété, l’achat est une option judicieuse à long terme. En revanche, si vous pensez que vos revenus peuvent subir des variations importantes à moyen et long terme, la location constitue une solution moins risquée.

3/ Pesez les avantages et les inconvénients

Prenez le temps de dresser la liste des avantages et des inconvénients de l’achat et de la location, en tenant compte de vos besoins et de vos préférences personnelles. L’achat d’une maison ou d’un appartement offre généralement une plus grande autonomie, la possibilité de personnaliser votre espace selon vos goûts, ainsi qu’un investissement potentiel à long terme. Cependant, cela implique également des responsabilités financières et d’entretien plus importantes. D’un autre côté, la location offre une plus grande flexibilité, moins d’engagements financiers à long terme et une responsabilité moindre vis-à-vis de votre logement. Il n’en reste pas moins que ce dernier ne vous appartient pas. 

En fin de compte, la décision d’acheter ou de louer dépendra de votre situation personnelle et de vos priorités. Pesez soigneusement les facteurs financiers, les objectifs à long terme et les avantages et les inconvénients de chaque option avant de prendre votre décision finale.

L'investissement locatif, un bon compromis ?

Vous souhaitez vous constituer un patrimoine tout en conservant les avantages de la location ? L’investissement locatif peut être une bonne alternative à l’achat d’une résidence principale. Moins risqué, l’immobilier locatif offre également plus de flexibilité tout limitant la charge financière qu’il fait peser sur votre portefeuille. 

Si vous souscrivez à un crédit immobilier pour investir dans le locatif, vous allez devoir contracter à une assurance emprunteur. La bonne nouvelle, c’est que ceci est l’occasion de faire de belles économies, puisque grâce à la loi Lagarde, vous êtes désormais libre de choisir l’assureur de votre choix. Or, en passant par Assurly, nos clients sont parvenus à économiser jusqu’à 48 000 € par rapport à une assurance traditionnelle ! De quoi vous décider à devenir propriétaire, vous ne pensez pas ? 

 

L'essentiel à retenir

  • Si la chute du volume des transactions immobilières est bien amorcée, notamment en raison de la flambée des taux d’intérêt, une baisse de prix significative des biens n’est pas encore certaine.
  • Malgré la crise du logement à laquelle la France fait face, la hausse des loyers est limitée, notamment grâce aux mesures de plafonnement instaurées par le gouvernement. 
  • Le choix entre achat et location dépend de nombreux facteurs personnels. Il faut bien peser le pour et le contre avant de prendre une décision. 
Sylvain
Sylvain - Rédacteur

Sylvain écrit sur l'assurance de prêt immobilier depuis plusieurs années maintenant. Vous souhaitez changer d'assurance ? Ses articles sauront vous éclairer et vous donner toutes les informations nécessaires sur les garanties, le TAEA, les lois, les délais ou encore la résiliation en assurance emprunteur.

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