Assurer un prêt immobilier : est-ce obligatoire ?

Vous avez prévu d’acheter la maison de vos rêves mais vous en êtes encore à l’étape des formalités ? Après avoir passé 3456 heures sur Google pour connaître les critères d’obtention d’un prêt immobilier, il y a un sujet qui retient particulièrement votre attention : l’assurance de prêt immobilier. Et là, c’est la panique !

Vous appelez votre entourage, vous leur dites que vous annulez tout, adieu la maison de rêve, de toute façon c’était trop beau pour être vrai… :

– « Mais pourquoi tu annules tout ? vous demande Patrick (qui adore poser des questions).

– Je ne comprends rien à l’assurance de prêt, je ne sais pas comment ça fonctionne, si c’est obligatoire ou non… ça me stresse » répondez-vous en feuilletant les magazines de déco intérieure d’un air mélancolique.

Mais heureusement, Patrick – qui est toujours là pour aider –  a une solution pour vous : « Tiens, lis cet article, il répondra à toutes tes questions, et puis après on ira boire une bière, une infusion verveine-menthe ».

Est-ce obligatoire de souscrire à une assurance de prêt ?

Il y a la théorie… et puis il y a la pratique. En principe, il n’existe aucune loi qui vous oblige à souscrire à une assurance emprunteur lors d’un prêt immobilier. Mais en réalité, la quasi-totalité des banques en font une condition sine qua non pour l’octroi de votre futur crédit.

👉 Pourquoi est-ce « obligatoire » d’être assuré ?

Un crédit immobilier n’est pas une affaire à prendre à la légère. C’est un contrat de prêt qui engage des sommes conséquentes (généralement le plus gros montant de toute votre vie). Votre banque accepte donc de prendre des risques importants en vous prêtant des sous. Celle-ci doit donc aussi se protéger contre les aléas de la vie qui pourraient vous rendre incapable de rembourser la totalité ou une partie de votre crédit immobilier. La meilleure façon de se protéger pour votre banque est de vous faire souscrire à une assurance emprunteur (directement auprès de la banque ou d’un assureur tiers) pour votre emprunt immobilier. 

En cas de défaut involontaire de paiement (et en fonction des garanties choisies), c’est ainsi votre assureur qui prendra le relai sur le remboursement des mensualités. Quant à vous, cela vous permet de dormir l’esprit tranquille car quoiqu’il arrive, vous serez toujours protégé. 

Qui plus est, non contente de remplir sa fonction première, à savoir de vous couvrir, l’assurance emprunteur a une autre utilité, qui pour le coup est fondamentale. Elle vous permet de vous voir accorder le précieux crédit que vous attendez. Eh oui car aucune banque sur terre n’accorde un crédit immobilier à l’un de ses clients si celui-ci ne souscrit pas une assurance emprunteur en même temps. D’ailleurs, comme vous pourrez le remarquer, votre banquier vous fera signer un contrat de groupe d’assurance emprunteur en même temps que la convention de crédit. Une sorte de pack de survie pour emprunteur averti.

En somme, l’assurance emprunteur n’est pas obligatoire mais elle est indispensable pour :
1) vous protéger contre les accidents-de-la-vie selon la formule consacrée ;
2) que la banque vous donne son feu vert et vous accorde le crédit immobilier.

 👉 Quelques exceptions à la règle

Dans certains cas, il est possible d’obtenir un prêt immobilier sans devoir souscrire à une assurance emprunteur, bien que cela reste assez rare. La solution consiste à apporter une garantie financière solide à votre banque. Cela peut consister en :

• Nantir un placement financier que vous possédez (comme par exemple une assurance-vie, des actions d’entreprise, ou un PEA…),
• Hypothéquer un autre de vos biens,
• Obtenir un cautionnement de la part d’un organisme privé ou d’un particulier.

Mais pour cela, mieux vaut avoir un dossier en béton. Sans quoi votre banque vous obligera malgré tout à passer par la case assurance.

 👉 Et dans le cas d’un emprunt à plusieurs ?

Si vous réalisez un emprunt à plusieurs emprunteurs (ou co-emprunteurs dans le jargon bancaire), les modalités sont les mêmes. Votre banque va vous demander d’assurer au moins 100 % du coût total du crédit. C’est ce qu’on appelle la quotité.

C’est à vous et à votre co-emprunteur de déterminer la répartition des quotités, en fonction de vos revenus ou de vos envies. Imaginons que vous décidiez d’être assuré à 70 % et votre co-emprunteur à 30 % : si ce dernier a un pépin (qui rentre dans les conditions de la garantie), l’assurance vous aidera à rembourser l’emprunt dans la limite d’un tiers de vos mensualités.

Les garanties facultatives et obligatoires

Lorsqu’on parle d’assurance emprunteur, vous allez voir qu’il existe plusieurs garanties différentes que l’on peut souscrire au sein d’un même contrat. Chaque garantie couvre les différents risques de la vie pouvant amener un assuré à ne plus être en mesure de rembourser son crédit. On en dénombre 6 :

• Le décès,
• La PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie),
• L’invalidité IPT (Invalidité Permanente Totale) et IPP (Invalidité Permanente Partielle),
• L’ITT (Incapacité Temporaire Totale),
• Les Maladies Non Objectivables (MNO),
• La Perte de travail (et donc perte de revenus).

Certaines garanties sont considérées comme obligatoires et sont systématiquement requises par les banques, quel que soit le type d’achat immobilier effectué (résidence principale, investissement locatif ou résidence secondaire). C’est notamment le cas de la garantie décès et de la PTIA.

À l’inverse, d’autres sont facultatives mais peuvent vous être imposées en fonction de votre profil (état de santé, antécédents médicaux, activités et métiers à risque, etc). Vous pouvez vous-même demander à souscrire certaines garanties spécifiques comme la garantie pour les maladies non objectivables ou encore la perte d’emploi (qui ne vous seront quasiment jamais imposées par votre assureur). En fonction de votre situation, cette solution peut être judicieuse.

Le caractère obligatoire ou non des garanties va dépendre, entre autres, de la nature de votre investissement (résidence principale ou secondaire). Voici un tableau récapitulatif des garanties principales qui vous permettra d’y voir plus clair : 

Combien ça coûte, une assurance de prêt ?

S’il vous est impossible de faire l’impasse sur une assurance emprunteur, pour de très bonnes raisons d’ailleurs, vous pouvez en revanche faire en sorte qu’elle vous coûte le moins cher possible. La loi Lagarde vous donne la possibilité de choisir librement la compagnie auprès de qui souscrire votre contrat d’assurance. Quel intérêt vous dites-vous ? Eh bien pour une raison simple : économiser jusqu’à 48 000€ sur la durée totale de votre crédit.

Le coût d’une assurance emprunteur varie en fonction de nombreux critères. De manière générale, il faut savoir que le coût de votre assurance de prêt immobilier représente environ 25 à 35 % du montant total de votre crédit.

On retrouve 2 modes tarifaires de base :

• Assurance sur capital initial : c’est une assurance à taux fixe durant toute la durée du remboursement de votre crédit. Les tarifs sont définis lors de la signature du contrat et restent inchangés pendant toute la durée de votre prêt. C’est généralement la méthode la plus économique.
• Assurance sur capital restant dû : c’est une assurance dégressive, dont le taux varie en fonction de la somme qu’il vous reste à rembourser sur votre emprunt immobilier. Plus le temps passe, plus vos mensualités diminuent. En revanche, les taux sont souvent plus élevés que pour une assurance sur capital initial, ce qui peut vous revenir plus cher, surtout lors des premières années.
  

Le prix de votre assurance emprunteur va également dépendre du niveau de couverture dont vous avez besoin, qui est lui-même déterminé par votre âge, votre état de santé ou encore certains métiers et activités sportives à risques.

Pour connaître le montant réel de votre assurance de prêt, il existe un indicateur fiable : le TAEA (Taux Annuel Effectif d’Assurance). Celui-ci inclut le tarif de l’assurance ainsi que l’ensemble des coûts annexes. Il est exprimé en pourcentage.

Puis-je choisir moi-même mon assureur ?

Oui ! Cette grande révolution du monde de l’assurance a été rendue possible grâce à la loi Lagarde datant de 2010. Elle vous offre le droit de choisir librement votre assureur, sans que vous ne soyez obligé de souscrire à l’assurance groupe proposée par votre banque.

Seule condition : vous devez impérativement respecter l’équivalence des garanties. C’est-à-dire que votre nouveau contrat d’assurance doit avoir des garanties équivalentes à celles fixées par votre établissement bancaire. Sans quoi, le prêteur se réserve le droit de refuser votre demande.

Si vous avez déjà souscrit à l’assurance emprunteur de votre banque, pas de panique. Vous pouvez désormais réaliser une délégation d’assurance très facilement et à tout moment.

👉 Pourquoi c’est une bonne nouvelle ?

La possibilité de choisir librement votre assurance vous permet de comparer les offres et de mettre en concurrence les assureurs. N’hésitez donc pas à demander des devis (un exemple par ici) afin de choisir un contrat qui correspond parfaitement à vos besoins. De plus, les assurances indépendantes sont en moyenne 15 000 € moins chères qu’une assurance de banque groupe, alors profitez-en !

Est-ce possible de changer d'assureur en cours de contrat ?

Oui ! Il est possible de choisir librement votre assureur dès la signature de votre crédit immobilier (délégation d’assurance). Mais vous avez également la possibilité d’aller voir ailleurs même après avoir signé votre contrat avec la banque (substitution d’assurance). Voici l’évolution des lois qui rendent cela possible depuis quelques années :

• Loi Hamon (2014) : durant les douze premiers mois de votre contrat, vous pouvez résilier votre assurance de prêt à tout moment, en respectant certaines conditions.
• Loi Bourquin (2017) : aussi appelée « loi Sapin 2 », elle permet – à partir de la première année – de résilier son contrat d’assurance annuellement, à chaque date anniversaire du contrat.
  
• Loi Lemoine (2022) : c’est la plus récente qui annule et remplace les précédentes puisqu’elle permet désormais de résilier à tout moment son assurance de prêt immobilier !
  

Chez Assurly par exemple, vous tirez le meilleur du contrat individuel et du contrat de groupe proposé par votre banque. Vous avez donc une assurance emprunteur en ligne all-inclusive, au prix juste et très compétitif, tout en utilisant un service simple et 100% en ligne. N’hésitez pas à faire un devis gratuit.

L'essentiel à retenir

• Bien qu’aucune loi n’impose la souscription à une assurance emprunteur pour votre prêt, les banques l’exigent de manière quasi systématique.
• Il existe plusieurs garanties au sein d’un même contrat en assurance emprunteur. Certaines sont obligatoires.
• Le tarif d’une assurance de prêt varie selon les profils des emprunteurs. Elle représente en moyenne un tiers du coût total du prêt.
• Grâce à la loi Lagarde (2010), vous êtes libre de souscrire à l’assurance emprunteur en ligne de votre choix, telle que Assurly.
• La loi Lemoine (2022) permet désormais de résilier son assurance de prêt à tout moment. Liberté !