L'assurance de prêt immobilier est-elle obligatoire ?

Vous avez prévu d'acheter la maison de vos rêves mais vous en êtes encore à l'étape des formalités ? Après avoir passé 3456 heures sur Google pour connaître les critères d'obtention d'un prêt immobilier, il y a un sujet qui retient particulièrement votre attention : l'assurance de prêt. Et là, panique !

Vous appelez votre entourage, vous leur dites que vous annulez tout, adieu la maison de rêve, de toute façon c'était trop beau pour être vrai… : 

- « Mais pourquoi tu annules tout ? vous demande Patrick (qui adore poser des questions). 

- Je ne comprends rien à l'assurance de prêt, je ne sais pas comment ça fonctionne, si c'est obligatoire ou non… ça me stresse » répondez-vous en feuilletant les magazines de déco intérieure d'un air mélancolique.

Mais heureusement, Patrick - qui est toujours là pour aider -  a une solution pour vous : « Tiens, lis cet article, il répondra à toutes tes questions, et puis après on ira boire une bière une infusion verveine-menthe ». 

Est-ce obligatoire de souscrire à une assurance de prêt ? 

Il y a la théorie… et puis il y a la pratique. En principe, il n'existe aucune loi qui vous oblige à souscrire à une assurance emprunteur lors d'un emprunt immobilier. Mais en réalité, la quasi-totalité des banques en font une condition sine qua non pour l'octroi d'un crédit. 

👉 Pourquoi est-ce obligatoire d'être assuré ? 

Un crédit immobilier n'est pas une affaire à prendre à la légère, car un contrat de prêt engage des sommes conséquentes, pour lesquelles votre banque accepte de prendre des risques importants. Celle-ci doit donc se protéger contre les aléas de l'existence qui pourraient vous rendre incapable de rembourser la totalité de votre crédit. En cas de défaut involontaire de paiement, c'est donc votre assureur qui va prendre le relai et payer les mensualités à votre place. Quant à vous, cela vous permet de dormir l'esprit tranquille car quoiqu'il arrive, vous serez toujours protégé 🙂

 👉 Quelques exceptions à la règle

Dans certains cas, il est possible d'obtenir un prêt immobilier sans devoir souscrire à une assurance emprunteur, bien que cela reste assez rare. La solution consiste à apporter une garantie solide à votre banque, telle que le nantissement d'un placement financier (assurance-vie, actions d'entreprise, PEA…), l'hypothèque d'un bien ou encore le cautionnement. Mais pour cela, mieux vaut avoir un dossier en béton, sans quoi votre banque vous obligera malgré tout à passer par la case assurance.  

 👉 Et dans le cas d'un emprunt à plusieurs ? 

Si vous empruntez à plusieurs, les modalités sont les mêmes : votre banque va vous demander d'assurer au moins 100 % de la somme totale empruntée. C'est à vous et à votre co-emprunteur de déterminer la répartition des quotités, en fonction de vos revenus ou de vos préférences. Imaginons que vous décidiez d'être assuré à 70 % et votre co-emprunteur à 30 % : si ce dernier a un pépin, l'assurance vous aidera à payer un tiers du montant total restant du prêt. 

Quelles sont les garanties facultatives et obligatoires d'une assurance de prêt ? 

En assurance emprunteur, il existe plusieurs garanties différentes, chacune couvrant les différents risques de la vie pouvant amener un assuré à ne plus être en mesure de rembourser son crédit. On en dénombre 4 : 

• Le décès 
• La PTIA (Perte Totale et Irréversible d'Autonomie) 
• L’invalidité IPT (Invalidité Permanente Totale) et IPP (Invalidité Permanente Partielle) 
• L’ITT (Incapacité Temporaire Totale)

Certaines garanties sont considérées comme obligatoires car elles sont systématiquement requises par les banques, tandis que d'autres sont facultatives, bien qu'elles peuvent vous être imposées en fonction de votre profil (état de santé, antécédents médicaux, activités et métiers à risque, etc).

Le caractère obligatoire ou non des garanties va dépendre de la nature de votre investissement (résidence principale ou secondaire). Voici un tableau récapitulatif qui vous permettra d'y voir plus clair : 

Combien ça coûte, une assurance de prêt ? 

Le tarif d'une assurance emprunteur varie en fonction de nombreux critères, mais de manière générale, il faut savoir que le coût de votre assurance de prêt immobilier représente environ 25 à 35 % du montant total de votre crédit. 

On retrouve 2 modes tarifaires de base : 

• Assurance sur capital initial : c’est une assurance à taux fixe. Les tarifs sont définis lors de la signature du contrat et restent inchangés pendant toute la durée de votre prêt. C’est la méthode la plus économique. 
• Assurance sur capital restant dû : c’est une assurance dégressive, dont le taux varie en fonction de la somme qu’il vous reste à rembourser sur votre emprunt. Vous payez donc de moins en moins de cotisations. En revanche, les taux sont souvent plus élevés que pour une assurance sur capital initial, ce qui peut vous revenir cher, surtout lors des premières années. 

Le prix de votre assurance emprunteur va également dépendre du niveau de couverture dont vous avez besoin, qui est lui-même déterminé par votre âge, votre état de santé ou encore certains métiers et activités sportives à risques. 

Pour connaître le montant réel de votre assurance de prêt, il existe un indicateur fiable : le TAEA (Taux Annuel Effectif d’Assurance). Celui-ci inclut le tarif de l'assurance ainsi que l'ensemble des coûts annexes. Il est exprimé en pourcentage. 

Puis-je choisir moi-même mon assureur ? 

Oui ! Cette grande révolution du monde de l'assurance a été rendue possible grâce à la loi Lagarde datant de 2010. Elle vous offre le droit de choisir librement votre assureur, sans que vous ne soyez obligé de souscrire à l'assurance proposée par votre banque. 

Seule condition : vous devez impérativement respecter l'équivalence des garanties. C'est-à-dire que votre contrat d'assurance doit avoir des garanties équivalentes à celles fixées par votre établissement bancaire. 

👉 Pourquoi c'est une bonne nouvelle ? 

La possibilité de choisir librement votre assurance vous permet de comparer les offres et de mettre en concurrence les assureurs. N'hésitez donc pas à demander des devis (un exemple par ici) afin de choisir un contrat qui correspond parfaitement à vos besoins. De plus, les assurances indépendantes sont en moyenne 15 000 € moins chères qu'une assurance classique, alors profitez-en !

Est-ce possible de changer d'assureur en cours de contrat ?  

Oui ! Il est possible de choisir librement votre assureur, mais vous avez également la possibilité d'aller voir ailleurs même après avoir signé votre contrat. Voici l'évolution des mesures qui rendent cela possible depuis quelques années : 

• Loi Hamon (2014) : durant les douze premiers mois de votre contrat, vous pouvez résilier votre contrat à tout moment, en respectant certaines conditions. 
• Loi Bourquin (2017) : aussi appelée "loi Sapin 2", elle permet - à partir de la première année - de résilier son contrat d'assurance à chaque date anniversaire du contrat.
• Loi Lemoine (2022) : c'est la plus récente qui annule et remplace les précédentes puisqu'elle permet désormais de résilier à tout moment son assurance de prêt !