Crowdfunding immobilier : bonne ou mauvaise idée ?

En 2022, plus besoin de porter un costume sur-mesure et d’avoir des millions sur son compte en banque pour pouvoir devenir un investisseur. Avec une simple connexion internet et l’enveloppe de billets offerte par mamie à Noël, vous pouvez désormais financer n’importe quel type de projet.

Bienvenue dans l’ère du crowdfunding ! Cette méthode de financement participatif n’est pas nouvelle mais elle s’est démocratisée grâce au Web. C’est maintenant au tour du crowdfunding immobilier de faire parler de lui !

Cette forme de prêt personnel permet de faciliter l’achat de biens immobiliers par des promoteurs, en échange d’un remboursement avec des taux d’intérêts qui frôlent les 10%. L’affaire semble juteuse, mais quelles sont les conditions et les risques d’un tel investissement ? Réponse dans cet article.

Le crowdfunding immobilier, ou l'âge du financement participatif

Le crowdfunding est une méthode de financement qui est en plein boom depuis quelques années. Il permet à n’importe qui, en seulement quelques clics, de jouer les mécènes ou d’investir dans un projet. La nature des financements est diverse : Zach Braff, célèbre acteur et réalisateur américain, a par exemple levé plus de 3 millions de dollars auprès de ses fans pour réaliser le film Wish I Was Here ; le jeu-vidéo Star Citizen a réussi à obtenir plus de 500 millions de dollars (!) pour finaliser le projet. Et en 2014, un certain Zack Danger Brown est même parvenu à récolter 50 000 $ pour se payer… une salade de pommes de terre à 10 $.

‣ Le crowdfunding immobilier, un marché en pleine croissance

Puisque l’on peut tout financer avec le crowdfunding, pourquoi pas un projet immobilier ? En effet, le marché du crowdfunding immobilier ne cesse de croître. En 2021, selon une étude publiée par Fundimmo, 958 millions d’euros ont été collectés grâce au financement participatif immobilier, soit une hausse de 90% par rapport à 2020. Avec un rendement annuel moyen de 9,21%, il n’est pas étonnant que de plus en plus de personnes soient attirées par ce type d’investissement.

Crowdfunding immobilier : comment ça fonctionne ?  

Le crowdfunding n’est ni plus ni moins qu’un prêt personnel accordé à un promoteur immobilier ou un marchand de biens pour l’aider à financer un projet immobilier. Vous prêtez cet argent pour une durée déterminée, et vous récupérez plus tard cette somme agrémentée d’intérêts fixés à l’avance.

Première étape : trouver une plateforme de crowdfunding immobilier. Il en existe de nombreuses : Fundimmo, Anaxago, Homunity… à vous de faire votre choix ! Veillez à passer par une plateforme dont vous êtes sûr de la bonne réputation, afin de ne pas vous retrouver dans des arnaques.

Les plateformes de crowdfunding immobilier proposent un catalogue de projets immobiliers ouverts au financement. La nature des financements peuvent concerner des rénovations, des réhabilitations, des remises à neuf, des constructions, des achats en lot, etc.

Avant de participer au financement d’un projet, vous devez vous intéresser aux deux indicateurs suivants :

• Le taux de rendement ;
• La durée du projet.

Le taux de rendement correspond aux intérêts qui vous seront versés lors du remboursement de la dette. Si vous financez un bien à hauteur de 1000 € et que le taux de rendement est de 9,5 %, vous récupérez 1095 € (1000 € + 95 € d’intérêts).

Quant à la durée du projet, elle correspond au nombre de mois pendant lesquels votre argent sera bloqué. Si elle est de 24 mois, vous ne serez remboursé qu’au bout de 24 mois, à condition qu’il n’y ait pas de retards dans les travaux. Pour rappel, en 2021, les nouveaux projets avaient une durée moyenne de 21 mois (avec un rendement moyen de 9,21%).

SCPI et crowdfunding immobilier : quelles différences ?

Si l’investissement dans une SCPI et le crowdfunding immobilier peuvent paraître similaires, ils sont en réalité totalement différents !

Une SCPI (société civile de placement immobilier) permet d’investir à plusieurs dans un bien immobilier qui sera ensuite loué et d’en partager la propriété, en passant par une société de gestion. C’est donc une forme d’investissement locatif. Le rendement total est déterminé par les revenus locatifs, auxquels on soustrait les différents frais de gestion du bien, les taxes et impôts et les éventuels travaux. En 2021, le taux de rendement d’un investissement en SCPI était en moyenne de 4,4 %. Mais il suffit de quelques mois de vacance locative ou d’importants travaux de rénovation à réaliser (bonjour les passoires thermiques) pour que le taux de rendement annuel s’écroule !

Dans le cas du crowdfunding immobilier, il ne s’agit pas vraiment d’un investissement mais d’un simple prêt personnel. Autrement dit, vous vous contentez de financer un projet immobilier qui nécessite des fonds, mais vous ne devenez pas pour autant copropriétaire et vous n’avez aucun droit de regard sur le projet. En revanche, en tant que créancier, vous savez exactement à quel rendement vous attendre puisque le taux d’intérêt est fixé à l’avance.

Le crowdfunding immobilier est-il risqué ? 

Vu que le crowdfunding affiche des rendements intéressants, on peut légitimement se demander s’il y a anguille sous roche. En réalité, les risques sont assez faibles, mais ils ne sont pas pour autant inexistants.

‣ Un risque de défaut assez faible

Toujours selon le baromètre 2021 FundImmo / Hellocrowdfunding, le taux de défaut (c’est-à-dire le % de non-remboursement) dans le cadre d’un crowdfunding immobilier est seulement de… 0,09%. Autant dire que le risque de ne jamais revoir son argent est plutôt (très) faible. Les cas de défauts de remboursement arrivent généralement en cas de faillite d’un promoteur immobilier. Mais les procédures de sélection des plateformes et les opportunités commerciales dans l’immobilier permettent de limiter ce risque.

Attention, car ce faible risque ne signifie pas que celui-ci n’existe pas ! Si vous décidez de vous lancer dans le crowdfunding immobilier, vous devez accepter la possibilité – même infime – que vous pourriez perdre une grosse somme d’argent.

‣ Attention aux retards de remboursement

Si les défauts de remboursements sont rares, les retards sont en revanche plus courants dans le cadre d’un crowdfunding immobilier. En cause, les retards dûs aux travaux et de finalisation des projets. Pendant cette période, la somme d’argent que vous avez prêté est bloquée. Avant de choisir le financement participatif immobilier, veillez donc à vous assurer que vous pouvez vous passer de ces liquidités pendant une période importante, comprise entre 1 et 3 ans.

Néanmoins, qu’il y ait des retards ou pas, vous commencerez à toucher les intérêts du prêt à partir du moment où la durée indiquée initialement a été atteinte (ex : 21 mois).

Crowdfunding immobilier : bonne ou mauvaise idée ? 

Le crowdfunding immobilier fait beaucoup parler de lui. Cette méthode de financement participatif semble même avoir gagné la confiance des français puisqu’elle affiche une croissance vertigineuse (+90%).

La raison à cela est simple : avec des tickets d’entrée à 1000€ seulement, il est possible de profiter d’un placement sans se ruiner, avec des taux de rendement moyens qui dépassent les 9%. Et contrairement à d’autres investissements, le taux de défaut est très faible (0,09%).

Seul hic : la durée de blocage des fonds est en moyenne de 21 mois, et les projets immobiliers accusent souvent du retard, ce qui rallonge le moment du retour sur investissement. De plus, les intérêts perçus grâce au crowdfunding immobilier sont soumis à une lourde imposition (30%) qui peuvent parfois rendre la rentabilité du financement participatif immobilier dérisoire.

EN BREF

• Le crowdfunding immobilier est un système de financement participatif qui vous permet de prêter de l’argent à un tiers pour l’aider à acheter un bien immobilier. Il ne faut pas le confondre avec l’investissement dans une SCPI, qui permet d’acquérir des parts d’un bien (et donc d’être copropriétaire.
• En 2021, le rendement annuel d’un crowdfunding immobilier était de 9,21%, pour une durée moyenne de 21 mois.
• Le taux de défaut (= pourcentage de non-remboursement d’un emprunt) du crowdfunding immobilier est très faible : 0,09%. En revanche, la fiscalité est lourde, puisque les intérêts perçus sont taxés à 30%.
• Ne pas confondre SCPI et crowdfunding immobilier : le premier relève de l’investissement locatif et vous permet d’être copropriétaire d’un bien, tandis que le second est un simple prêt personnel (avec intérêts).