Neuf ou ancien : voilà un dilemme qui n’a pas lieu d’être lors de l’achat d’une paire de chaussettes ou d’une brosse à dent (enfin remarque, chacun ses lubies…). Pour l’immobilier, vous avez aussi le choix !
Alors, vaut-il mieux réaliser un investissement locatif rentable dans du neuf ou de l’ancien ? Pesons le pour et le contre.
Investissement locatif rentable dans l’ancien
Bien souvent, l’immobilier ancien est moins cher que l’immobilier neuf, ce qui constitue un avantage important si votre budget est limité.
Si vous avez de quoi investir dans des rénovations (et qu’elles sont faites de manière intelligente bien sûr), il est possible d’effectuer des transformations pour décupler la valeur de votre bien. Ainsi, vous réalisez une grosse plus-value en cas de revente, tout en le louant plus cher à vos locataires.
Par ailleurs, vous profitez de certaines lois immobilières qui favorisent l’achat dans l’ancien :
- Le dispositif Loc’Avantages (anciennement « Louer Abordable ») : il vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôts si vous proposez un loyer modéré à vos locataires.
- Loi Denormandie : vous bénéficiez d’avantages fiscaux si vous rénovez un logement dans une zone dégradée et que vous plafonnez votre loyer.
- Loi Malraux : elle octroie elle aussi une réduction d’impôt en cas de travaux de rénovation, mais elle concerne cette fois-ci les logements qui appartiennent au patrimoine historique français.
En revanche, attention au coût des travaux de rénovation et de mise en conformité, ils peuvent faire exploser votre budget et réduire à néant la rentabilité de votre bien.
De plus, les charges de copropriété d’un logement ancien sont généralement plus élevées que pour un logement neuf. De mauvaises surprises sur la facture, telles qu’un ravalement de façade ou la rénovation d’une cage d’escaliers, ont plus de chance de se produire si l’immeuble n’est plus tout jeune. Vérifiez bien les projets de votre future copropriété avant d’acheter !
Gare aux nouvelles lois sur les passoires thermiques !
Ces logements portent bien leur nom : les « passoires thermiques » désignent des biens classés F et G, ce qui correspond à une mauvaise performance énergétique, dont la conséquence est une consommation annuelle supérieure à 331 kWh/m²/an.
Or, à partir de 2025, il sera interdit de louer un logement classé G ! En outre, n’importe quel locataire d’une passoire thermique pourra contraindre le propriétaire à effectuer des rénovations énergétiques… souvent très coûteuses.
Et puis à partir de 2028, ce sera au tour des logements classés F d’être interdits à la location. Faites donc bien attention à prendre en compte cet aspect si vous décidez d’investir dans de l’ancien.
Investissement locatif rentable dans le neuf
C’est un fait, un bien neuf est plus cher qu’un bien équivalent dans de l’ancien, et le choix est plus restreint (“seulement” 320 000 logements sont construits en France chaque année depuis 35 ans, contre plus d’1 million de logements anciens vendus rien qu’en 2020).
Néanmoins, vous faites d’importantes économies en termes de coûts d’entretien. En général, vous êtes à peu près tranquilles en ce qui concerne les rénovations pendant les 10 premières années suivant la construction du logement.
Autre avantage du neuf : le fameux dispositif Pinel, qui vous permet d’obtenir des réductions d’impôts (jusqu’à 18 % du montant investi) si vous investissez dans du neuf.
Pour pouvoir en bénéficier, vous devez réaliser un investissement locatif dans une zone dite « tendue », c’est-à-dire dans des communes où la demande locative est forte mais l’offre limitée. La liste des communes éligibles est accessible ici.
Pour finir, les frais de notaire sont moins élevés dans l’immobilier neuf que dans l’immobilier ancien. En effet, ils ne correspondent qu’à 2 % à 3 % du prix du bien dans le neuf contre 7 % à 8 % dans l’ancien.