Hausse du taux d’usure : ce qui change en janvier

Le père Noël aurait-il décidé de déposer un cadeau au pied du sapin de tous les futurs emprunteurs ? Avec la hausse du taux d’usure en 2023, un plus grand nombre de Français auront désormais accès au crédit immobilier. Pour une fois qu’une augmentation a du bon, profitons-en ! Découvrons les détails de cette bonne nouvelle de fin d’année.

Autre bonne nouvelle : au 1er février 2023, le taux d’usure sera réévalué chaque mois à défaut de chaque trimestre auparavant !

Quelques rappels sur le taux d'usure

Pour ceux qui auraient besoin qu’on leur rafraîchisse la mémoire, le taux d’usure correspond au taux annuel effectif global (TAEG) maximal que les banques sont autorisées à appliquer dans le cadre d’un prêt immobilier. Le but étant d’empêcher les établissements de crédit d’accorder des prêts à des prix exorbitants.

Par exemple, au 4ème trimestre 2022, le taux d’usure pour les crédits à taux fixe de plus de 20 ans était fixé à 3,05%. Ce qui signifie que pour les emprunteurs, le coût total de leur crédit immobilier (c’est-à-dire le TAEG) ne pouvait pas dépasser plus de 3,05% du montant emprunté.

‣ Comment le taux d’usure est-il calculé ?

Le taux d’usure est fixé par la Banque de France (BDF) et actualisé à chaque nouveau trimestre. Pour le calculer, pas besoin de posséder un doctorat en mathématiques appliquées : la BDF effectue la moyenne des taux effectifs appliqués par les établissements de crédit lors des 3 derniers mois ; puis elle ajoute 1 tiers au résultat obtenu, ce qui correspond au taux d’usure pour le trimestre à venir.

Nouvelle hausse du taux d’usure en 2023 : les chiffres

Entre deux repas de fêtes, la Banque de France a finalement actualisé les taux d’usure pour le 1er trimestre 2023. Et il s’agit bien d’une nouvelle hausse : 3,57% pour les prêts à taux fixe de plus de 20 ans (contre 3,05% pour le 4ème trimestre 2022). C’est une bonne nouvelle puisque grâce à cette augmentation du plafond légal, les établissements bancaires pourront accorder davantage de crédits immobiliers.

Voici les nouveaux taux d’usure pour les autres catégories de prêts (d’un montant supérieur à 75 000 €) :

[source : Banque de France, Taux d’usure 2023T1]

Le taux d’usure va-t-il continuer à augmenter ?  

Le taux d’usure est fortement corrélé à l’évolution des taux de crédit immobilier, puisque ces derniers représentent une part importante du TAEG. Or, on constate une forte hausse des taux d’intérêts depuis 2019. Alors que le taux moyen était à 1,16% en 2019, il n’a cessé de croître pour s’établir à 2,25% en novembre 2022, selon les données de l’Observatoire Crédit Logement.

Il est difficile de prédire si cette tendance va se poursuivre en 2023, mais pour le moment les indicateurs ne semblent pas laisser envisager une inversion de la courbe. Certains parlent de taux d’intérêts qui dépasseront les 3% voire les 4% l’année prochaine. Selon le responsable de la Banque Centrale Européenne (BCE), Philip Lane, qui s’est exprimé dans une interview à Market News, « décembre [ne sera pas] la dernière hausse des taux ». Seul l’avenir pourra le confirmer.

Face à la croissance des taux d’intérêts, les banques n’ont alors d’autres choix que d’augmenter leur TAEG. Au cours de l’année, les professionnels de l’immobilier ont donc appelé à relever les taux d’usure pour permettre à davantage de consommateurs d’accéder au crédit. En effet, alors qu’on assistait à une montée rapide des taux de crédits immobiliers, le taux d’usure est resté quant à lui assez bas, provoquant une augmentation des refus de prêts immobiliers. La hausse du taux d’usure en 2023 est donc une très bonne nouvelle ! 🙂

Voici la courbe d’évolution du taux d’usure pour les prêts à taux fixe de plus de 20 ans jusqu’à 2023 :

Comment ne pas dépasser le taux d'usure ? 

Pour certains, la hausse du taux d’usure en 2023 ne suffit pas à l’obtention de leur prêt immobilier, car leur taux annuel effectif global (TAEG) dépasse le nouveau plafond légal de 3,57%. Si vous êtes dans ce cas, une seule solution : parvenir à faire baisser le TAEG pour ne pas dépasser le taux d’usure. Voici quelques moyens d’y parvenir ci-après.

‣ Augmentez votre apport personnel

Les établissements de crédit demandent au moins 10% d’apport pour accorder un prêt immobilier. Pourquoi ne pas économiser un peu plus longtemps afin d’obtenir un meilleur taux d’intérêt ? En effet, plus votre apport personnel est élevé, moins vous aurez besoin d’emprunter une somme importante auprès de votre banque. Vous serez alors en mesure de rembourser votre crédit plus rapidement (par exemple 10 ans au lieu de 15 ans), ce qui permettra à votre banquier de vous proposer un taux plus avantageux. Pour rappel, actuellement les taux d’intérêts moyens sur 25 ans sont de 2,55%, alors qu’ils descendent à 2,05% pour un prêt sur 7 ans. Ainsi, augmenter votre apport personnel est un bon moyen de faire baisser le taux de votre crédit immobilier, et donc de diminuer votre TAEG pour le faire passer sous le taux d’usure. 😉

‣ Négociez les frais annexes

On a souvent tendance  à l’oublier, mais le taux annuel effectif global (TAEG) comprend l’ensemble des frais liés au coût de remboursement d’un crédit immobilier. Ce qui inclut notamment les frais de dossier, lesquels peuvent représenter entre 0,8% et 1,2% du montant emprunté.

Pour faire baisser votre TAEG, commandez-vous donc un livre sur l’Art de la négociation, lisez-le puis persuadez votre banquier de revoir vos frais de dossier à la baisse, voire de les supprimer. Non seulement vous économiserez ainsi de l’argent, mais cela pourrait aussi faire la différence lorsqu’il s’agit de ne pas dépasser le taux d’usure.

‣ Trouvez une assurance emprunteur moins chère

Le coût d’une assurance emprunteur n’est pas négligeable, puisqu’il représente près de 30% du montant de votre emprunt. La (très) bonne nouvelle, c’est que la loi Lagarde vous permet depuis quelques années de choisir librement votre assureur et que la loi Lemoine vous permet depuis septembre de résilier votre contrat actuel à tout moment. Cette ouverture à la concurrence a entraîné l’émergence de nouveaux acteurs sur le marché de l’assurance emprunteur, avec des offres plus personnalisées et des tarifs plus attractifs. En souscrivant à une assurance externe à votre banque, vous pouvez ainsi économiser jusqu’à 48 000 € par rapport au contrat proposé par votre banquier ! De quoi faire facilement baisser votre TAEG pour passer sous le taux d’usure (et vous payer en prime un joli voyage 😉).

EN BREF

(le résumé de l’article en 30 secondes top chrono)

• Hausse du taux d’usure en 2023 : il passera à 3,57% pour les prêts à taux fixe de plus de 20 ans (contre 3,05% pour le 4ème trimestre 2022).
• La hausse du taux d’usure en 2023 est une bonne nouvelle, car cela signifie que les banques seront autorisées à accorder davantage de prêts immobiliers.
• Pour ne pas dépasser le taux d’usure, il peut être intéressant de choisir une assurance emprunteur moins chère, laquelle vous aidera à faire baisser votre Taux Annuel Effectif Global (TAEG) et vous permettra d’économiser jusqu’à 48 000 €.