Si vous n’êtes pas certain de pouvoir assumer la charge d’un prêt immobilier à long-terme, il existe un moyen de « tester » vos capacités de remboursement avant de vous engager dans l’achat d’un bien : c’est le Prêt Social Location-Accession (PSLA). Ce dispositif vous permet de devenir locataire d’un logement avec option d’achat. On vous explique comment ça fonctionne.
L'essentiel du PSLA en 5 questions
- C’est quoi, un Prêt Social Location-Accession (PSLA) ?
C’est un prêt accordé à un opérateur immobilier pour pouvoir vendre un bien en location-accession. Le prêt peut être ensuite transféré à l’acquéreur.
- A qui s’adresse le PSLA ?
Vos revenus annuels ne doivent pas dépasser un certain plafond, et vous devez utiliser le logement comme résidence principale.
- Au bout de combien de temps puis-je devenir propriétaire du logement ?
Cela dépend des termes du contrat. Généralement, l’achat est possible après 1 à 5 ans de location.
- Que se passe-t-il si, finalement, je ne souhaite pas acheter le logement ?
Vous pourriez perdre l’épargne accumulée et être amené à quitter le logement.
- Que faire si j’ai des difficultés à rembourser le prêt ?
Il existe une garantie de rachat qui oblige l’opérateur à vous racheter le bien (jusqu’à 15 ans après l’achat).
Qu'est-ce que le Prêt social location accession (PSLA) ?
Le Prêt Social Location-Accession (PSLA) est un dispositif français destiné à faciliter l’accès à la propriété pour les ménages à revenus modestes. C’est un prêt conventionné accordé par l’Etat à un « opérateur » (organisme HLM, SCI, promoteur privé…), qui s’engage alors à vendre ses logements à des personnes éligibles à un contrat de location-accession. En échange, le vendeur bénéficie de divers avantages fiscaux (TVA à 5,5% et exonération de taxe foncière pendant 15 ans).
La location-accession est un mécanisme qui permet de devenir propriétaire d’un logement en deux phases :
- Lors de la première phase, vous occupez le logement en tant que locataire, période durant laquelle vous versez un loyer composé de deux parties : une part (ou « fraction ») locative, qui correspond au loyer habituel, et une part acquisitive, qui est mise de côté pour contribuer au futur achat du logement (elle correspond à l’apport personnel).
- Après cette période locative, généralement définie dans le contrat, vous pouvez exercer votre option d’achat pour acquérir le logement au prix préétabli, en tenant compte des montants accumulés dans la part acquisitive. Si l’option d’achat est levée, vous devenez propriétaire ; si vous décidez de ne pas acheter, vous pouvez quitter le logement, et selon les termes du contrat, perdre les avantages financiers accumulés.
La part locative (loyer) est définie en amont au moment de la signature du contrat d’accession-location. Son montant ne peut pas dépasser les plafonds fixés par zone géographique :
- Zone A bis : 14,82 €/m²
- Zone A : 11,38 €/m²
- Zone B1 : 9,81 €/m²
- Zone B2 : 9,42 €/m²
- Zone C : 8,72 €/m²
Pour savoir dans quelle zone se trouve une commune, vous pouvez consulter le simulateur en ligne mis en ligne par le gouvernement.
Quant à la part acquisitive, elle est également convenue à l’avance. Son montant n’est pas réglementé, mais il est généralement équivalent aux mensualités de prêt que vous devrez rembourser après avoir levé l’option d’achat (taux d’effort d’environ 30%).
Comment fonctionne la levée d'option ?
La levée d’option est une étape clé de la location-accession. C’est le moment où vous décidez – ou non – de devenir propriétaire du logement que vous louez. La durée de la phase locative dépend des termes prévus dans votre contrat de location-accession : elle est généralement comprise entre 1 et 5 ans.
A la fin de la période locative, vous pouvez décidez de lever votre option d’achat pour acquérir le bien que vous occupez. Pour financer votre acquisition, plusieurs options s’offrent à vous :
- Transfert du Prêt Social Location Accession (PSLA) : le PSLA, initialement contracté par l’opérateur, peut vous être transféré. Le montant qui vous est reversé est équivalent au capital restant dû, c’est-à-dire la valeur du bien moins le montant total des fractions acquisitives que vous avez versé.
- Choix d’un autre prêt : vous avez aussi la possibilité d’opter pour n’importe quel autre type de prêt immobilier, si vous trouvez des conditions plus avantageuses ailleurs.
On vous recommande de comparer les conditions de plusieurs prêts afin de choisir celui qui est le plus avantageux pour vous.
Le prix de vente du logement, convenu à la signature du contrat, est plafonné au m² selon la zone géographique. Voici les plafonds 2024 :
- Zone A bis : 5 941 €/m²
- Zone A : 4 501 €/m²
- Zone B1 : 3 605 €/m²
- Zone B2 : 3 147 €/m²
- Zone C : 2 751 €/m²
Que se passe-t-il en cas de non-levée d’option ?
Si vous décidez de ne pas lever l’option d’achat – et donc de ne pas acquérir le logement que vous louez – dans le cadre d’un Prêt Social Location Accession (PSLA), plusieurs conséquences peuvent survenir en fonction des termes de votre contrat d’accession-location :
- Fin du contrat de location-accession : si vous décidez de ne pas acheter le logement à la fin de la période de location prévue, le contrat prend effectivement fin sans obligation pour vous d’acheter le logement.
- Perte de l’épargne constituée : la fraction acquisitive de la redevance, qui représente une partie de vos versements mensuels accumulée en tant qu’apport pour l’achat, pourrait être perdue si vous ne levez pas l’option d’achat. Toutefois, selon les termes spécifiques de votre contrat, cette somme pourrait vous être restituée. Les modalités de restitution ou de conservation de cette épargne varient en fonction de l’accord initial et des conditions spécifiques de chaque contrat.
- Obligation de quitter le logement : à la fin du contrat de location-accession, à moins qu’il n’y ait des dispositions contractuelles prévoyant une conversion du contrat en une location classique ou une autre forme d’arrangement, vous pourriez être tenu de quitter le logement.
Quelles conditions pour bénéficier d'un Prêt social location accession (PSLA) ?
Pour bénéficier d’un Prêt Social Location-Accession (PSLA), vous devez répondre à plusieurs critères spécifiques qui garantissent que ce dispositif de soutien à l’accession à la propriété vous est accessible :
Ressources financières
Pour être éligible au PSLA, vos revenus annuels ne doivent pas dépasser certains plafonds, qui varient selon la zone géographique et la composition de votre ménage. Ces plafonds sont ajustés annuellement. Voici ceux en vigueur en 2024 :
| Catégorie de ménage | Paris et communes limitrophes (€) | Ile-de-France hors Paris (€) | Autres régions métropolitaines (€) |
|---|---|---|---|
| Une personne seule | 37,581 | 37,581 | 32,673 |
| Deux personnes | 56,169 | 56,169 | 43,633 |
| Trois personnes | 73,630 | 67,517 | 52,471 |
| Quatre personnes | 87,909 | 80,875 | 63,347 |
| Cinq personnes | 104,592 | 95,739 | 74,518 |
| Six personnes | 117,694 | 107,738 | 83,983 |
| Personne supplémentaire | +13,116 | +12,005 | +9,368 |
Caractéristiques du logement
Le PSLA est principalement destiné à l’acquisition de logements neufs ou en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement). Il peut aussi s’appliquer à des logements anciens sous condition de travaux significatifs représentant au moins 25% du coût total de l’opération et améliorant la performance énergétique jusqu’à un minimum de classe E.
Usage du logement
Le logement acquis via le PSLA doit être utilisé comme résidence principale pendant toute la durée du contrat de location-accession. De ce fait, il doit être occupé au moins 8 mois par an.
Les garanties de rachat et de relogement
Dans le cadre du Prêt Social Location-Accession (PSLA), vous bénéficiez de deux garanties importantes pour sécuriser votre accession à la propriété : la garantie de rachat et la garantie de relogement. Ces garanties sont essentielles pour vous protéger contre les imprévus qui pourraient compromettre votre capacité à garder votre logement.
Garantie de rachat
Cette garantie vous permet de revendre votre logement à l’opérateur qui vous l’a vendu, selon des conditions préétablies, si vous rencontrez des difficultés telles qu’une baisse de revenus ou un besoin de déménager pour des raisons professionnelles. Cette option est valable pour une durée pouvant aller jusqu’à 15 ans après l’achat du bien. Le prix de rachat est souvent défini à l’avance et peut inclure une décote annuelle pour prendre en compte l’usure du bien ou les variations du marché.
Garantie de relogement
En cas de nécessité de quitter le logement, cette garantie assure que vous serez relogés. L’opérateur s’engage à vous proposer au moins trois alternatives de logement qui correspondent à vos besoins actuels, dans un délai convenu (généralement six mois). Ces options devront être adaptées à la taille de votre famille, à votre situation géographique et à vos capacités financières.
Assurance emprunteur et Prêt Social Location Accession (PSLA)
L’assurance emprunteur est une garantie exigée par les établissements prêteurs pour couvrir le risque de non-remboursement du prêt en cas de décès, d’invalidité, ou d’incapacité de travail de l’emprunteur. Bien que le PSLA soit un dispositif destiné à faciliter l’accès à la propriété avec des conditions avantageuses, la souscription à une assurance emprunteur reste généralement obligatoire.
Or, depuis la loi Lagarde de 2010, vous avez le droit de souscrire votre assurance emprunteur auprès de l’assureur de votre choix et non obligatoirement celle proposée par votre banque.
En choisissant une assurance moins chère mais offrant des garanties équivalentes, vous réduisez le coût global de votre emprunt et faites des économies.
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Sylvain écrit sur l'assurance de prêt immobilier depuis plusieurs années maintenant. Vous souhaitez changer d'assurance ? Ses articles sauront vous éclairer et vous donner toutes les informations nécessaires sur les garanties, le TAEA, les lois, les délais ou encore la résiliation en assurance emprunteur.
