Comment renégocier son prêt immobilier ?

Vous rappelez-vous quand, il y a quelques années, vous aviez dit à votre femme que c’était le bon moment pour emprunter, et qu’elle ne vous avait pas crû ? Et bien… elle avait raison ! Aujourd’hui, même s’ils ont tendance à repartir à la hausse, les taux d’intérêts sont encore très bas comparé à il y a 10 ans. Vous cherchez donc une solution pour sauver la face, car vous voulez à tout prix éviter d’entendre le fameux « je te l’avais bien dit » de la part de votre chère et tendre. Heureusement, nous sommes là pour voler à votre rescousse ! Votre salut viendra d’un droit trop souvent oublié : la renégociation de prêt immobilier.

Pourquoi renégocier son prêt immobilier ?

Au mauvais endroit, au mauvais moment. Nous ne sommes pas tous des experts en immobilier et on peut parfois se retrouver à souscrire à un prêt immobilier à la banque malgré des taux d’intérêts élevés. Si c’est votre cas, pas de panique ! Le Code de la consommation offre aux consommateurs (et donc aux emprunteurs) le droit de renégocier leur crédit immobilier quand ils le souhaitent. Deux solutions s’offrent à vous : renégocier dans la même banque ou vous faire racheter l’emprunt par une autre banque. C’est une stratégie intéressante à envisager lorsque les taux d’intérêts baissent par rapport à votre taux d’emprunt initial.

Cette opération est un excellent moyen d’économiser de précieux euros mensuellement. En effet, cette négociation vous permet de faire des économies non négligeables (surtout en période d’inflation !). Cela se traduit par :

• Une baisse du montant des mensualités (moins d’euros dépensés tous les mois pour votre emprunt) ;

Et/Ou

• Un raccourcissement de la durée de remboursement.

Et vous savez quoi ? Vous pouvez même renégocier votre prêt immobilier autant de fois que vous le voulez, il n’y a pas de limites ! Evitez tout de même d’aller toquer à la porte de votre banquier chaque semaine.

Quel est le meilleur moment pour renégocier son prêt ?

Renégocier pour le plaisir de renégocier est une perte de temps ! Vous devez vous assurer que vous sortirez gagnant(e) de cette opération, et pour cela plusieurs éléments sont à prendre en compte.

• La durée restante de remboursement du prêt :
  

Dans le cas d’un prêt amortissable, le changement d’organisme prêteur pour votre emprunt n’est vraiment avantageux que durant les premières années de remboursement. C’est en effet durant cette période que la part d’intérêts dans les mensualités est la plus importante. Comme on le dit souvent, lors du remboursement d’un emprunt immobilier, on commence par rembourser la banque, puis on achète notre bien. Et oui, plus vous avancez dans le temps et plus la part de remboursement de capital va être élevée dans le montant de vos mensualités. Et ce, même dans le cas d’un prêt à taux fixe ! Pour bénéficier pleinement d’une renégociation, il faut que la durée restante de remboursement du prêt soit supérieure à la durée écoulée.

• Le capital restant dû :
  

Le capital restant dû correspond au montant total du prêt qu’il vous reste à rembourser,c’est-à-dire le montant total emprunté moins les mensualités qui ont déjà été payées. Il doit être suffisamment élevé si vous souhaitez renégocier votre crédit. En effet, il est inutile de vouloir alléger vos mensualités s’il vous reste seulement 30 € à rembourser. À part si vous souhaitez pratiquer vos talents de négociateur sur votre banquier.

• La différence entre le taux actuel et le nouveau taux :
  

Là encore, n’allez pas essayer de négocier de nouvelles conditions de prêt pour quelques broutilles. La renégociation est envisageable à partir d’1 point d’écart entre vos taux d’intérêts et ceux observés à l’instant t. Par exemple, si vous avez anciennement signé un crédit avec un taux à 2,8% et qu’aujourd’hui les intérêts appliqués sont descendus à 1,8%, vous pouvez légitimement aller faire du pied à votre banquier pour essayer de renégocier votre prêt.

• Quels sont les meilleurs taux en 2023 ?
  

Les taux historiquement bas que nous avons vécu depuis l’année Covid commencent à remonter. En effet, les taux constatés en France en mars 2023 semblent prouver que la tendance s’inverse. Il est donc d’autant plus intéressant de se lancer dans un achat maintenant :

Meilleur taux immobilier sur 15 ans : 2,25%
Meilleur taux immobilier sur 20 ans : 2,45%
Meilleurs taux immobilier sur 25 ans : 2,55%

Source : Données actualisées au 28/02/2023 par Empruntis.com

Renégociation ou rachat de prêt : que choisir ?

Plutôt que renégocier votre prêt immobilier avec votre banque actuelle, vous pouvez tout simplement faire un changement et le faire racheter par un autre établissement financier. Mais alors, qu’est-ce qui est le plus avantageux pour vous ? On pèse le pour et le contre :

• La renégociation de prêt :
  

C’est la méthode la plus amicale pour votre banque, car vous lui laissez une chance de vous faire une fleur en allégeant les conditions de votre crédit. Pour vous, les démarches sont administrativement plus simples que lors d’un rachat, et le coût est aussi généralement moins élevé.

• Le rachat de prêt :
  

Là, c’est un peu moins amical car vous changez de banque (attention à ne pas briser le cœur de votre banquier 💔). En gros, il y aura une résiliation de votre contrat dans la première banque, pour souscrire un contrat dans la deuxième banque. C’est cependant un excellent moyen de faire jouer la concurrence et d’accroître votre pouvoir de négociation. Vous obtenez en général des conditions plus favorables que celles proposées par votre banque actuelle. En revanche, le coût des frais de dossiers pour un rachat de crédit peuvent être encore plus élevés qu’une “simple” renégociation. 

• Le prêt à taux zéro (PTZ) : un cas particulier
  

Si vous avez obtenu un prêt à taux zéro (PTZ) l’année de la souscription à votre crédit et que vous souhaitez renégocier ou faire racheter votre crédit, vous devez le faire durant les cinq premières années de la vie du PTZ. En effet, l’arrêté du 25 mai 2011 vous permet de le conserver aux conditions initiales. Mais dans les faits, c’est un peu plus compliqué… En effet, de leur côté, les banques peuvent aussi vous refuser ce droit (noooon, ce n’est absolument pas incohérent, on n’a pas dit ça). Ainsi, on pourrait résumer la situation en disant que oui, il est possible de renégocier ou de se faire racheter son PTZ. Malheureusement, cela va vous demander une grosse dose de détermination, car votre banquier ne va pas accepter facilement le changement de ce contrat de prêt.

Combien ça coûte, une renégociation ou un rachat de prêt ?

C’est la partie qui fâche… Économiser des centaines d’euros, ça demande parfois d’en dépenser quelques-uns en échange. Dans le cadre d’une renégociation ou d’un rachat de prêt, il existe plusieurs types de frais :

• Des frais de dossier ou frais d’avenant au contrat : tout a un coût, surtout pour les banques, et l’étude de votre demande de renégociation ne déroge pas à la règle.
• Des frais de garanties : ils peuvent par exemple concerner une caution ou une hypothèque. Ils servent à financer des démarches telles que la publicité foncière (acte notarié officialisant les changements lorsque le crédit est garanti par une hypothèque) ou encore la création d’une nouvelle garantie hypothécaire lors d’un rachat de crédit.
• Une indemnité de remboursement anticipé : dans le cas d’un rachat de crédit, votre banque va vous facturer des frais de départ. Heureusement, leur montant est plafonné à six mois d’intérêts (au taux moyen du prêt) ou 3% du capital restant dû.
  

Si vous envisagez de renégocier votre prêt ou de le faire racheter, il est donc important de prendre en compte l’ensemble de ces frais dans vos calculs.

Comment renégocier ou faire racheter son prêt immobilier ?

Si vous êtes certain de vouloir renégocier ou faire racheter votre prêt immobilier, il est désormais temps de passer aux choses sérieuses. Pour concrétiser ces opérations, vous devez respecter certaines démarches sans quoi les contrats peuvent être annulés par les organismes prêteurs.

• Faites jouer la concurrence :
  

Prenez d’abord rendez-vous avec votre banquier et voyez ce qu’il a à vous proposer. S’il accepte la renégociation, ne précipitez pas les choses ! Faites d’abord jouer la concurrence en allant consulter d’autres banques et comparez les offres. Vous pouvez aussi monter votre propre dossier en comparant les taux d’intérêts en ligne et en demandant des devis aux assureurs emprunteurs (on en parle plus bas).

• Comment renégocier votre crédit auprès du même établissement bancaire :
  

Pour optimiser vos chances de renégocier vos contrats de prêt immobilier, vous devez garder à l’esprit qu’il s’agit de la même démarche que pour demander un nouveau prêt. En tout cas, votre demande sera examinée comme telle par votre banquier. Pensez donc à bien vous renseigner sur les conditions d’obtention d’un prêt, et soyez prêts à fournir divers documents (selon votre profil). En général, l’organisme prêteur peut vous demander vos derniers relevés de compte, bulletins de salaire, avis d’imposition, le tableau d’amortissement de votre crédit actuel, etc. Attention, si depuis votre premier prêt, votre situation personnelle et financière s’est dégradée, cela pourrait refroidir votre banquier. En revanche, si la renégociation est acceptée, l’article L. 313-39 du Code de la consommation impose à votre banque de rédiger un avenant au contrat immobilier initial.

• Comment faire racheter votre crédit auprès d’une autre banque :
  

Avant toute chose, vous allez devoir négocier les conditions de votre nouveau crédit avec votre future banque. Une fois que vous êtes arrivé à un accord (youhou ! 🎉), c’est elle qui va se charger de rédiger un nouveau contrat et de racheter le crédit auprès de votre ancienne banque. Elle va aussi lancer les nouvelles mensualités. Quant à vous, il ne vous reste qu’à organiser un pot de départ avec votre futur ancien banquier (ou pas).

Bon plan : faites des économies supplémentaires en changeant d'assurance de prêt

En renégociant votre prêt immobilier ou en faisant racheter votre crédit, vous allez de facto mettre fin à votre contrat d’assurance emprunteur (et oui, les conditions ne sont plus les mêmes !). D’autant plus si vous aviez opté pour l’assurance emprunteur groupe de votre établissement bancaire prêteur. Mais c’est donc aussi l’occasion de changer d’assureur pour votre prêt. Ce simple changement (appelé aussi une délégation) peut vous permettre de réaliser des économies sur une dépense qui représente jusqu’à 30% du montant total de votre prêt ! 

Pour réaliser cette résiliation et obtenir les meilleures garanties au meilleur tarif, plusieurs solutions s’offrent à vous. Vous pouvez contacter un courtier, qui se chargera de réaliser les recherches du meilleur assureur pour vous. Vous pouvez aussi demander des devis par vous-même chez des assureurs qui vous semblent correspondre à vos envies. Dans tous les cas, il faudra que votre nouveau contrat d’assurance emprunteur comporte les garanties demandées par la banque et stipulées sur votre offre de prêt.

Quand changer ?  

La loi Bourquin sortie en 2017 permettait de changer d’assureur à chaque date anniversaire de votre contrat emprunteur. Est arrivée ensuite la loi Hamon qui elle autorisait une délégation d’assurance à tout moment lors de la première année, puis suivant la date de signature du contrat annuellement ! Désormais, c’est encore plus de liberté qui s’offre à vous car depuis juin 2022, la loi Lemoine permet de résilier son assurance de prêt immobilier à tout moment ! À condition de respecter l’équivalence des garanties entre les deux contrats (ancien et nouveau).

En quoi vous êtes gagnant à dénicher une assurance indépendante (= externe à votre banque) ?

Et bien, vous allez tout simplement pouvoir réaliser jusqu’à 48 000 € d’économies (oui oui, vous ne rêvez pas). Pour en avoir le cœur net, n’hésitez pas à demander un devis en ligne aux différents assureurs : cela prend seulement quelques minutes et vous permet d’avoir une idée précise du tarif de chaque contrat.

L'essentiel à retenir

• La renégociation de prêt immobilier est un moyen d’alléger les conditions d’emprunt, d’autant plus lorsque les taux d’intérêts sont à la baisse.
• Il est possible de renégocier votre prêt avec votre banque mais aussi de le faire racheter par un autre établissement.
• La renégociation ou le rachat de prêt peut engendrer des coûts qui sont à prendre en compte dans vos calculs.
• L’assurance emprunteur, qui représente environ 30 % du montant total de votre crédit, peut également vous permettre d’alléger vos coûts. En changeant d’assureur, il est possible de réaliser jusqu’à 48 000 € d’économies.